【文章內(nèi)容簡介】 和平商場四層樓 本案正北 1～ 4 層 2020 年 整體招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新華廣場西 500米 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大廈 和平區(qū)西塔街 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售（出租）率為 60%。 區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)需求調(diào)查 區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細(xì)表 （附表六） 企 業(yè) 類 別 企 業(yè) 名 稱 主 要 分 布 地 段 大型合資（私營）企業(yè) 洲際酒店、中國正泰集團(tuán)、沈鐵分局通源實(shí)業(yè)總公司、沈陽沈港實(shí)業(yè)有限公司等 南京南街及南五馬路 寫字樓 鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈 南五馬路、和平北大街 銀行、 證券 約 20 家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等 中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路 政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、 區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的 未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七） 行 業(yè) 名 稱 現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營場地變遷因素 未來發(fā)展規(guī)劃 網(wǎng)點(diǎn)需求面積 網(wǎng)點(diǎn)需求格局 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 有動遷可能 買或租網(wǎng)點(diǎn) 200～ 400 ㎡ 大開間、大進(jìn)深 餐飲業(yè)（快餐業(yè)） 100～ 500 ㎡ 新品種的引入或連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點(diǎn) 100～ 500 ㎡ 格局方正 家電代理業(yè) 20～ 150 ㎡ 連鎖經(jīng)營 買或租網(wǎng)點(diǎn) 100 ㎡ 左右 格局方正，適于經(jīng)營 洗浴業(yè) 200～ 1000 ㎡ 買網(wǎng)點(diǎn)，個人經(jīng)營 300～ 800 ㎡ 鐘表眼鏡店 100～ 200 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè) 租用網(wǎng)點(diǎn) 200～ 300 ㎡ 格局方正 銀行及證券公司 200～ 1000 ㎡ 開設(shè)分理處或分支機(jī)構(gòu) 買網(wǎng)點(diǎn)（固定資產(chǎn)投入） 500～ 2020 ㎡ 影樓 200～ 400 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦 租用網(wǎng)點(diǎn) 500 ㎡ 以下 室內(nèi)易于規(guī)劃 娛樂城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用網(wǎng)點(diǎn) 1000～ 2020 ㎡ 室內(nèi)易于規(guī)劃 超級市場 500 ㎡ 左右 連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點(diǎn) 1000 ㎡ 左右 單層空間足夠大 大型主題市場 4000 ㎡ 左右 聯(lián)合投資經(jīng)營 整體購買 設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目定位 ? 沈陽首座小面積完全 產(chǎn)權(quán)公寓 （公寓主定位） ? 沈陽首座頂尖地段精品小戶型 （住宅主定位） 功能定位 ? 商住兩用公寓 小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務(wù) ? 小戶型精品住宅 根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項(xiàng)目從市場中細(xì)分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。 ? 定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 為配合住宅的銷售，并完成本項(xiàng)目未來的科學(xué)管理，建議網(wǎng)點(diǎn)定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項(xiàng)目的整體檔次。 目標(biāo)客戶群定位 ? 商住兩用公寓： 單身白領(lǐng)、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟(jì) 上仍依賴家庭）、藝術(shù)工作者（ studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客 ? 精品小戶型住宅： 周邊生意人 （生意之便）、 周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購房者 （回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力） 也有相當(dāng)?shù)纳套⌒枨罂蛻? ? 定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 配合公寓未來生活的娛樂性、服務(wù)性經(jīng)營 ，應(yīng)相應(yīng)禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。 項(xiàng)目優(yōu)勢資源整合 ? 充分利用片區(qū)的 商業(yè)氛圍資源 ， 打造都市人文社區(qū)形象。 ? 樹立一個獨(dú)具特色的都市經(jīng)典家園形象 物業(yè)總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代主義風(fēng)格， 要求線條簡潔流暢 ，色彩典雅持久， 凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風(fēng) 。 ? 圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。 ? 小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。 ? 園內(nèi)中庭廣場實(shí)現(xiàn)最大價值的綠化 ，精心設(shè)計(jì)的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設(shè)施及成人文體設(shè)施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。 ? 室外統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)遮蔽式空調(diào)機(jī)位，預(yù)設(shè)空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機(jī)冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。 ? 統(tǒng)一設(shè)置遠(yuǎn)程水、電、煤氣自動抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。 ? 贈送可視對講門禁系統(tǒng)： 終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。 ? 樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實(shí)力與品牌。 戶型規(guī)劃及 設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，面積在 40～ 120Μ 2 之間，主力戶型以 70～ 110Μ 2的二室兩廳和三室兩廳為主。實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計(jì)為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設(shè)計(jì)能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。 （ 1）戶型面積及配比 ? 完全產(chǎn)權(quán)公寓（ 26 層點(diǎn)式高層） 建議戶型面積為 20～ 60 平方米 其中： 20～ 30 平方米 25% 30～ 40 平方米 35% 40～ 50 平方米 25% 50～ 60 平方米 15% ? 精品小戶型住宅（兩座板式住宅） 建議戶型面積為 70～ 120 平方米 其中： 70～ 80 平方米二室一廳一衛(wèi) 30% 80～ 90 平方米小二室二廳一衛(wèi) 30% 90～ 100 平方米標(biāo)準(zhǔn)二室二廳一衛(wèi) 10% 100～ 110 平方米小三室二廳一衛(wèi) 20% 110～ 120 平方米標(biāo)準(zhǔn)三室二廳二衛(wèi) 10% 板式住宅戶型配比 二室戶型 70% 三室戶型 30% （ 2） 整個項(xiàng)目的不同產(chǎn)品份額 完全產(chǎn)權(quán)公寓 30% 精品小戶型住宅 70% （ 3）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 根據(jù)小面積戶型的特點(diǎn)及使用功能，建議其設(shè)計(jì)應(yīng)注意： ? 可考慮造當(dāng)縮減客廳面寬，也許可以控制在 米之內(nèi)； ? 盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費(fèi)； ? 把窗設(shè)計(jì)成飄窗，充分占用外部空間； ? 適當(dāng)提高層高，建議達(dá)到 3米； ? 室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果； 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù) 特殊的人群，特殊的生活方式與特殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權(quán)公寓必須配備完善的個性服務(wù)設(shè)施。建議應(yīng)解決的 個性配套服務(wù)： ★ 配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學(xué)化的物業(yè)管理公司 ★ 相當(dāng)數(shù)量的車位或地下停車場 ★ 服務(wù)部門相對合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ★ 智能化居家及辦公的基本配套 （高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等） ★ 先進(jìn)、管理完善的共享空間 （商務(wù)中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、 多部高速電梯等） ★ 各種服務(wù)配套設(shè)施 （中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等） ★ 專有的各種個性化服務(wù) （ 24 小時送餐、上門洗衣服務(wù)、家庭清潔、的士服務(wù)、房屋代租、 24 小時循環(huán)生活熱水等） 本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì) ? 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議的出發(fā)點(diǎn) ? 本案 特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點(diǎn)的地域及投資價值 ? 同樣是本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展機(jī)會 ? 本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用 ? 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ? 網(wǎng)點(diǎn)為兩層，單位面積在 250 平方米左右 ? 網(wǎng)點(diǎn)銷售應(yīng)具有相當(dāng)?shù)亩ㄏ蛐裕苊馄茐淖≌木幼…h(huán)境及未來的小區(qū)管理 ? 網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)注意設(shè)計(jì)室內(nèi)格局 ? 應(yīng)事先尋找市場，謀求網(wǎng)點(diǎn)定向建設(shè)的可能 ? 網(wǎng)點(diǎn)周圍一定要預(yù)留車位 ? 網(wǎng)點(diǎn)的價格建議設(shè)定在 6500～ 7000 元 /平方米之間 依據(jù)本案前期的網(wǎng)點(diǎn)市場調(diào)查及 2020 年上半年的區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)提供量、網(wǎng)點(diǎn)特征，建議本案網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃 設(shè)計(jì)為： ★ 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置為兩層，面積份額控制在 200～ 300 平方米 ★ 網(wǎng)點(diǎn)面寬 7～ 8 米 ，足夠各種娛樂、服務(wù)行業(yè)的門臉設(shè)計(jì)要求 ★ 網(wǎng)點(diǎn)的定向銷售至關(guān)重要 ，因此是否可以考慮統(tǒng)一風(fēng)格的局部裝飾 ★ 應(yīng)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)門前的停車場 ★ 網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮門、窗及梁、柱等位置，力求 最大限度優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu) ★ 經(jīng)營項(xiàng)目應(yīng) 盡量回避萬達(dá)商業(yè)廣場的主營業(yè)務(wù) （太平洋百貨、沃爾瑪超市、 歐倍德建材超市） ★ 網(wǎng)點(diǎn) 售價可控制在 6000 元～ 7000 元 /平方米 [判斷 ]：綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產(chǎn)品形態(tài)類似）及萬達(dá) 商業(yè)廣場（品牌效應(yīng)）的競爭。但針對市場供需狀況及市政改造力度的加大，本案網(wǎng)點(diǎn)的銷售形勢應(yīng)較為樂觀。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 1．絕佳的地理位置 本項(xiàng)目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū) —— 和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅 50 米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。 2．方便迅捷的交通 本項(xiàng)目 20 米之距離即為長途客運(yùn)站， 300 米之“遙”即為沈陽火車站，氣運(yùn)火車運(yùn)輸通達(dá)省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來 ，四通八達(dá)，方便迅捷。 3．成熟完善的社區(qū)配套 ? 太原商業(yè)街、新世界商場、聯(lián)營公司、中興大廈、時尚地下廣場、中華路商業(yè)街及即將建設(shè)的由大連萬達(dá)集團(tuán)投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。 ? 南京一小、鐵路五小、東北育才中學(xué)、鐵路實(shí)驗(yàn)中學(xué)、 134 中學(xué)、 20 中學(xué)，均屬于省市重點(diǎn)學(xué)府，使本項(xiàng)目依偎學(xué)區(qū)，親子無限。 ? 醫(yī)大附屬醫(yī)院、二 0 二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為生活提供有效保障。 ? 商貿(mào)飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當(dāng)勞、肯德基及都市快 車等各種風(fēng)味餐廳使本項(xiàng)目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。 ? 中華劇場、東北電影院、市文化宮、保齡宮、市游泳館、中山公園及正在建設(shè)中的沈城第一家也是最大的一家大眾體育休閑健身廣場，皆為沈城娛 樂休閑健身之首選。 （二）項(xiàng)目的劣勢分析 1．地塊局限 ? 傳統(tǒng)觀念的局限，對地域內(nèi)經(jīng)營品種及經(jīng)營環(huán)境有偏見。 ? 原周邊地域居住狀況較差，居民素質(zhì)相應(yīng)不高，影響了地域發(fā)展速度。 2．周圍環(huán)境因素 ? 車輛站點(diǎn)集中，本、外地流動人口量大，人員素質(zhì)混雜。 ? 道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴(yán)重，且人車共行。 3．歷史因素 ? 歷史遺留的臟、亂、 吵環(huán)境印象較難改變。 ? 區(qū)域內(nèi)外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。 （三）項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)分析 1． 以陳政高為首的新一屆市政府領(lǐng)導(dǎo)為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設(shè)做為一項(xiàng)重要的資產(chǎn)予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進(jìn)入沈陽，建造沈陽，進(jìn)而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準(zhǔn)。此舉從整體上提高城市價值。也使本項(xiàng)目所在地的片區(qū)價值得到相應(yīng)提升。 2． 繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后不久，大連萬達(dá)集團(tuán)又準(zhǔn)備斥資 12 億，在太原街打造沈陽首家 SHOPPING MALL（大型商業(yè)廣場）。將太原街建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務(wù)為一體的一站式消費(fèi)場所。使人們購物、休閑或漫步時，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。此次萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個城市商業(yè)的 LOGO（標(biāo)志）。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。而萬達(dá)以此項(xiàng)目為沈陽引進(jìn)了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界 500 強(qiáng)的多家國際知名品牌店的