關(guān)于舊村改造的調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-12 10:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以農(nóng)業(yè)為主，生活方式不同于城市，再加上地價(jià)普遍較低和不在城市（鎮(zhèn)）建設(shè)范圍以內(nèi)等原因，還不具備大規(guī)模開理又依法的做法就是將舊村改造范圍內(nèi)的土地統(tǒng)一征為國(guó)有后再改造。二是土地的使用方式。國(guó)有土地使用分為有償與無(wú)償兩種方式。在舊村改造中多余的開發(fā)用地，其性質(zhì)是經(jīng)營(yíng)性的，其土地使用權(quán)必須依法有償出讓，有償使用，這同舊城改造中商品房開發(fā)用地的原理一樣，使用方式自然應(yīng)當(dāng)一樣；對(duì)于村民拆遷安置部分的土地，考慮到村民被拆遷前本來(lái)就是無(wú)償使用集體土地的特殊性，再參照城市房屋拆遷的安置用地的做法，可以無(wú)償劃撥使用。三是土地由誰(shuí)進(jìn)行開發(fā)。無(wú)非兩種情況，由房開公司開發(fā)或由村集體自行組織開發(fā)。從我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的情況看，已出現(xiàn)了一批有相當(dāng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)當(dāng)讓其中有資質(zhì)、有信譽(yù)的公司來(lái)對(duì)舊村改造開發(fā)，這也符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。如果讓村里自行開發(fā)，因?yàn)榇寮w不具備這樣的資質(zhì)和實(shí)力，最后還是要找房開公司來(lái)合作，這樣容易造成矛盾和腐敗，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。四是如何確定地價(jià)和選擇開發(fā)單位。現(xiàn)在有些村要求自行選擇開發(fā)單位，通過“一對(duì)一”協(xié)商談判的形式確定地價(jià)和開發(fā)單位，這有相當(dāng)大的弊端，這在前面已詳述過。今年4月，國(guó)土資源部專門頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的11號(hào)令，其中明確規(guī)定：各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。選擇開發(fā)單位、確定地價(jià)其實(shí)就是一個(gè)土地使用權(quán)出讓的過程，無(wú)論從公開、公平、公正的角度還是從依法辦事的角度，都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式公開進(jìn)行。這也切合國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)的政府必須壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的大政策，符合我國(guó)土地市場(chǎng)的管理模式。“郊外村”的改造，這類村的改造只能是零星、局部的，應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地管理的有關(guān)政策，實(shí)行“一戶一處一宅”，提高土地利用率。有條件的村還可實(shí)施鼓勵(lì)農(nóng)民置換土地進(jìn)城的政策，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民放棄原來(lái)的住宅，
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