【文章內(nèi)容簡介】 的綜合調(diào)整），以期最后穩(wěn)健地攀升到預(yù)期理想的心理價位，即最后售價達(dá)到 4500～ 5000 元 /m2的價格目標(biāo)。 （三）走價指導(dǎo)：認(rèn)購期間客戶定購享受內(nèi)部認(rèn)購價，內(nèi)部認(rèn)購價由每平方優(yōu)惠 100元起，然后以每個月 10 元的速度遞減直至開盤之日。此優(yōu)惠作為促銷價從均價中折算，開盤后達(dá)到均價水平，此后每月遞增 10 元，以彌補(bǔ)價損。 三、價格明細(xì)表的制定原則 住宅物業(yè)的價格明細(xì)制定受產(chǎn)品類型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來界定： ※ 房型差異 ※ 樓宇差異 ※ 樓層差異 ※ 朝向差異 ※ 其它差異 （一）房型差異 本項目常規(guī)戶型設(shè)置種類比較齊全， 戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個價格參照坐標(biāo)，來擬訂針對性的房型價差： （二）樓層差異 由于 西安 獨特的地理環(huán)境及氣候成因，人們對住宅的朝向、通風(fēng)、采光等條件均十分在意。而本項目統(tǒng)一南北朝向的多層設(shè)計使得住宅在上述條件上基本沒有優(yōu)劣區(qū)別，所以局部的價格差異應(yīng)該體現(xiàn)在樓層差異方面。但值得注意的是，一般高層住宅滯銷的房源主要在頂層而不是在低層，這與樓層的價差過大，導(dǎo)致頂層價位過高有關(guān)，因此在制定價差時注意以小價差為主，使每層的價位離均價不遠(yuǎn)。 （三）樓宇差異 由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔 樓受采光、景觀和心理上的作用，其價差也應(yīng)有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應(yīng)有價差調(diào)整。 價差標(biāo)準(zhǔn)為： 基本保持在 10 元／ M2左右。但東南向價差可以降至為零，北向價差適當(dāng)拉大。 （四）朝向差異 朝向是樓價的一個重要衡量指標(biāo)，特別對于高層塔樓，更為敏感。由于本案塔樓單層九戶，這就造成嚴(yán)重的朝向與采光問題，而北向的戶型受采光等影響，一般客戶不能接受，因此單層價差應(yīng) 20~50 元左右。 （五）其他因素 除了上述三個方面的主要價差因素外，具體到每個戶型，其所處的通風(fēng)、采光、有無遮檔、戶型平面的優(yōu)劣等，都會影響到具體價格的修訂 ，此類因素導(dǎo)致的價格差異的級別宜保持在 20～ 30 元／ M2之間機(jī)動把握。 綜合以上因素，本案工作組將另外制定詳細(xì)的房源報表，報請審批。 第五部分 銷售運(yùn)營篇 一、 項目入市姿態(tài) 基本格調(diào)：現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧 項目入市姿態(tài)暨入市形象對整體的品牌弘揚(yáng)及推廣有著舉足輕重的意義。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運(yùn)用，能夠讓目標(biāo)市場提前感受項目所傳達(dá)的獨特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實支撐并提升項目的價格定位。 （一）項目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝 在項目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝上，建議項目的 Logo 以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號或現(xiàn)代人 居符號作為標(biāo)識。 確立項目包裝系統(tǒng)的主體背景色調(diào)，建議選用能代表現(xiàn)代都市文化內(nèi)涵與格調(diào)的色彩，在各種形式的包裝物料上予以體現(xiàn)。 有關(guān)項目形象推廣的各項主題定位，也應(yīng)以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運(yùn)動媒介向外傳達(dá)。 （二）項目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝 項目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝包括 營銷 通路包裝、賣場形象包裝、廣告 VI 導(dǎo)示系統(tǒng)包裝三個部分： 營銷 通路包裝 營銷 通路包裝主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入 營銷 現(xiàn)場的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝。 —— 通路組織 現(xiàn)場施工通路與銷售通路應(yīng)該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀 賣場及踏勘項目。所以，應(yīng)當(dāng)保證施工機(jī)械、物料由單獨的路口進(jìn)出，弱化因工地施工形象凌亂而產(chǎn)生的負(fù)面影響。 —— 地盤包裝 ■工地圍墻 本項目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項目品牌形象最直接的展示窗口。擬將現(xiàn)代都市寫意生活的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型?Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設(shè)燈光的處理，妝點夜間景致。 ■主入口包裝 提前豎立守望 .馨家巨型風(fēng)水石，如有可能，在今年 11月份以前先行完成主入口大門以的營造。 賣場形象的包裝 售樓處內(nèi)用文化墻來渲染項目的現(xiàn) 代都市簡約派風(fēng)格主題。 —— 營銷 中心室內(nèi)設(shè)計 營銷 中心面積擬定在 100平米左右，在設(shè)計風(fēng)格上，力求凸顯現(xiàn)代、時尚、簡約人文居家的風(fēng)格與特征。通過一系列文化設(shè)計元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代都市生活的多彩與多元。 ■功能分布 整個 營銷 中心按看樓流程，分別設(shè)置如下區(qū)域： 模型展示區(qū)：項目整體模型 1 個、分戶模型共 9 個； 業(yè)管中心：接待臺背板，設(shè)電話、電腦接駁口，實行電腦化管理； 洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共 10 套，用于銷售人員與客戶洽談等活動； 音像放送區(qū)：用于組織 營銷 促進(jìn)活動和電視展示； 資料索取臺（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶簽定認(rèn)購書、合同等法律文契； 銷售職能房：財務(wù)室、銷售辦公室及儲藏室。財務(wù)室面積范圍，設(shè)兩張辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、保險柜，預(yù)留電腦、電話；銷售辦公室面積范圍，辦公臺、接待沙發(fā)、資料柜、復(fù)印機(jī)、小型會議區(qū)、電話接駁位；儲藏室面積范圍，設(shè)壁柜，儲放銷售資料； 員工更衣室：分設(shè)男女更衣室，設(shè)置在隱蔽部位，設(shè)壁掛式更衣柜； —— 營銷 中心導(dǎo)示系統(tǒng) 主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域及示范單位的標(biāo)識牌。其中專門設(shè)計制作： ※ 室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） ※ 室內(nèi)展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案） ※ 室內(nèi)掛旗（配簡潔文案） ※ 室內(nèi)懸幅（精美色調(diào)及文案配合） 廣告 VI 導(dǎo)示系統(tǒng)的包裝 —— 戶外廣告導(dǎo)示牌 二、 西稍門路口交匯處，設(shè)計制作醒目美觀的廣告導(dǎo)示牌，尺寸可考慮 5 8M，由此對慕名前來踏勘的人流起到有效指引及對項目形象長期推廣的綜合作用。 —— 雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布 在西關(guān)正街路，設(shè)置雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布，以有效渲染地盤周邊的售盤氣氛。 —— 大型條幅、橫幅 在項目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時樓體高度而確定），昭示項目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達(dá)居家理念，表述人文關(guān)懷。（此項在主體起來后使用） —— 升空氣球、氣囊拱門及花卉、地毯 在社區(qū)主入口處懸放 2 個彩色升空氣球，在 營銷 中心門口設(shè)置紅色氣囊拱門，并于進(jìn)入中心 10米左右通路鋪設(shè)迎賓地毯，兩邊放置鮮艷的四季花籃、盆景植物。 （此一現(xiàn)場點綴舉措主要針對公開發(fā)售期） —— 營銷 中心門口 營銷 中心門口設(shè)立體現(xiàn)公司司標(biāo)、 營銷 理念的精神堡壘，可設(shè)計制作成晝夜環(huán)狀燈箱形式。 二、銷售前期準(zhǔn)備工作 （一）銷售物料的準(zhǔn)備 銷售物料主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳物料、交通工具包裝、禮品設(shè)計制作等。 辦公事務(wù)系統(tǒng) 主要指現(xiàn)場銷售人員所使用的各類銷售用具，含名片、工作牌、信封、信箋、便箋紙、飲用水杯等。 另有各類銷售資料設(shè)計，包括檔案袋、手提資料袋、置業(yè)計劃單、認(rèn)購協(xié)議書等。 這些物品的設(shè)計應(yīng)繼續(xù)前述 一貫的風(fēng)格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市文化人居訴求為第一主旨，與項目整體品牌形象推廣保持一致。 現(xiàn)場銷售人員服裝也以現(xiàn)代都市風(fēng)情服裝款式為主，配夏、秋兩季制服。 宣傳物料 ■樓書 主要展示項目基本情況，包括項目簡介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內(nèi)涵、形象推