【正文】 個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊 （ 2021 年第一版） 2021 年 2 月 2 中國農(nóng)業(yè)銀行四川省分行營業(yè)部 《個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊》 編委會 主 任： 盧新軍 委 員：劉 平 劉 莉 林燕飛 董 纓 張愛軍 主 編：張愛軍 編 寫 ： 馬龍燕 劉曉平 彭 偉 肖 勇 合規(guī)性審查： 王 平 賈俊英 唐成莉 校 對： 劉曉平 馬龍燕 3 編寫說明 近年來，省分行營業(yè)部個人購房貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，極大地促進了信貸結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，資產(chǎn)質(zhì)量的提高，綜合效益的增強，個人購房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為新的業(yè)務(wù)增長點和效益增長點。由于受個人購房貸款風(fēng)險暴露的滯后性、國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行的周期性、國家宏觀調(diào)控政策等因素影響，個人購房貸款業(yè)務(wù)必然隱含一定的市場風(fēng)險，加之省分行營業(yè)部個人購房貸款業(yè)務(wù)操作機構(gòu)點多面廣，人員素質(zhì)參差不齊且變動頻繁，相關(guān)規(guī)章制度系統(tǒng)性差，許多補充的具體規(guī)定散見于諸多文件之中，造成了可能形成操作風(fēng)險的嚴重隱患，通過部門自律監(jiān)管檢查、專項檢查已經(jīng)有所發(fā)現(xiàn)。為了切實防范操作風(fēng)險，加強制度建設(shè)，落實合規(guī)風(fēng)險管理和部門自律監(jiān)管， 省分行營業(yè)部決定由業(yè)務(wù)主管部門房地產(chǎn)信貸處牽頭， 信貸管理處 、 法律事務(wù)處 和 財務(wù)會計處 等相關(guān)處室參加，組織有關(guān)人員編寫《個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊》，將在執(zhí)行的有關(guān)個人購房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)章制度分業(yè)務(wù)品種、系統(tǒng)性、綜合性地進行編纂，對相關(guān)文件沒有規(guī)定或者規(guī)定不細的還予以明確，力求做到準(zhǔn)確、系統(tǒng)、簡潔、全面、實用，便于經(jīng)營行個人購房貸款業(yè)務(wù)操作人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)和操作參考。 由于個人購房貸款業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)章制度出臺時間跨度長，參閱文件多，組織編寫《個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊》也是合規(guī)風(fēng)險管理和部門自律監(jiān)管的新嘗試，沒有成功經(jīng)驗借鑒 ，受編寫人員學(xué)識水平限制， 4 加之編寫時間緊迫，遺漏甚至值得商榷之處在所難免， 懇 請個人購房貸款業(yè)務(wù)操作人員指正。 在編寫《個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊》過程中，得到省分行房地產(chǎn)信貸處、省分行營業(yè)部相關(guān)處室的大力支持，還組織了部分支行有關(guān)人員進行了兩次討論，并提出了許多寶貴意見，在此深表謝意。 中國農(nóng)業(yè)銀行四川省分行營業(yè)部 《個人購房貸款業(yè)務(wù)操作手冊》編委會 2021 年 2 月 5 目 錄 第一篇 商業(yè)性購房貸款 業(yè)務(wù)操作 1 按揭項目 商業(yè)性 貸款授信業(yè)務(wù)操作 ............................................13 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂雙協(xié)議 賬戶監(jiān)管 檔案管理 2 一手個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作 ................................................47 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 6 抵押登記 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 3 一手商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務(wù)操作 ................................................92 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 抵押登記 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 4 二手個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)操作 ..............................................110 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查與評估 7 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 過戶與抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 5 二手商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)操作 ..............................................119 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查與評估 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 過戶與抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 8 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 6 二手個人住房保證貸款業(yè)務(wù)操作 ..............................................121 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查與評估 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 過戶與抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 第二篇 政策性住房貸款業(yè)務(wù)操作 7 按揭項目政策性貸款授信業(yè)務(wù)操作 ..........................................128 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 9 審查與貸審會 審批與報批 簽訂雙協(xié)議 賬戶監(jiān)管 檔案管理 8 一手個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)操作 ..........................................133 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 抵押登記 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清 戶撤押 9 二手個人住房公積金貸款業(yè)務(wù)操作 ..........................................146 操作流程圖 申請與受理 10 調(diào)查與評估 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 過戶與抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 第三篇 其他購房貸款業(yè)務(wù)操作 10 轉(zhuǎn)按貸款業(yè)務(wù)操作 ......................................................................148 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 過戶與抵押登記 貸款入賬與劃款 11 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 11 加按貸款業(yè)務(wù)操作 ....................................................................154 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 變更抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 12 承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)操作 ..............................................................159 繼承財產(chǎn)承接債務(wù) 離異分割共有財產(chǎn)承接債務(wù) 12 其他分割共有財產(chǎn)承接債務(wù) 13 房屋裝修貸款業(yè)務(wù)操作 ............................................................164 操作流程圖 申請與受理 調(diào)查與評估 審查與貸審會 審批與報批 簽訂合同與借據(jù) 抵押登記 貸款入賬與劃款 按月扣款 貸后管理 檔案管理 減按業(yè)務(wù) 清戶撤押 專題 個人購房貸款風(fēng)險管理 ..............................................................177 附錄 文件索引 ......................................................................................183 13 第一篇 商業(yè)性購房貸款 業(yè)務(wù)操作 1 按揭項目商業(yè) 性貸款授信業(yè)務(wù)操作 業(yè)務(wù)描述：開發(fā)商向銀行申請對其開發(fā)的房屋的購買人提供個人購房按揭貸款，銀行對開發(fā)商、開發(fā)項目的 合法性和可行性進行 調(diào)查審查后，從總體上給予個人購房按揭貸款授信額度的全過程。 操作流程圖 按揭項目商業(yè)性貸款授信操作流程圖 開發(fā)商申請 貸審會審議 經(jīng)營行審查 經(jīng)營行調(diào)查 管理行審查 管理行調(diào)查 貸審會審議 簽訂雙協(xié)議 審批行審批 檔案管理 客戶 客戶部門 信貸部門 管理部門 14 申請與受理 基礎(chǔ)資料 開發(fā)商提出項目按揭貸款申請并向經(jīng)營行提供如下資料： （ 1）書面申請書： 項目按揭貸款合作申請書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和經(jīng)歷、經(jīng)營財務(wù)狀況）、項目情況、工程進度、投資完成情況、擬申請按揭貸款金額等簡要內(nèi) 容。 （ 2）有關(guān)決議： 根據(jù)公司章程規(guī)定，向經(jīng)營行出具同意該項目向我行申請個人購房抵押貸款及配套服務(wù)并承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任的董事會或股東（大）會決議書及公司執(zhí)行決議的擔(dān)保承諾函。內(nèi)容參見營業(yè)部法律事務(wù)處提供的參考格式 (附件 )。 （ 3）相關(guān)復(fù)印件： 合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國家和地方稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、公司章程、驗資證明、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書、法定代表人證明書、開戶許可證、貸款卡號及密碼。 （ 4）相關(guān)報表： 經(jīng)會計師事務(wù)所審驗的近三年的年度報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表）、最近月份（離上報有 權(quán)審批行時間不得超過 3 個月）會計報表。未經(jīng)會計師事務(wù)所審驗的報表由客戶經(jīng)理調(diào)查核實并簽字認可。 （ 5）高管個人資料： 法定代表人及財務(wù)負責(zé)人身份證和簡歷，如系授權(quán)代理，還需同時提供法定代表人授權(quán)委托書、授權(quán)代理人身份證和簡歷。法定代表人、授權(quán)代理人及董事會（或股東會）成員簽字式樣。 15 附件： 公司董事會決議 （參考文本） 會議時間： 會議地點： 出席會議董事： 公司董事會第 次會議于 年 月 日在 召開。出席本次會議的公司董事共 人，占公司董事的 %。經(jīng)討論， 形成如下決議： 同意就 項目向農(nóng)行 支行申請個人購房按揭貸款，同意為該項目的借款人 提供階段性保證擔(dān)保和承擔(dān)回購責(zé)任，并自愿將購房貸款余額的 ％作為保證金存入本公司 在該支行開立的保證金帳戶（擔(dān)保責(zé)任約定詳見本公司與該支行簽訂的《個人購房貸款項目合作協(xié)議》）。 本次決議符合《公司法》及本公司章程的有關(guān)規(guī)定。 董事簽名： 單位（公章） 年 月 日 16 附件： 公司股東會決議 （參考文本） 會議時間： 會議地點： 出席會議股東： 公司股東會第 次會議于 年 月 日在 召開。出席本次會議的股東 人，占公司股東的 %，代表公司 %的股份。經(jīng)討論， 形成如下決議： 同意就 項目向農(nóng)行 支行申請個人購房按揭貸款，同意為該項目的借款人 提供階段性保證擔(dān)保和承擔(dān)回購責(zé)任，并自愿將購房貸款余額