【正文】 資產(chǎn)投入） 500～ 2020 ㎡ 影樓 200～ 400 ㎡ 連鎖經(jīng)營(yíng)或新辦 租用網(wǎng)點(diǎn) 500 ㎡ 以下 室內(nèi)易于規(guī)劃 娛樂(lè)城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用網(wǎng)點(diǎn) 1000～ 2020 ㎡ 室內(nèi)易于規(guī)劃 超級(jí)市場(chǎng) 500 ㎡ 左右 連鎖經(jīng)營(yíng) 租用網(wǎng)點(diǎn) 1000 ㎡ 左右 單層空間足夠大 大型主題市場(chǎng) 4000 ㎡ 左右 聯(lián)合投資經(jīng)營(yíng) 整體購(gòu)買 設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目定位 ? 沈陽(yáng)首座小面積完全 產(chǎn)權(quán)公寓 （公寓主定位） ? 沈陽(yáng)首座頂尖地段精品小戶型 （住宅主定位） 功能定位 ? 商住兩用公寓 小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個(gè)性配套服務(wù) ? 小戶型精品住宅 根據(jù)對(duì)周邊的分析以及對(duì)本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評(píng)價(jià)，將該項(xiàng)目從市場(chǎng)中細(xì)分出來(lái)，定位為“小戶型的精品住宅”。物業(yè)管理較好。規(guī)模大，園林綠化面積大，樓間距大，配套齊全，物業(yè)管理好。點(diǎn)式樓，相當(dāng)部分房采光通風(fēng)不理想。 ? 1998 年至今，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了中潤(rùn)世紀(jì)家園、美龍家園、豪隆世家、平安馨園等高中樓住宅項(xiàng)目，但由于產(chǎn)品形態(tài)單一（多數(shù)為 130190 平米大戶型），總房款較高，而令大多數(shù)消費(fèi)者望而生畏。 ? 區(qū)域內(nèi)的個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主，與大型國(guó)營(yíng)商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購(gòu)買力不言而喻。 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 指 標(biāo)數(shù)量 總占地面積 14000 ㎡ 規(guī)劃總建筑面積 46800 ㎡ 其中：規(guī)劃地上建筑面積 41600 ㎡ 其中：住宅建筑面積 31400 ㎡ 商業(yè)配套建筑面積 10200 ㎡ 地下停車場(chǎng)建筑面積 5200 ㎡ 容積率 覆蓋率 20% 綠化率 25% 地下停車位 100 個(gè) 三、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析 ? 本案所在區(qū)域是沈陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽(yáng)市許多歷史名店的原址及沈陽(yáng)市首批個(gè)體工商業(yè)主的誕生地，同時(shí)，也是沈陽(yáng)市的市中心所在地， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。其中，均價(jià)在 2500元以下的商品房成交比例占總量的 40％。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，今后四年，沈陽(yáng)市需新建住宅約 2600 萬(wàn)平方米，這無(wú)疑形成了較大的住房需求。 ? 沈陽(yáng)房產(chǎn)管理實(shí)施《沈陽(yáng)市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》 ， 它的頒布對(duì)于加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。其中已完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，正在開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ，待開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費(fèi)支出的主體。據(jù) 統(tǒng)計(jì)資料顯示 ， 2020年城市居民人均可 支配性收入達(dá) 6386 元，增長(zhǎng) %。但從前 5個(gè)月的情況看，累計(jì)市場(chǎng)價(jià)格水平仍處于低位，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %。各類市場(chǎng)商品成交額達(dá) 728 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 ? 2020年 前 5 個(gè)月 ? 5 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 隨著住宅市場(chǎng)的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為 億元，增長(zhǎng) %，增幅比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平趨于好轉(zhuǎn)。 ? 工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平有所下滑。全年完成地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng)%。 ? 財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；重工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長(zhǎng)， 5 月份實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同月增長(zhǎng) %；累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 12%；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 11%。全年銷售商品房 萬(wàn)平方米 (建筑面積 )，下降 %。 （五） 市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng) ? 2020年 ? 年末全市已有各類市場(chǎng) 512 個(gè)。 ? 2020年前 5 個(gè)月 ? 由于受煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升， 5 月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %，與上月相比上升 1個(gè)百分點(diǎn)。 （八） 居民收入和儲(chǔ)蓄 ? 2020年 全市職工平均工資為 8172 元，比上年增長(zhǎng) %。前 5 個(gè)月，全市城市 居民人均可支配收入累計(jì)為 元，比上年同 期增長(zhǎng) %；城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為 元，增長(zhǎng) %。 開發(fā)土地面積成倍增長(zhǎng) 2020 年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。 房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善 ? 沈陽(yáng)市開始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度 ， 對(duì)土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)已初步形成。 需求空間較大，但有效需求明顯不足 2020 年，沈陽(yáng)市人均居住面積達(dá) 平方米，比上年增加了 平方米，但距 2020 年人均居住面積 12 平方米的目標(biāo)尚有相當(dāng)?shù)木嚯x。在此次房交會(huì) 18 億的成交量中，價(jià)位在 2300～ 2800 元的商品房成交比例占總量的 70％。規(guī)劃總建筑面積約為 46800 ㎡，其中住宅面積為 31400 ㎡，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為 10200 ㎡。 ? 多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng)，渴望擁有屬于自己的房子。 ? 極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū)，成為普通市民居住條件中的嬌嬌者，但開發(fā)量極為有限，多數(shù)也被定向購(gòu)買。 ? 豪隆世家 發(fā)展商 正大豪隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 南八馬路與同澤街交匯處 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室： ㎡；三室： ㎡；五室： ㎡ 均價(jià) 4300 元 /㎡； 4180 元 /㎡起價(jià) 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售 業(yè)績(jī) 銷售 40％ 客戶來(lái)源 生意人、市民 優(yōu)劣勢(shì)分析 中檔房戶型，面積配比適中。 ? 孔雀花園 發(fā)展商 瑪麗藍(lán) 位置 七緯路 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水房 戶型及面積 二室： 126 ㎡；三室： 152 ㎡；四室： 180 ㎡ 均價(jià) 5300 元 /㎡ 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 銷售業(yè)績(jī) 僅余幾套 客戶來(lái)源 企業(yè)家、政府官員 優(yōu)劣勢(shì)分析 豪宅，戶型定位準(zhǔn)確。配套齊全。 項(xiàng)目周邊主要干道及 經(jīng)營(yíng)類別 （附表一） 商業(yè)街名稱 主要經(jīng)營(yíng)品種 店鋪數(shù)量 店鋪規(guī)模 太原街 服裝、眼鏡、樂(lè)器、通信、醫(yī)藥、 137 以小型門面居多， 5— 20 ㎡ 左右 中華路 銀行、證券、 12 多為分支機(jī)構(gòu)，中等規(guī)模 民主路 機(jī)電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料 85 全部為小型門市， 20 ㎡ 左右 勝利南街 機(jī)電配件、水泵、軸承、藥房等 94 小型店鋪為主 南五馬路東 藥房、診所、醫(yī)療器械 11 中等門市 100 ㎡ 左右 同澤南街 汽車配件 50 小型門市 1530 ㎡ 左右 南二馬路 五金、汽車修理業(yè) 40 小型門市， 20 ㎡ 左右 南京南街 體育用品 25 中等門市 50150 ㎡ 左右 和平北大街 銀行、寫字樓、酒店、旅行社等 20 家左右 中等規(guī)模，寫字樓檔次較高 本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營(yíng)品種及經(jīng)營(yíng)狀況 （附表二） 行業(yè)名稱 一般經(jīng)營(yíng)面積 現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)使用方式 業(yè)主收入狀況 價(jià)格（購(gòu) /租） 樂(lè)器行 200 ㎡ 左右 租用（太原南街） 年純收入 10 萬(wàn)左右 18 萬(wàn) 汽車零配件 30～ 120 ㎡ 租用（原居民樓一樓） 年純收入 60 萬(wàn)元左右 3～ 15 萬(wàn) 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 租用（原居民樓） 經(jīng)營(yíng)大戶年毛收入 500 萬(wàn)元 2～ 18 萬(wàn) 快餐類 100～ 300 ㎡ 租用 年純收入 10 萬(wàn)元左右 10～ 25 萬(wàn) 醫(yī)藥業(yè) 50～ 200 ㎡ 租用 中型藥店年純收入 30 萬(wàn)元左右 3～ 15 萬(wàn) 家電業(yè)（代理） 20～ 150 ㎡ 租用 —— 1～ 10 萬(wàn) 鐘表眼鏡行業(yè) 50～ 200 ㎡ 租用 年純收入 5 萬(wàn)元左右 4～ 18 萬(wàn) 服裝類 20～ 200 ㎡ 租用 年純收入在 2— 10 萬(wàn)元之間 1． 8 萬(wàn)～ 18 萬(wàn) 項(xiàng)目周邊主要公交車及長(zhǎng)途站點(diǎn)提示 （附表三） 項(xiàng)目周邊道路名稱 公交車站點(diǎn) 長(zhǎng) 途 站 點(diǎn) 路 況 說(shuō) 明 南二馬路 60 60 沈陽(yáng) —— 遼陽(yáng)、沈陽(yáng) —— 鞍山 道路狹窄，路況雜亂，人車混行，本、異地旅客流動(dòng)量大，無(wú)停車位，西鄰民主廣場(chǎng)，道路狀況復(fù)雜 民主路 52 24環(huán)路 1998— 2020 年項(xiàng)目周邊的網(wǎng)點(diǎn)投入量及消化量 近年來(lái)區(qū)域內(nèi)大型網(wǎng)點(diǎn)的投入量與價(jià)格 （附表四） 網(wǎng)點(diǎn)名稱 地理位置 層數(shù) 投入時(shí)間 銷售價(jià)格 單位面積 出售比率 南園康居樓網(wǎng)點(diǎn) 南五馬路 1～ 3 層 2020 年 6000 元 / ㎡ 1000 ～ 2700 ㎡ 僅余 1 棟，主要以抵債方式出售 美龍家園 南京南街（中潤(rùn)世紀(jì)家園南） 1～ 4 層 2020 年 均價(jià) 6000 元 / ㎡ 700 ～ 4000 ㎡ 銷售率 70% 中潤(rùn)世紀(jì)家園（一、二期） 南京南街 1～ 3 層 1998 年 /2020年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 一期銷售 100%，二期整體銷售 鴻源大廈 中山公園西門南50 米 1～ 3 層 2020 年 1000 元 / ㎡ .年 300 ～ 1000 ㎡ 出租率 50% 和平商場(chǎng)四層樓 本案正北 1～ 4 層 2020 年 整體招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新華廣場(chǎng)西 500米 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大廈 和平區(qū)西塔街 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)銷售（出租）率為 60%。 ? 園內(nèi)中庭廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值的綠化 ，精心設(shè)計(jì)的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂(lè)設(shè)施及成人文體設(shè)施。實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計(jì)為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽(yáng)臺(tái)，餐廳帶操作陽(yáng)臺(tái)。 3．成熟完善的社區(qū)配套 ? 太原商業(yè)街、新世界商場(chǎng)、聯(lián)營(yíng)公司、中興大廈、時(shí)尚地下廣場(chǎng)、中華路商業(yè)街及即將建設(shè)的由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場(chǎng)，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。 ? 道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴(yán)重，且人車共行。使人們購(gòu)物、休閑或漫步時(shí)，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。因此，價(jià)值有望獲得提升。 （二）開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 1 管理費(fèi)用 370 按開發(fā)成本的 3%計(jì)算 合計(jì) 370 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 貸款額初步按開發(fā)成本的 50%計(jì)算，約 6000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度初步計(jì)劃表 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 拆遷 三通一平 開挖基槽 基礎(chǔ)施工 結(jié)構(gòu)施工 水電安裝 裝修施工 電梯安裝 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 樣板房裝修 ﹡備注：以上按月份進(jìn)行分期。 13636 100%＝ % ? 稅后投資利潤(rùn)率＝ 3594247。（銷售收入－變動(dòng)成本） 100% =6191247。 2． 陜西省華陰市利達(dá)實(shí)業(yè)總公司建設(shè)三倍毛白楊基地配套建設(shè)年產(chǎn) 20 萬(wàn)噸化機(jī)漿（ APMP）及 萬(wàn)噸低定量涂布紙（ LWC）項(xiàng)目建議書。 e)總投資估算： 254782 萬(wàn)元（含林業(yè)基地建設(shè)費(fèi)用和流動(dòng)資金）。因而華陰利達(dá)實(shí)業(yè)總公司本著高起點(diǎn)的原則擴(kuò)建產(chǎn) 20 萬(wàn)噸 APMP 及 LWC 紙工程是非常適時(shí)的，從市場(chǎng)發(fā)展角度看 本工程建設(shè)投產(chǎn)后，產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)銷售是有保證的。 雖然我國(guó)的楊木 APMP 生產(chǎn)起步較晚，鉭我國(guó)東北的鴨綠江造紙廠 ，以楊木為原料的 APMP 生產(chǎn)線已在 1996 年以后順利地投入運(yùn)行，生產(chǎn)的 APMP楊木漿質(zhì)量?jī)?yōu)于磨石磨木漿，并已取得一定的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。為了加快發(fā)展三倍體毛白楊，陜西省林汪廳成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，組建了楊陵毛白楊 林紙開發(fā)有限公司，具體抓好紙漿原料基地建設(shè)和木材的生產(chǎn)供應(yīng)。公網(wǎng)電源來(lái)自秦嶺發(fā) 電廠 ，該 廠現(xiàn) 有 6 臺(tái)機(jī) 組，衷 情裝 機(jī)容 量為 105kw， 年總 發(fā)電量 為85680105kwh，所以用電完全能夠保證。 本工程所需的管理人員和技術(shù)人員可從大專院校畢業(yè)生中選擇，也可向 社會(huì)公開