【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 999年每畝地平均出讓價(jià)格為 ； 2020年漲到；到了 2020年，地價(jià)開(kāi)始 “ 三級(jí)跳 ” ，飛漲至每畝 200萬(wàn)元至 300萬(wàn)元，即使按最低平均價(jià)格 200萬(wàn)元計(jì)算，比起1998年地價(jià)已漲了 14倍多。去年和今年上半年，南京地價(jià)仍在高位運(yùn)行 ” 。 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上 土地成交價(jià)格 ? 地價(jià)真的 “ 三級(jí)跳 ” 了嗎 ? ? 讓我們首先分析一下 2020年南京市土地市場(chǎng)建立前后土地價(jià)格的構(gòu)成。 ? 土地的價(jià)格 ? =土地拆遷安置補(bǔ)償成本 +政府土地收益 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上 土地成交價(jià)格 ?2020年以前， 南京市實(shí)行協(xié)議出讓土地時(shí)期，政府以 “ 毛地 ” 方式供地，土地拆遷安置補(bǔ)償成本通常是由用地者直接支付給被安置拆遷補(bǔ)償對(duì)象，這一成本通常不為外人所知道，用地者上繳政府的土地出讓金就是政府土地收益，也就是上文中所指的每畝地不到 20萬(wàn)元的價(jià)格。 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上 土地成交價(jià)格 ?2020年以后， 南京市開(kāi)始實(shí)行土地市場(chǎng)公開(kāi)供地制度，政府要求以拆成自然平整的凈地方式向社會(huì)供地，政府負(fù)責(zé)土地的拆遷工作，此時(shí)在土地市場(chǎng)上取得土地的成交價(jià)格已包含了土地拆遷安置補(bǔ)償成本。 ? 這一成本到底有多高 ? 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上 土地成交價(jià)格 ?下關(guān)寶善地塊（ 2020年 7月 4日）： ? 土地成交價(jià)款為 18億元，土地取得費(fèi)用每畝高達(dá) ； ? 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用折每畝為 ； ? 政府土地收益實(shí)際每畝僅為 。 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上 土地成交價(jià)格 ?二道埂子地塊 （ 2020年 3月 20日） : ? 土地取得費(fèi)用每畝高達(dá) 240萬(wàn)元； ? 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用折每畝為 180萬(wàn)元； ? 政府土地收益實(shí)際每畝僅為 60萬(wàn)元。 ? 我們決不能簡(jiǎn)單的從土地成交價(jià)款數(shù)字上就得出現(xiàn)在的地價(jià) “ 比起 1998年地價(jià)已漲了 14倍多 ” 的結(jié)論。 四、正確認(rèn)識(shí) 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 近幾年，人們普遍感到商品房的價(jià)格在步步高升，超過(guò)了收入增長(zhǎng)速度，于是人們都把房?jī)r(jià)漲得快歸咎于地價(jià)因素，歸咎于土地供應(yīng)總量的不足。其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)、對(duì)商品房?jī)r(jià)格的預(yù)期最終決定了取得土地的最高競(jìng)買價(jià)格，競(jìng)買土地時(shí)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的高低及可能達(dá)到的水平 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 是競(jìng)買人在決策階段最為關(guān)心的問(wèn)題。房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)對(duì)商品房的需求決定的。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成，但地價(jià)的高低并不最終決定房?jī)r(jià)水平。開(kāi)發(fā)商以高價(jià)競(jìng)得的土地當(dāng)然會(huì)降低其合理的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)努力提高商品房的附加價(jià)值來(lái)提高商品房?jī)r(jià)格； 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 土地價(jià)格作為成本轉(zhuǎn)移到商品房?jī)r(jià)格中，商品房?jī)r(jià)格只有被業(yè)主接受，才能最終得得以實(shí)現(xiàn)。商品房的價(jià)格能否為老百姓所接受，權(quán)利掌握在老百姓手中。 ? 因此，正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，對(duì)于我們購(gòu)買土地是有意義的。 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 首先、土地交易價(jià)格的上升，宏觀上促進(jìn)了商品房?jī)r(jià)格的上漲，地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成，房?jī)r(jià)越高，地價(jià)所占比重越大； ? 其次、在公開(kāi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房?jī)r(jià)格的水平反映了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求，決定了當(dāng)?shù)氐貎r(jià)的高低，地價(jià)并不是決定商品房?jī)r(jià)格水平的唯一因素； 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 第三 、 地價(jià)隨房?jī)r(jià)的上漲而上漲 ， 商品房?jī)r(jià)格與地價(jià)的穩(wěn)步上升有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)； ? 第四、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民收入水平的提高又會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的上升。 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 ? 分析自 2020年起從土地市場(chǎng)上取得的目前已有樓盤上市的商品房用地，我們可以初步認(rèn)為：當(dāng)時(shí)認(rèn)為是 “ 天價(jià) ” 取得的地塊，現(xiàn)在無(wú)一不是 “ 搶手 ” 的樓盤。 ? 以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，當(dāng)時(shí)：地價(jià)占市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)的 40%左右；現(xiàn)在：地價(jià)占平均銷售房?jī)r(jià)的 30%左右。 舉例 ? 2020G15(2020/10月 ) ? 南京市白下區(qū)石門砍街道中和橋北村 1號(hào) ? ,容積率 : ? 居住 ,出讓底價(jià) 28500,成交價(jià)款 40300 ? 樓面價(jià)為 2126. ? 7月 7日現(xiàn)代快報(bào) :運(yùn)用環(huán)境差價(jià)引導(dǎo)消費(fèi) ,中和橋商品房基價(jià) 5890元 \平方米 . 舉例 ? 2020A01(20202020) ? 下關(guān)小桃園地塊 ? 土地 53290平方米 ? 容積率 : 二類居住用地 ? —— ? 樓面價(jià)： 3440—— 4630 ? 土地單價(jià)： 206—— 278萬(wàn)元 /畝 舉例（河西） ? (2020920) ? （應(yīng)天西路以北）：出讓面積： ，15輪，成交價(jià)款： 4850—— 5600萬(wàn)元；樓面地價(jià)： 2020— 2311元； ? (20201118) ? （應(yīng)天西路以南）：出讓面積： ，18輪，成交價(jià)款： 14000—— 17300萬(wàn)元；樓面地價(jià)： 2070— 2558元。 舉例（城北） ? (2020920) (和燕路 ) ? 出讓面積： ； ? 21輪，成交價(jià)款： 15000—— 19600萬(wàn)元； ? 292萬(wàn)元 /畝； ? 樓面地價(jià)： 2916元 /平方米。 舉例（城南） ? 20201118： ? (路子鋪 )： ， ， 18輪，成交價(jià)款： 5000— 6080萬(wàn)元；樓面地價(jià)：22202700元。 ? (土城頭 )： ， ， 35輪，成交價(jià)款： 4000— 6250萬(wàn)元；樓面地價(jià)：20893263元。 ? (永樂(lè)路 )： ， ， 1輪，成交價(jià)款： 1200萬(wàn)元；樓面地價(jià)： 3131元。 舉例（城東） ? 2020年 12月 2日 : ? （ 苜衛(wèi)路 ） ； ? 出讓面積 ；二類居住用地； ? 容積率： ； 4750萬(wàn)元 . ? 樓面地價(jià)： 3245元 ?走勢(shì)如何 五、對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí) ? 對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲的認(rèn)識(shí) ? 商品房?jī)r(jià)格通常由土地成本、建安成本、專業(yè)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)等構(gòu)成。 ? 其中，建安成本、相關(guān)稅、費(fèi)等對(duì)同一個(gè)地區(qū)而言相對(duì)比較固定；利潤(rùn)與商品房最終形成價(jià)格有關(guān)，取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)分析的科學(xué)性，取決于房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)的最終結(jié)果。 對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng) 的認(rèn)識(shí) ? 商品房最終價(jià)格的形成和開(kāi)發(fā)商取得利潤(rùn)的高低與以下因素有關(guān)： ? 1）人們對(duì)房屋品質(zhì)的不斷追求，商品房附加值的增加 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地后，為提高產(chǎn)品的知名度和市場(chǎng)的吸引力，必將在房屋及套型的設(shè)計(jì)、新型建材的使用、智能化設(shè)備的擁有、綠化與環(huán)境的建設(shè)、 對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng) 的認(rèn)識(shí) ? 基礎(chǔ)設(shè)施的投入、教育配套的跟進(jìn)、公交線路的開(kāi)通、品牌的追求等環(huán)節(jié)上下功夫。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，必將增加投入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上浮成為必然。 ? 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及南京都市圈的形成與對(duì)外輻射 ? 城市環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的健全、生 對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng) 的認(rèn)識(shí) ? 活設(shè)施的便利和完善等必將給本地商品房?jī)r(jià)格的上漲提供空間和條件。大城市對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射，對(duì)外交通的建設(shè)，不僅會(huì)帶動(dòng)本市居民購(gòu)房，還會(huì)形成城市住房消費(fèi)的區(qū)域市場(chǎng)，吸引周邊居民購(gòu)買本地房地產(chǎn)。 ? 3）國(guó)家相關(guān)政策的變化直接影響商品房?jī)r(jià)格的升降 對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng) 的認(rèn)識(shí) ? 房屋拆遷政策的出臺(tái)，減少了房屋價(jià)格下降的空間；如 :鐵管巷地塊，拆遷補(bǔ)償基價(jià)老法為： 40