【文章內(nèi)容簡介】 具有或商業(yè)口岸優(yōu)勢。 （ 2）設(shè)施配套： 分析市政設(shè)施配套是否完善，居住或商業(yè)條件是否成熟。 （ 3）價格定位： 結(jié)合對周邊具有可比性的樓盤和相似樓盤價格調(diào)查，分析項目價格定位是否合理。周邊樓盤和相似樓 盤應(yīng)說明具體位置，直線距離。 27 對已為準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房的按揭項目，項目可行性調(diào)查分析可以從簡。 項目按揭貸款必要性分析 （ 1）綜合效益： 調(diào)查開發(fā)商與我行的合作誠意和對我行預(yù)計產(chǎn)生的綜合效益，如存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等綜合效益情況。 （ 2）同業(yè)競爭： 銀行同業(yè)競爭情況，調(diào)查其他銀行為該樓盤提供個人住房貸款情況和服務(wù)手段等。 （ 3）業(yè)務(wù)發(fā)展： 經(jīng)辦行截止報告期個人購房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展、貸后管理、不良貸款占比和清收情況。 （ 4）特別說明： 如果 按揭貸款介入是為了清收企業(yè)不良貸款的，必須說明清收企業(yè)不良貸款的可行 性計劃及進行必要性分析，落實企業(yè)還款承諾。 風(fēng)險綜合分析評價 結(jié)合具體的項目進行整體的風(fēng)險判斷，制訂切實可行的風(fēng)險控制措施，提出需要解決的主要問題。 按揭額度計算 （ 1）區(qū)別業(yè)態(tài)形式分別測算按揭額度。 （ 2）按揭額度 =許可銷售面積 ?銷售均價 ?貸款成數(shù) ?按揭需求比例 調(diào)查結(jié)論 通過調(diào)查，就按揭開發(fā)商和項目的合規(guī)合法性、資金落實情況、市場前景，銀行貸款風(fēng)險控制、綜合效益、按揭安排等方面提出調(diào)查 28 結(jié)論。 最新形象進度照片 按揭項目現(xiàn)場圖片處理規(guī)范： （ 1） 拍攝內(nèi)容： ①位置圖 A、按揭項目地理位置圖。在市、區(qū)（縣）地圖上標(biāo)明按揭項目的大致位置。 B、按揭項目區(qū)域位置圖。在紅線圖上，標(biāo)明按揭項目上下左右相鄰的具體位置。 ②模型圖 A、按揭項目正面模型圖。從模型大門正面拍攝模型全景。 B、按揭項目俯視模型圖。從模型上面拍攝模型全景。 C、按揭項目主要戶型圖。從模型上面拍攝戶型全景。 ③實景圖 A、按揭項目正面實景圖。從實景大門正面拍攝全景。 B、按揭項目俯視實景圖。從實景上面拍攝全景。 C、按揭項目進度實景圖。逐棟從正面拍攝工程進度。 D、按揭項目周邊實景圖。從四面（門前、左側(cè)、右 側(cè)、后）拍攝周邊情況。 ④銷售進度圖，拍攝銷售進度表。 ⑤ 應(yīng)盡量提供周邊具有 可比性的樓盤 圖。 （ 2）制作要求： 29 ①把圖片按照拍攝內(nèi)容的順序制作為 PowerPoint 文件。 ②在文件開頭標(biāo)明拍攝人員單位、崗位、姓名、拍攝時間。 ③每一幅圖片要標(biāo)明名稱。 （ 3）檔案管理： ①支行將 PowerPoint 文件打印后存檔，作為按揭項目檔案保管，同時上報 PowerPoint 電子文件。 ②營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處調(diào)查人員現(xiàn)場調(diào)查時要核實圖片情況，補充最新進展圖片，檢查本規(guī)范要求執(zhí)行情況。 ③營業(yè)部信貸管理處將 PowerPoint 電子文件作為貸審會電子文件保管。 經(jīng)調(diào)查、確認該樓盤符合按揭貸款授信條件后，調(diào)查部門按照上述要求形成書面調(diào)查報告并簽署調(diào)查意見后送交同級行貸款審查部門。 審查與貸審會 信貸部審查 經(jīng)辦行信貸管理部門收到客戶部門提交的項目調(diào)查報告和有關(guān)資料后，要對其完整性、有效性及項目的合規(guī)合法性、可行性進行審查，經(jīng)審查同意的，在 5 個工作日內(nèi)形成審議報告提交貸審會。 （ 1）完整性、有效性審查： 審查客戶部門提交的資料是否符合規(guī)定要求，有缺漏及不符合規(guī)定要求的資料應(yīng)要求客戶部門及時調(diào)查補充完善。 30 （ 2）項目合 法性審查： 審查客戶部門提交的項目報建手續(xù)（“四證”或“五證”）等資料是否齊備，要素是否完整，報建內(nèi)容與實際建設(shè)內(nèi)容是否一致，不齊備或不一致的要進行補充或說明。審查開發(fā)商是否符合農(nóng)行準(zhǔn)入條件。對于前期開發(fā)樓盤銷售情況普遍較差、分戶產(chǎn)權(quán)辦理拖沓或曾有不良記錄的開發(fā)商要審慎介入；對于開發(fā)商現(xiàn)有不良記錄，尤其是與農(nóng)行合作的樓盤發(fā)生借款人違約而開發(fā)商怠于履行擔(dān)保和回購責(zé)任及發(fā)生過假按揭的不能介入。 （ 3）可行性審查： 重點審查項目投資的合理性、項目建設(shè)資金來源的可靠性，項目建設(shè)進度的科學(xué)性，項目銷售價格的合理性（是否為 真實的市場價，項目定價與周邊同地段同檔次銷售成功樓盤的價格比較是否處于相同水平），綜合分析 項目的爛尾風(fēng)險及開發(fā)商階段性保證擔(dān)保能力。對于項目投資 水平高于當(dāng)前市場水平的，應(yīng)要求客戶部門調(diào)查并說明原因；對項目建設(shè)進度匹配情況的審查側(cè)重于開發(fā)商當(dāng)期報表中的存貨、所有者權(quán)益等相關(guān)科目數(shù)據(jù)變動情況。如開發(fā)商能提供相關(guān)支付憑證或?qū)Ψ桨l(fā)票復(fù)印件的，應(yīng)進行核對。對于已投入資金與工程進度不相匹配的要核實項目投入情況，以準(zhǔn)確測算項目資金缺口；對于資金來源真實性審查應(yīng)側(cè)重于對項目建設(shè)期內(nèi)開發(fā)商能夠投入項目建設(shè)的現(xiàn)金流實現(xiàn)的可能性 進行分析；對于項目投資資金缺口的解決方案中需在未來期間內(nèi)形成現(xiàn)金流的（如應(yīng)收帳款收回、存貨變現(xiàn)、股東追加投資等），要分析其現(xiàn)金實現(xiàn)及滿足缺口的可能性。 因資料不足不能進行有效分析的應(yīng)要求客戶部門及時補充調(diào)查， 31 提供足夠的依據(jù)。 貸審會審議 經(jīng)貸審會審議通過，主任委員簽署意見同意后，按照轉(zhuǎn)授權(quán)限上報省分行營業(yè)部 (房地產(chǎn)信貸處 )。 上報項目資料 經(jīng)辦行將項目資料裝訂成冊，一式兩套上報省分行營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處。經(jīng)辦行上報項目資料內(nèi)容應(yīng)包括： （ 1）內(nèi)部運作資料： 調(diào)查報告、審查報告、貸審會審議表、 經(jīng)辦行請示文件。 （ 2）客戶資料： 包括開發(fā)商和投資商資料，在受理環(huán)節(jié)接收的開發(fā)商基礎(chǔ)資料 (詳見 )；在調(diào)查環(huán)節(jié)收集的開發(fā)商及項目最新進度資料。 （ 3）其他資料： 其他需要補充的資料。 審批與報批 受理與調(diào)查 省分行營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處收到經(jīng)辦行上報的項目資料以后進行初審，符合形式要件的予以受理，不符合形式要件的退回支行補充完善，登記 《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭項目貸款授信業(yè)務(wù)受理登記薄》 。營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處受理后在 10 個工作日之內(nèi)完成初審和補充調(diào)查，補充調(diào)查內(nèi)容包括： （ 1）現(xiàn)場實地勘測： 到項 目現(xiàn)場實地勘測，核實查驗項目進度 32 情況。 （ 2）主要問題核實： 與開發(fā)商有關(guān)負責(zé)人和財務(wù)負責(zé)人就項目調(diào)查、初審中發(fā)現(xiàn)問題進行面談核實，進一步查清情況，掌握項目最新進度。 （ 3）形成調(diào)查報告： 對經(jīng)辦行項目資料進行初審、主要問題調(diào)查核對的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程現(xiàn)場情況，確認該樓盤符合按揭貸款授信條件后，整理形成調(diào)查報告（或簽署調(diào)查意見）送交同級行貸款審查部門（法律事務(wù)處、信貸管理處）。 審查和貸審會 （ 1）法律審查部門要在 2 個工作日內(nèi)形成法律審查意見。 （ 2）貸款審查部門要在 5 個工作日內(nèi)形成審議報告提交省分行營 業(yè)部貸審會。經(jīng)貸審會審議通過，主任委員簽署意見同意后，按照授權(quán)權(quán)限審批。 審批和報批 （ 1）營業(yè)部審批： 營業(yè)部按照轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限審批。 （ 2）省分行審批： 超營業(yè)部授權(quán)權(quán)限項目，報省分行審批。 簽訂雙協(xié)議 《個人購房貸款項目合作協(xié)議》 經(jīng)有權(quán)審批行審批同意的按揭項目，經(jīng)辦行按照審批要素與開發(fā)商簽訂《個人購房貸款項目合作協(xié)議（ ABC[2021]5005）》一式四份，銀行和開發(fā)商各兩份。 33 《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議》 經(jīng)有權(quán)審批行審批同意的按揭項目，經(jīng)辦行與開發(fā)商簽訂《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議 書》，落實批復(fù)公文中提出的限制性條件 （總行農(nóng)銀發(fā)[2021]191 號文《中國農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)用房抵押貸款管理辦法》附有標(biāo)準(zhǔn)的《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議書》 ） 。 賬戶監(jiān)管 結(jié)算賬戶監(jiān)管 （ 1）資金監(jiān)管： 開發(fā)商開立基本賬戶或者一般結(jié)算賬戶，按揭項目的資金來源和使用均通過結(jié)算賬戶辦理，經(jīng)辦行要建立結(jié)算賬戶資金使用監(jiān)管制度，由經(jīng)辦行監(jiān)督開發(fā)商項目投資的到位情況，預(yù)售房款的歸行情況，資金用的使情況，落實監(jiān)管責(zé)任和責(zé)任人，資金使用要逐筆審查，確保資金不被挪用，專項用于該項目，保證工程及時完工并交付使用，防止形成爛 尾風(fēng)險。 （ 2）監(jiān)管報告： 經(jīng)辦行應(yīng)按季度調(diào)查分析項目進展情況，填寫《 中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)合作商定期檢查表》， 寫出季度監(jiān)管報告，發(fā)現(xiàn)重大風(fēng)險信號要及時采取措施并上報上級行。 定期檢查表和監(jiān)管報告（要點參見《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）》農(nóng)銀發(fā) [2021]387 號分類監(jiān)管內(nèi)容）要填寫到開發(fā)商辦理完分戶房屋產(chǎn)權(quán)證并抵押登記、分戶國有土地使用權(quán)證交付銀行收執(zhí)后為止。 保證金賬戶監(jiān)管 （ 1）保證金帳戶： 開發(fā)商以項目為單位在“ 49299 其他保證金 34 科目”下開立保證金分戶進行核算，即一個按揭項目開 立一個保證金帳戶，不得以開發(fā)商為單位將多個按揭項目合并開立一個帳戶，帳戶名稱按“開發(fā)商名稱 +XX 項目保證金”開立。開立保證金帳戶時，由客戶部門向會計部門提供經(jīng)客戶部門主任簽字的開戶申請 書和 《個人購房貸款項目合作協(xié)議（ ABC[2021]5005）》 復(fù)印件。 （ 2）保證金來源： 經(jīng)辦行在發(fā)放按揭貸款后次日內(nèi)，會計部門按照《個人購房貸款項目合作協(xié)議（ ABC[2021]5005）》約定的保證金比例，將資金由結(jié)算賬戶轉(zhuǎn)到保證金帳戶 。 （ 3）保證金質(zhì)押管理： 為了確保保證金保證作用的有效發(fā)揮，防止保證金被凍結(jié)和扣劃， 對綜合 驗收后 6 個月仍然不能辦理分戶產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)的， 經(jīng)辦行應(yīng)要求 開發(fā)商將 保 證金 辦理單位定期存單后質(zhì)押。 經(jīng)辦行 與 開發(fā)商 簽訂《權(quán)利質(zhì)押合同》（ ABCS（ 2021） 2021），同時填寫《定期存單質(zhì)押清單》（ ABCS（ 2021） 2021）、《質(zhì)押憑證支付通知書》和《質(zhì)押憑證處理通知書》。如果《權(quán)利質(zhì)押合同》擔(dān)保的是多筆主合同，即多人多筆《個人購房擔(dān)保借款合同》時，應(yīng)該在《權(quán)利質(zhì)押合同》后附上清單 來鏈接主從合同。 清單至少要 列出債務(wù)人的姓名、借款幣種及數(shù)額、借款期限、借款合同編號等具體情況，確保經(jīng)辦行對保證金的優(yōu)先受償權(quán)利。 （ 4）保證金用途 ： 保證金的用途為開發(fā)商在階段性保證擔(dān)保期間承擔(dān)逾期 3 期以上（不含 3 期）個人購房貸款客戶的違約責(zé)任。未經(jīng)營業(yè)部批準(zhǔn)，經(jīng)辦行不得在逾期 3 期以內(nèi)（含 3 期）扣收保證金。對逾期 3 期以上（不含 3 期）的個人購房貸款客戶確定無還款能力或 35 者無信用的，由開發(fā)商用保證金一次性全部歸還個人購房貸款客戶剩余貸款本金和欠息。保證金使用后經(jīng)辦行應(yīng)督促開發(fā)商應(yīng)在 3 日內(nèi)補足資金。 （ 4）保證金退還：開發(fā)商在辦理分戶房屋產(chǎn)權(quán)證并抵押登記（原則上分戶國有土地使用權(quán)證同時辦理）交付銀行收執(zhí)后，經(jīng)開發(fā)商申請，填寫 《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭保 證金退還申請審批表》（詳見 ），經(jīng)辦行 調(diào)查核實、審查審批后 可按落實分戶抵押對應(yīng)貸款余額比例退還保證金。全部保證金退還后注銷保證金帳戶。 檔案管理 后續(xù)資料收集 （ 1）主體封頂資料： 在按揭項目主體封頂后，經(jīng)辦行應(yīng)收集項目主體封頂相關(guān)資料。 （ 2）竣工驗收資料： 在按揭項目竣工驗收后，經(jīng)辦行應(yīng)收集項目竣工驗收相關(guān)資料。 （ 3）監(jiān)管報告： 按季度收集監(jiān)管報告，要求參見 （ 2）。 （ 4） 定期檢查表： 按季度填寫 《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)合作商定期檢查表》（附表）。 檔案立卷 按 揭項目授信資料、合作協(xié)議、監(jiān)管報告、項目主體封頂和竣工驗收資料等內(nèi)容按戶建立案卷，按照按揭項目檔案目錄一戶一卷。 36 附表： 中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)合作商定期檢查表 檢查時間： 年 月 日 金額單位：萬元 合作商名稱 合作信貸業(yè)務(wù)品種 貸款運作情況 合作貸款余額 合作貸款筆數(shù) 全部貸款余額 合作業(yè)務(wù)占全部該類貸款比重 合作商基本情況 經(jīng)營管理、財務(wù)狀況、與他行合作情況等 合作商擔(dān)保情況 擔(dān)保金額 保證金余額 借款人拖欠貸款金額 合作商墊款金額 存在的問題 其他問題 檢查結(jié)果及處理意見 客戶經(jīng)理： 年 月 日 客戶部門負責(zé)人： 年 月 日 經(jīng)營主責(zé)任人意見 經(jīng)營主責(zé)任人： 年 月 日 37 歸檔與保管 項目按揭授信檔案應(yīng)在簽訂按揭合作雙協(xié)議后 10 個工作日內(nèi)完成資料歸檔，由支行信貸管理部門集中管理，在個人購房貸款業(yè) 務(wù)終結(jié)后檔案仍需保管 5 年。 信貸管理系統(tǒng)（ CMS） （ 1）信息錄入： 客戶經(jīng)理在信貸管理系統(tǒng)（ CMS）錄入合作單位全部信息。 （ 2）建立聯(lián)系： 建立合作單位、合作項目和借款人的聯(lián)系，在錄入個人購房貸款時必須同時錄入開發(fā)商和項目名稱，便于以后查詢和日常貸后管理。 附件： 項目按揭貸款授信調(diào)查報告（示范文本） 38 關(guān)于成都建設(shè)發(fā)展公司“青城山花園”項目 按揭貸款授信的調(diào)查報告 1 成都建設(shè)發(fā)展公司因開發(fā)“青城山花園”住房項目，向我行申請個人購房按揭貸款授信 5000 萬元，客戶部門在收集齊備相關(guān)資料后對開發(fā)商、項 目進行了調(diào)查，并到項目現(xiàn)場進行了踏勘（見照片附