【文章內容簡介】 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 ? 戶型 A的功能結構設計存在明顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎結構、墻體結構、各種管道結構在內的結構改動（具體整改需要設計師的論證和方案比較）。其他戶型結構無明顯缺陷。 ? 小區(qū)容積 率較高，獨立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內草坪質量不錯。 ? 小區(qū)內道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。 ? 目前有一 300平米左右的會所，目前無任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內尚無有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。 三、項目周邊 3000 米范圍內的社區(qū)配套 由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。南翔鎮(zhèn) 有直達上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、上海旅游 6號線等。 據悉不久后 南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會 加設公交巴士；此外，由于項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌， 屆時將可以借用 。 ? 教 育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內建有中小學 8所。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內，有上海大學、同濟大學等 10 所高李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 等學府。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200個床位的住院部。 ? 文化、體育、娛樂設施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。 今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 四、項目的初步評估 東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于東海別墅項目目前為現房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第三部分 市場現狀及其趨勢判斷 一、上海市房地產市場整體分析 2020 年上海房地產市場現狀分析 上海房地產交易中心公布的統(tǒng)計資料表明， 2020 年樓市各項指標居高不下，房地產開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2020 年全年水平，市場運行態(tài)勢主要顯現為： ? 2020 年持續(xù) 2020 年房地產市場供求兩旺的態(tài)勢 2020 年上海商品房供應受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據的狀態(tài)，到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在 1: 的數值上。2020 年，商品房供應量逐季上揚，第一 季度上市量 466萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825 萬平方米。因而使得市場階段性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為 1： ，出現求略大于供的結局。 2020 年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米） 2020 年 商品房批準 預售面積 商品房預售 登記面積 批準面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季累計 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴張，成交結構窄幅變動 2020 年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。 區(qū)域結構：與 2020 年相比， 2020 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 購房者結構：上海市居民購房套數占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反 ，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。 200 1年 與2 002 年購房者結構比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2020年2020年 ? 2020 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 自 2020 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2020 年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質的不斷提升的程度。 2020 年，全年商品房預售成交均價為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價 4803 元 /平方米， 分別比上年增長 %和 %。 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2020 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2020 年，雖然交易總量達 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2020 年上海房地產市場趨勢判斷 2020 年市場表明，除了因結構性原因導致二手房交易價格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調，結合整體市場發(fā)展北京， 2020 年的市場 走向相對較為合理，那么， 2020 年市場會出現的趨勢判斷如下： ? 供應：繼續(xù)放量，盡管 2020年近 2200萬平方米的供應量已遠遠超過 1997年的 1737 萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使 2020 年的供應繼續(xù)放量。上海 GDP 的增長目標，現有的房地產投資建設規(guī)模的高位性決定2020 年供應量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設，將進一步加大上海房地產建設規(guī)模。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。 ? 需求：由于 2020 年本市商品房預售登記面積高位大幅 增長，包括二手房在內的市場吸納總量在 2020 年仍會所增加。商品住宅的結構性矛盾未能徹底緩解，低端產品依舊處于供不應求的矛盾之中。 ? 價格：由于市場整體上升的慣性效應， 2020 年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于 2020 年，就價格結構而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 ? 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將 其分為三個階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開 發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春； 1998— 2020年 從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著 金融風暴 所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較 活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999 年 2020 年，排屋、聯體別墅等 經濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020 年 — 至今 一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2020 年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2020 年土地出讓面積的容積率來看，呈現出大幅度下降趨勢。同時， 2020 年投放市場的別墅仍將一個較大 的上升趨勢。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2020年 2020年 2020年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 別墅市場區(qū)域劃分 ? 2020 年上海別墅市場 2020 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上， 2020 上海別墅市場出現了如下新特征： （ 1） 墅項目供應量猛增 從 2020 年的別墅上市量來分析， 2020 年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。 別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в?鮮明個性的別墅總價大多在 200 萬元以上 /棟，獲得了市場的認可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長寧青浦嘉定南匯其他李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 3）豪宅市場初露端倪 很多高檔獨立別墅于 2020 年下半年集中上市，本身高端產品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的上海紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多， 并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進一步的發(fā)展。 （ 4）投資別墅項目風險凸現 雖然別墅市場前景看好，但若出現供 求比例失恒的局面或宏觀經濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據了解去年上市的別墅項目已有一些出現銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。 綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現為六大類型 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現一家人擁有兩套房子的現實，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等