【文章內(nèi)容簡介】 用設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，或者由開發(fā)區(qū)管理委員會確定。 第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將下列材料向物業(yè)買受人明示，并作為買賣合同的附件： （一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍； （二）共用部位的名稱、位置和面積； （三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途； （四）物業(yè)管理用房的位置和面積。 第四十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約包括下列內(nèi)容： （一）使用維護物業(yè)共有部分的規(guī)則； （二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)； （三）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)； （四）分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式； （五）違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。 臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時終止。 第四十九條 現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘；投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)。 建設(shè)單位應(yīng)當自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當自備案之日起五個工作日內(nèi)將備案情況書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。 建設(shè)單位應(yīng)當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。 第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設(shè)單位負責整修。 建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在 問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當共同承擔賠償責任。 第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單； （三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （四）物業(yè)質(zhì)量保 修文件和物業(yè)使用說明文件； （五）業(yè)主名冊； （六）承接查驗所必需的其他資料。 第五十四條 承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項目。 承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔。 第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗相關(guān)資料向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存 在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù)；造成損失的，依法承擔賠償責任。 第五十六條 新建物業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房： （一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米； （二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供； （三）物業(yè)管理用房應(yīng)當按照辦公用房標準設(shè)計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。 業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。 第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的； （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的； （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者資質(zhì)證書的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管 理委員會。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，決定管理模式。 第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。 第四章 物業(yè)服務(wù)與管理 第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。 第六十一條 業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。 第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。 交接雙方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀進行確認，并報物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。 第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容： （一）物業(yè)的基本情況； （二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)； （三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求； （四）物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法； （五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護要求； （六）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)； （七）合同的期限、變更和解除； （八）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式； （九）違約責任及解決糾紛的途徑； （十）住宅專項維修資金的管理使用； （十一）物業(yè)管理服務(wù)用房； （十二）雙方當事人約定的其他事項。 第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定： （一）按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標準提供服務(wù)； （二）及時向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)； （四）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； （五）接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。 第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者 個人。 電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。 第六十六條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。 實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會核查。 實行包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價的收費標準應(yīng)當在成本核算、公開公 示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第六十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。 業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。 物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。 第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當?shù)怯涍M出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期維修、養(yǎng)護，確保正常運行。 第六十九條 本市實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理 委員會及相關(guān)部門報告： （一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全； （二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時以內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全； （三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定； （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件； （五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。 第七十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負責維修、養(yǎng)護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔相關(guān)的配套建設(shè)。供水、供電、供氣、供熱等計 量裝置應(yīng)當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。 專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修、養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。 第七十一條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。決定移交的，建設(shè)單位應(yīng)當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進行驗收。 驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收 并負責維修、養(yǎng)護和管理；驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關(guān)標準和規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整