【正文】 重點學(xué)府，使本項目依偎學(xué)區(qū)，親子無限。 五、項目 SWOT 分析 （一）項目的優(yōu)勢分析 1．絕佳的地理位置 本項目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū) —— 和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅 50 米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。窗設(shè)計能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。 ? 樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實力與品牌。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。 ? 樹立一個獨具特色的都市經(jīng)典家園形象 物業(yè)總體規(guī)劃 ? 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代主義風(fēng)格， 要求線條簡潔流暢 ，色彩典雅持久， 凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風(fēng) 。 區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點需求調(diào)查 區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細(xì)表 （附表六） 企 業(yè) 類 別 企 業(yè) 名 稱 主 要 分 布 地 段 大型合資（私營）企業(yè) 洲際酒店、中國正泰集團、沈鐵分局通源實業(yè)總公司、沈陽沈港實業(yè)有限公司等 南京南街及南五馬路 寫字樓 鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈 南五馬路、和平北大街 銀行、 證券 約 20 家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等 中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路 政府機關(guān)、企事業(yè)單位 和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、 區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的 未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七） 行 業(yè) 名 稱 現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營場地變遷因素 未來發(fā)展規(guī)劃 網(wǎng)點需求面積 網(wǎng)點需求格局 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 有動遷可能 買或租網(wǎng)點 200～ 400 ㎡ 大開間、大進(jìn)深 餐飲業(yè)（快餐業(yè)） 100～ 500 ㎡ 新品種的引入或連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 100～ 500 ㎡ 格局方正 家電代理業(yè) 20～ 150 ㎡ 連鎖經(jīng)營 買或租網(wǎng)點 100 ㎡ 左右 格局方正，適于經(jīng)營 洗浴業(yè) 200～ 1000 ㎡ 買網(wǎng)點，個人經(jīng)營 300～ 800 ㎡ 鐘表眼鏡店 100～ 200 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè) 租用網(wǎng)點 200～ 300 ㎡ 格局方正 銀行及證券公司 200～ 1000 ㎡ 開設(shè)分理處或分支機構(gòu) 買網(wǎng)點（固定資產(chǎn)投入） 500～ 2020 ㎡ 影樓 200～ 400 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦 租用網(wǎng)點 500 ㎡ 以下 室內(nèi)易于規(guī)劃 娛樂城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用網(wǎng)點 1000～ 2020 ㎡ 室內(nèi)易于規(guī)劃 超級市場 500 ㎡ 左右 連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 1000 ㎡ 左右 單層空間足夠大 大型主題市場 4000 ㎡ 左右 聯(lián)合投資經(jīng)營 整體購買 設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 ? 沈陽首座小面積完全 產(chǎn)權(quán)公寓 （公寓主定位） ? 沈陽首座頂尖地段精品小戶型 （住宅主定位） 功能定位 ? 商住兩用公寓 小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務(wù) ? 小戶型精品住宅 根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細(xì)分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。 ? 外資的涌入：包括南部軍團的北上及入世后外來資金的大量涌入，都將為本地域價值的提升提供不可多得的良機。物業(yè)管理較好。園林綠化品味高，人性化設(shè)計，國際知名物業(yè)管理。規(guī)模大，園林綠化面積大，樓間距大，配套齊全，物業(yè)管理好。配有泳館，板式樓。點式樓，相當(dāng)部分房采光通風(fēng)不理想。園林綠化、配套齊全、間距在管理好。 ? 1998 年至今，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了中潤世紀(jì)家園、美龍家園、豪隆世家、平安馨園等高中樓住宅項目，但由于產(chǎn)品形態(tài)單一（多數(shù)為 130190 平米大戶型），總房款較高，而令大多數(shù)消費者望而生畏。 [判斷 ]：本區(qū)域擁有廣泛的消費基礎(chǔ)及消費潛力，如能為特定的目標(biāo)客戶群打造特定的產(chǎn)品形態(tài)，相信定能取得項目的開發(fā)成功。 ? 區(qū)域內(nèi)的個體及私營業(yè)主，與大型國營商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，其購買力不言而喻。 ? 商住需求旺盛，尤其以小面積商住兩用房，更為市場青瞇； ? 太原街老區(qū)域改造已成定局。 二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指 標(biāo)數(shù)量 總占地面積 14000 ㎡ 規(guī)劃總建筑面積 46800 ㎡ 其中：規(guī)劃地上建筑面積 41600 ㎡ 其中：住宅建筑面積 31400 ㎡ 商業(yè)配套建筑面積 10200 ㎡ 地下停車場建筑面積 5200 ㎡ 容積率 覆蓋率 20% 綠化率 25% 地下停車位 100 個 三、項目片區(qū)市場分析 （一）項目片區(qū)環(huán)境分析 ? 本案所在區(qū)域是沈陽市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽市許多歷史名店的原址及沈陽市首批個體工商業(yè)主的誕生地，同時，也是沈陽市的市中心所在地， 經(jīng)濟發(fā)達(dá)。從總體上看，二手房交易市場比商品房市場更為活躍，而政府的大力支持，是二手房市場活躍的一個重要原因。其中，均價在 2500元以下的商品房成交比例占總量的 40％。特別是空置一年以下（含一年）的商品房 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 %，占全部空置面積的比重由上年的%提高到 %。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，今后四年，沈陽市需新建住宅約 2600 萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。 總體房價穩(wěn)中有降 沈陽市商品房均價 基本保持在 每平方米 2500 元至 2700 元之間，符合沈陽市場行情。 ? 沈陽房產(chǎn)管理實施《沈陽市城市房產(chǎn)管理條例》 ， 它的頒布對于加強城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。同比分別下降了 個百分點、 個百分點和 個百分點。其中已完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %，正在開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 ，待開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 %。 二、房地產(chǎn)市場分析 (一 )房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 投資加快，比重擴大 2020 年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資 億元，同比增加 億元，增長 %；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) %，同比提高了 個百分點。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費支出的主體。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達(dá) 15350 元，比上年增長 %。據(jù) 統(tǒng)計資料顯示 ， 2020年城市居民人均可 支配性收入達(dá) 6386 元，增長 %。年末全市總?cè)丝谶_(dá) 萬人（戶籍人口），比上年增加 萬人。但從前 5個月的情況看，累計市場價格水平仍處于低位，居民消費價格指數(shù)為 %。截止 5月末，全市社會消費品零售總額累計實現(xiàn) 億元，同比增長 %,累計增幅與上年同期持平。各類市場商品成交額達(dá) 728 億元 ,比上年增長 %。 15月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長 % 和 倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同 期增長 %和 %。 ? 2020年 前 5 個月 ? 5 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá) 億元，比上年增長 %。 ? 2020年前 5 個月 ? 隨著住宅市場的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為 億元，增長 %，增幅比上年同期提高 個百分點。前 4 個月，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)稅金 億元，同比增長 9%，增幅比一季度提高了 個百分點。 ? 工業(yè)經(jīng)濟效益水平趨于好轉(zhuǎn)。 ? 2020年前 5 個月 ? 工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量進(jìn)一步改善。 ? 工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益水平有所下滑。 ? 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，分別增長 %、 %和 %，增幅比上年同期提高 、 個百分點。全年完成地方財政收入 億元，比上年增長%。 目 錄 宏觀分析篇 一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析 （一） 國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進(jìn)一步增大 （二） 工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長 （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長 （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 （五） 市場體系進(jìn)一步完善，消費品市場成交額有所增長 （六） 居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降 （七） 人口 （八） 居民收入和儲蓄 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 二、房地產(chǎn)市場分析 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 項目分析篇 一、項目概況 二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 三、項目片區(qū)市場分析 （ 一）項目片區(qū)環(huán)境分析 （二）項目周邊客戶層分析 （三）周邊居住狀況分析 （四）競爭樓盤分析 （五）項目周邊商業(yè)市場分析 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 功能定位 目標(biāo)客戶群定位 項目優(yōu)勢資源整合 物業(yè)總體規(guī)劃 戶型規(guī)劃及設(shè)計 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù) 本案的網(wǎng)點設(shè)計 五、項目 SWOT 分析 （一）項目的優(yōu)勢分析 （二）項目的劣勢分析 （三）項目的機會點分析 （四）項目的威脅點分析 經(jīng)濟分析篇 一、項目建設(shè)總投資分析 （一）開發(fā)成本 （二）開發(fā)費用 （三）投資成本費用估 算匯總 二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃 三、項目資金回收計劃 四、項目銷售收入及利潤的測算 五、現(xiàn)金流量分析 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 宏觀分析篇 一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析 （一） 國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進(jìn)一步 擴 大 ? 2020年 ? 實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 ? 財政收入快速增長。 ? 2020年 前 5 個月 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比上年同期增長 %，增幅提高 個百分點。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；重工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。全 市工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 %，比上年下降 個百分點。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長， 5 月份實現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同月增長 %；累計實現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同期增長 %。虧損企業(yè)虧損額 億元，增長 5%，增幅比一季度縮小了 個百分點。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 12%；竣工面積 萬平方米，增長 11%。 ? 投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。全年銷售商品房 萬平方米 (建筑面積 )，下降 %。住宅建設(shè)和銷售市場繁榮。 （五） 市場體系進(jìn)一步完善，消費品市場成交額有所增長 ? 2020年 ? 年末全市已有各類市場 512 個。 ? 2020年前 5 個月 ? 5 月份全市社會消費品零售額達(dá) 57 億元，比上年同期增加 6 億元， 增長11%，比上月增幅提高 1 個百分點，是春節(jié)之后的最好銷售水平。 ? 2020年前 5 個月 ? 由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價格上漲的拉動以及食品類價格的回升， 5 月份居民消費價格實現(xiàn)上漲，全市居民消費價格指數(shù)為 %，與上月相比上升 1個百分點。 （七） 人口 2020 年，全市人口出生率為 ‰ ，比上年下降 個千分點；死亡率為 ‰ ，下降 個千分點；人口自然增長率為 ‰ ，下降 個千分點。 （八） 居民收入和儲蓄 ? 2020年 全市職工平均工資為 8172 元，比上年增長 %。農(nóng)村居民人均生活消費支出 1944 元，下降 %。前 5 個月，全市城市 居民人均可支配收入累計為 元，比上年同 期增長 %；城市居民人均消費支出累計為 元，增長 %。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的 平方米；農(nóng)民人均住房面積達(dá) 平方米，比上年增加 1平方米。 開發(fā)土地面積成倍增長 2020 年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積 萬平方米，同比增長 倍。其中國內(nèi)貸款占 %，比上年提高了 ,利用外資占 %，開發(fā)企業(yè)自籌資金占 %，其他資金占 %。 房地產(chǎn)市場法規(guī)逐步完善 ? 沈陽市開始實行土地儲備制度 ， 對土地實行公開招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級市場已初步形成。 這次春交會創(chuàng)下 28 個億的銷售奇跡。 需求空間較大，但