【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1 年 2021 年 小 計(jì) 銷售均價(jià) 元 /㎡ 萬平方米 家具、家電 5000 5000 5000 5000 17500 37500 2500 15 建材、裝飾 3000 15000 9500 37500 2500 15 商業(yè)步行街 10000 6000 5000 5000 19000 80000 5000 8 小商品市場(chǎng) 5000 5000 2500 12500 2500 5 大型超市 2021 5500 12500 2500 3 餐飲、娛樂等 4000 2021 2021 10000 18000 4000 公寓 20210 15000 10000 7500 5000 57500 2500 23 別墅 5000 5000 3000 3000 3250 19250 3500 物流及輔房 2021 5500 7500 1500 3 賓館 15000 15000 3000 5 1寫字樓 3000 3000 1000 1000 4500 12500 2500 12．租金收入 2021 3000 5000 5000 1000 11000 市場(chǎng)培育期 合 計(jì) 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 92 二、成本支出 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 小 計(jì)（萬元） 土地 1000 11418 10660 23078 前期費(fèi)用 500 500 100 100 100 100 600 2021 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 150 650 800 800 300 300 3000 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 營(yíng)銷策劃費(fèi) 50 800 500 500 500 300 2650 家具、家電 4000 4000 5350 13500 建材、裝飾 2021 8000 3500 13500 商業(yè)步行街 3000 2021 3000 8000 小商品市場(chǎng) 2021 3000 5000 大型超市 2021 3000 5000 餐飲、娛樂 3000 2400 5400 1公寓 8000 6000 6000 5300 25300 1別墅 4000 3000 4000 11000 1物流及輔房 2021 2021 4000 1賓館 4500 5000 3000 12500 1寫字樓 1500 3000 2650 7150 1不可預(yù)見費(fèi)用(15%) 1000 5000 4800 4700 1200 16700 1七通一平（區(qū)域） 2021 11000 2021 1000 1000 17000 1配套規(guī)費(fèi) 940 3562 3187 2021 998 10687 1公司管理成本 100 200 300 300 300 300 300 1800 稅費(fèi) 300 4000 3500 3200 2021 4200 17200 2招商銷售獎(jiǎng)勵(lì)（ 1%） 100 800 800 500 400 200 2800 3000 500 3500 2推介與廣告（ 1%） 600 800 800 500 300 200 3200 2財(cái)務(wù)費(fèi)用（按10%） 100 1500 2500 2500 2500 2500 1500 13100 合 計(jì) 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 財(cái)務(wù)預(yù)算表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年 2021 年 合 計(jì) 投 入 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 銷售回籠 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 自有資金 1900 6300 1800 10000 融 資 13000 12021 25000 還 款 25000 25000 年度贏余 0 292 2978 1663 4050 8802 47250 58035 注：收入為正，支出為負(fù)。 投資回報(bào)分析： 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 總利潤(rùn)： 280750232715+13100（財(cái)務(wù)費(fèi)用） =61135 萬元 稅后凈利潤(rùn)： 61135 67%=40960 萬元 項(xiàng)目利潤(rùn)率： 40960/202100=% 投資利潤(rùn)率： 40960/35000=% 年投資利潤(rùn)率： %/=% （實(shí)際資金利用周期 年） 二、財(cái)務(wù)說明 賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤(rùn)； 財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計(jì)算利息，也考慮了融資成本； 所有出讓均價(jià)比目前市場(chǎng)價(jià)格 低，較保守；也未考慮上漲空間； 實(shí)際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計(jì)劃書未作調(diào)正，僅考慮市場(chǎng)培育期部分租金收入。 四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步，可以預(yù)見將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 顯著增加城市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入 該項(xiàng)目建成后， 50 萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)面積及配套，預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn)年銷售額超 50億元，年綜合稅收超 億元。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭 ，其經(jīng)濟(jì)能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。同時(shí)人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來馬鞍山投資。 有效地改善就業(yè)狀況 未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，社會(huì)就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。本項(xiàng)目全部建成之后將向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位 15000 個(gè)左右。 促進(jìn)招商引資 投資環(huán)境改善，市場(chǎng)繁榮，必將促進(jìn)馬鞍山市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 城市功能明顯增強(qiáng) 本項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對(duì)于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時(shí)，本 項(xiàng)目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費(fèi)變輸出為輸入，從而強(qiáng)化馬鞍山市的中心城市地位。 有效經(jīng)營(yíng)城市 本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報(bào)。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 第六篇 營(yíng)銷計(jì)劃 一、營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司 —— 上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。通過大量的市場(chǎng)調(diào)查，充分了解消費(fèi)者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營(yíng)銷方式。 在批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目上，我們與浙江萬事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴 關(guān)系，充分利用他們的社會(huì)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。 二、招商計(jì)劃 項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時(shí)機(jī)、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時(shí)，鑒于該項(xiàng)目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能 特性 ，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營(yíng)銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下： 市場(chǎng)調(diào)研。為招商服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)研，其任務(wù)主要是馬鞍山市市場(chǎng)情況，如相關(guān)市場(chǎng)分布規(guī)模、商品品類、租金價(jià)位，商品品牌代理商與主要分銷商的實(shí)力、 銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費(fèi)能力，消費(fèi)者的需求等。在此基礎(chǔ)上對(duì)調(diào)研資料綜合分析，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 位，特別是要確定市場(chǎng)的賣點(diǎn)。 組織招商班子。招商的具體實(shí)施需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)且熟悉該地區(qū)市場(chǎng)的商務(wù)顧問承擔(dān)，也可以招聘有招商實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員具體實(shí)施。 培訓(xùn)招商人員。對(duì)招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。 廣告宣傳。在確定項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。在基建動(dòng)工的同時(shí)，培訓(xùn)與廣 告工作可穿插進(jìn)行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場(chǎng)營(yíng)銷方式、價(jià)位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)管理辦法、試營(yíng)業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價(jià)效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。 招商側(cè)重點(diǎn)： A、對(duì)重點(diǎn)地區(qū)主動(dòng)出擊招商，如溫州等地； B、引進(jìn)主力店和人氣店，以點(diǎn)帶面； C、前期與有社會(huì)資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定律 12進(jìn)行操作）。 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2021 最新房地產(chǎn)檔案集 2021 房產(chǎn)大師案例集 制作一份《招商手冊(cè)或招商說明書》（邀請(qǐng)函）。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。 市場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營(yíng)圖）。 制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營(yíng)銷價(jià)格。市場(chǎng)的營(yíng)銷或租賃價(jià)格需要參考當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌?chǎng)價(jià)位，營(yíng)銷方式既要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，又要有相對(duì)的靈活性，價(jià)格在周邊城市中具有競(jìng)爭(zhēng)力。盡可能達(dá)到市場(chǎng)招商一氣呵成，形 成氣勢(shì)。 招商計(jì)劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，使招商、 造市、