【文章內容簡介】 和平商場四層樓 本案正北 1～ 4 層 2020 年 整體招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新華廣場西 500米 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大廈 和平區(qū)西塔街 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售（出租）率為 60%。 區(qū)域內網(wǎng)點需求調查 區(qū)域內的主要經(jīng)營企業(yè)明細表 （附表六） 企 業(yè) 類 別 企 業(yè) 名 稱 主 要 分 布 地 段 大型合資（私營）企業(yè) 洲際酒店、中國正泰集團、沈鐵分局通源實業(yè)總公司、沈陽沈港實業(yè)有限公司等 南京南街及南五馬路 寫字樓 鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈 南五馬路、和平北大街 銀行、 證券 約 20 家國有銀行（工、建、中、農、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等 中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路 政府機關、企事業(yè)單位 和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產供暖公司、沈陽市體育局、 區(qū)域內部分經(jīng)營種類的 未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七） 行 業(yè) 名 稱 現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營場地變遷因素 未來發(fā)展規(guī)劃 網(wǎng)點需求面積 網(wǎng)點需求格局 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 有動遷可能 買或租網(wǎng)點 200～ 400 ㎡ 大開間、大進深 餐飲業(yè)（快餐業(yè)） 100～ 500 ㎡ 新品種的引入或連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 100～ 500 ㎡ 格局方正 家電代理業(yè) 20～ 150 ㎡ 連鎖經(jīng)營 買或租網(wǎng)點 100 ㎡ 左右 格局方正，適于經(jīng)營 洗浴業(yè) 200～ 1000 ㎡ 買網(wǎng)點，個人經(jīng)營 300～ 800 ㎡ 鐘表眼鏡店 100～ 200 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè) 租用網(wǎng)點 200～ 300 ㎡ 格局方正 銀行及證券公司 200～ 1000 ㎡ 開設分理處或分支機構 買網(wǎng)點（固定資產投入） 500～ 2020 ㎡ 影樓 200～ 400 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦 租用網(wǎng)點 500 ㎡ 以下 室內易于規(guī)劃 娛樂城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用網(wǎng)點 1000～ 2020 ㎡ 室內易于規(guī)劃 超級市場 500 ㎡ 左右 連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 1000 ㎡ 左右 單層空間足夠大 大型主題市場 4000 ㎡ 左右 聯(lián)合投資經(jīng)營 整體購買 設室內電梯、樓梯間等 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 ? 沈陽首座小面積完全 產權公寓 （公寓主定位） ? 沈陽首座頂尖地段精品小戶型 （住宅主定位） 功能定位 ? 商住兩用公寓 小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務 ? 小戶型精品住宅 根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。 ? 定向商業(yè)網(wǎng)點 為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學管理，建議網(wǎng)點定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項目的整體檔次。 目標客戶群定位 ? 商住兩用公寓： 單身白領、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟 上仍依賴家庭）、藝術工作者（ studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客 ? 精品小戶型住宅： 周邊生意人 （生意之便）、 周邊政府機關、企事業(yè)單位購房者 （回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力） 也有相當?shù)纳套⌒枨罂蛻? ? 定向商業(yè)網(wǎng)點： 配合公寓未來生活的娛樂性、服務性經(jīng)營 ，應相應禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。 項目優(yōu)勢資源整合 ? 充分利用片區(qū)的 商業(yè)氛圍資源 ， 打造都市人文社區(qū)形象。 ? 樹立一個獨具特色的都市經(jīng)典家園形象 物業(yè)總體規(guī)劃 ? 建筑風格： 現(xiàn)代主義風格， 要求線條簡潔流暢 ，色彩典雅持久， 凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風 。 ? 圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。 ? 小區(qū)內地上不設停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。 ? 園內中庭廣場實現(xiàn)最大價值的綠化 ，精心設計的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設施及成人文體設施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。 ? 室外統(tǒng)一規(guī)劃設計遮蔽式空調機位，預設空調凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調美觀，避免空調機冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。 ? 統(tǒng)一設置遠程水、電、煤氣自動抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。 ? 贈送可視對講門禁系統(tǒng)： 終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。 ? 樓宇內外公共裝修選材上乘，質地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質，展示實力與品牌。 戶型規(guī)劃及 設計 戶型設計應體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項目的目標客戶定位，面積在 40～ 120Μ 2 之間，主力戶型以 70～ 110Μ 2的二室兩廳和三室兩廳為主。實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設計為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設計能落地的并盡量轉角，將窗外美景引入室內，令居者視野開闊，心胸暢然。 （ 1）戶型面積及配比 ? 完全產權公寓（ 26 層點式高層） 建議戶型面積為 20～ 60 平方米 其中： 20～ 30 平方米 25% 30～ 40 平方米 35% 40～ 50 平方米 25% 50～ 60 平方米 15% ? 精品小戶型住宅（兩座板式住宅） 建議戶型面積為 70～ 120 平方米 其中： 70～ 80 平方米二室一廳一衛(wèi) 30% 80～ 90 平方米小二室二廳一衛(wèi) 30% 90～ 100 平方米標準二室二廳一衛(wèi) 10% 100～ 110 平方米小三室二廳一衛(wèi) 20% 110～ 120 平方米標準三室二廳二衛(wèi) 10% 板式住宅戶型配比 二室戶型 70% 三室戶型 30% （ 2） 整個項目的不同產品份額 完全產權公寓 30% 精品小戶型住宅 70% （ 3）戶型設計要點 根據(jù)小面積戶型的特點及使用功能，建議其設計應注意： ? 可考慮造當縮減客廳面寬，也許可以控制在 米之內； ? 盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費； ? 把窗設計成飄窗，充分占用外部空間； ? 適當提高層高，建議達到 3米； ? 室內多使用玻璃，制造通透效果； 完全產權公寓所應解決的個性配套服務 特殊的人群，特殊的生活方式與特殊的居住空間，決定了完全產權公寓必須配備完善的個性服務設施。建議應解決的 個性配套服務： ★ 配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學化的物業(yè)管理公司 ★ 相當數(shù)量的車位或地下停車場 ★ 服務部門相對合理的收費標準 ★ 智能化居家及辦公的基本配套 （高速寬帶網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視等） ★ 先進、管理完善的共享空間 （商務中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、 多部高速電梯等） ★ 各種服務配套設施 （中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等） ★ 專有的各種個性化服務 （ 24 小時送餐、上門洗衣服務、家庭清潔、的士服務、房屋代租、 24 小時循環(huán)生活熱水等） 本案的網(wǎng)點設計 ? 網(wǎng)點規(guī)劃建議的出發(fā)點 ? 本案 特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點的地域及投資價值 ? 同樣是本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項目網(wǎng)點的發(fā)展機會 ? 本案周邊的經(jīng)營產業(yè)對其網(wǎng)點規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用 ? 網(wǎng)點規(guī)劃 ? 網(wǎng)點為兩層，單位面積在 250 平方米左右 ? 網(wǎng)點銷售應具有相當?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞住宅的居住環(huán)境及未來的小區(qū)管理 ? 網(wǎng)點應注意設計室內格局 ? 應事先尋找市場，謀求網(wǎng)點定向建設的可能 ? 網(wǎng)點周圍一定要預留車位 ? 網(wǎng)點的價格建議設定在 6500～ 7000 元 /平方米之間 依據(jù)本案前期的網(wǎng)點市場調查及 2020 年上半年的區(qū)域網(wǎng)點提供量、網(wǎng)點特征，建議本案網(wǎng)點的規(guī)劃 設計為： ★ 網(wǎng)點設置為兩層，面積份額控制在 200～ 300 平方米 ★ 網(wǎng)點面寬 7～ 8 米 ，足夠各種娛樂、服務行業(yè)的門臉設計要求 ★ 網(wǎng)點的定向銷售至關重要 ，因此是否可以考慮統(tǒng)一風格的局部裝飾 ★ 應規(guī)劃網(wǎng)點門前的停車場 ★ 網(wǎng)點設計應考慮門、窗及梁、柱等位置，力求 最大限度優(yōu)化網(wǎng)點結構 ★ 經(jīng)營項目應 盡量回避萬達商業(yè)廣場的主營業(yè)務 （太平洋百貨、沃爾瑪超市、 歐倍德建材超市） ★ 網(wǎng)點 售價可控制在 6000 元～ 7000 元 /平方米 [判斷 ]：綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產品形態(tài)類似）及萬達 商業(yè)廣場（品牌效應）的競爭。但針對市場供需狀況及市政改造力度的加大，本案網(wǎng)點的銷售形勢應較為樂觀。 五、項目 SWOT 分析 （一）項目的優(yōu)勢分析 1．絕佳的地理位置 本項目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū) —— 和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅 50 米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。 2．方便迅捷的交通 本項目 20 米之距離即為長途客運站， 300 米之“遙”即為沈陽火車站，氣運火車運輸通達省內及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來 ，四通八達，方便迅捷。 3．成熟完善的社區(qū)配套 ? 太原商業(yè)街、新世界商場、聯(lián)營公司、中興大廈、時尚地下廣場、中華路商業(yè)街及即將建設的由大連萬達集團投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。 ? 南京一小、鐵路五小、東北育才中學、鐵路實驗中學、 134 中學、 20 中學，均屬于省市重點學府，使本項目依偎學區(qū)，親子無限。 ? 醫(yī)大附屬醫(yī)院、二 0 二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為生活提供有效保障。 ? 商貿飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當勞、肯德基及都市快 車等各種風味餐廳使本項目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。 ? 中華劇場、東北電影院、市文化宮、保齡宮、市游泳館、中山公園及正在建設中的沈城第一家也是最大的一家大眾體育休閑健身廣場，皆為沈城娛 樂休閑健身之首選。 （二）項目的劣勢分析 1．地塊局限 ? 傳統(tǒng)觀念的局限，對地域內經(jīng)營品種及經(jīng)營環(huán)境有偏見。 ? 原周邊地域居住狀況較差，居民素質相應不高，影響了地域發(fā)展速度。 2．周圍環(huán)境因素 ? 車輛站點集中，本、外地流動人口量大，人員素質混雜。 ? 道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴重，且人車共行。 3．歷史因素 ? 歷史遺留的臟、亂、 吵環(huán)境印象較難改變。 ? 區(qū)域內外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。 （三）項目的機會點分析 1． 以陳政高為首的新一屆市政府領導為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設做為一項重要的資產予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進入沈陽，建造沈陽，進而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準。此舉從整體上提高城市價值。也使本項目所在地的片區(qū)價值得到相應提升。 2． 繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后不久，大連萬達集團又準備斥資 12 億，在太原街打造沈陽首家 SHOPPING MALL（大型商業(yè)廣場）。將太原街建設成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務為一體的一站式消費場所。使人們購物、休閑或漫步時，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。此次萬達集團進軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個城市商業(yè)的 LOGO（標志）。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。而萬達以此項目為沈陽引進了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界 500 強的多家國際知名品牌店的