【文章內(nèi)容簡介】 建房居住的宅基地。一場 城市包圍農(nóng)村 的運動發(fā)生了。村莊進入城市，形成了 城中村 。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二 元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。 所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指?城市?和?農(nóng)村?分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些?城中村?內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村?二元所有制結構?并行存在、共同發(fā)揮作用的?邊緣社區(qū)?特征。?從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。?因此，從?城中村?的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn)，土地的二元所有制 結構是造成?城中村?形成的根本原因。二元所有制結構使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果致使?城中村? 形成的進一步加劇。 3. ?城中村?存在的主要問題 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 12 一是?城中村?與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)。?城中村?規(guī)劃設計和建設風格基本上千篇一律，與周圍環(huán)境不相稱。有的村為了提高容積率，建設時想方設法縮減樓間距，增加樓層，擠占公共空間，減少綠地面積和公共設施，降低了居住質(zhì)量和城市景觀。 二是土地資源粗放經(jīng)營，浪費嚴重。?城中村?的土地資源由于缺乏統(tǒng)一管理，易形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)，既形不成開發(fā)的規(guī)模效益，又破壞了土地利用的整體性，造成城市土地資源的嚴重浪費。 三是居住環(huán)境普遍不高。不少村沒有環(huán)保隊伍，沒有納入城市市政、環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一管理，綠地面積較少，公共服務設施缺乏，垃圾亂堆亂倒，攤點亂擺亂放，亂搭亂建，違法建筑較多，村容村貌較差，預留不足或者是沒有建設消防通道，安全隱患嚴重。 四是社會問題頻繁發(fā)生。?城中村?容納了大量的外來暫住人口給社會治安和城市管理增加了很大的壓 力。同時，當?shù)卮迕褡硗恋胤孔馐找妫菀桩a(chǎn)生食利階層及貧富分化，超生超育、聚眾賭博等現(xiàn)象難以控制，給社會造成不良影響。 五是目前?城中村?大部分都是建二層小樓，村民還接受不了住高層住宅的觀念，認為住小院生產(chǎn)生活方便。再是經(jīng)濟力量達不到，認為二層小樓建成沒有幾年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 13 項目區(qū)域位置 ********位于 ****** 。 項目建設必要性 是 實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要 從城市規(guī)劃來講， 舊城和 城中村嚴重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科學性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進入分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃和地塊的城市設計時尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風格的混雜性，隨著時間的推移將對城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負面影響。從市政建設來講， 舊城和 城中村的市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網(wǎng)、消防設施及其他公共設施與城市的整體發(fā)展嚴重不配套，影響了城市功能的發(fā)揮。因此，要實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的 舊城和 城中村，使 舊城和 城中村 物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去。 是節(jié)約用地， 提高城市土地利用率 的迫切需要 經(jīng)過近幾年的政策調(diào)整和落實，房地產(chǎn)業(yè)給國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻，但也助推了經(jīng)濟泡沫化傾向。為此，國家出臺了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。啟動本項******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 14 目建設， 一方面 能盤活片區(qū)存量土地，提升容積率，實現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用。 另一方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進行 舊城和 城中村改造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展。 舊城和城中村的存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價值。 舊城和 城中村周邊房地產(chǎn)的價格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。如果改造 舊城和 城中村，不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值。 是解決 舊城和 城中村的居住環(huán)境和城市面貌 ，改善民生的 需要 加快推進 舊城和 城中村 改造，是 改善民生、滿足居民基本住房需求的要求。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。 《河南省十二五規(guī)劃》提出： 城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善 ， 五年新建保障性住房 28 萬套 ， 完成棚戶區(qū)改造 937萬平方米。 ******則提出到 2017 年前全面完成 舊城和 ?城中村?******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 15 地塊改造建設工作， 使舊城和 ?城中村?地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。 對于 ******而言， 大部分低收入家庭集中居住在 舊城和 城中村 片區(qū)內(nèi)， 舊城和 城中村 片區(qū)內(nèi)危舊房體量大、分布廣，生活配套設施極為落后，火災、垮塌等安全隱患嚴重，居民大多是困難企業(yè)職工和下崗失業(yè)人員等社會弱勢群體，廣大群眾改善居住條件和生活環(huán)境的愿望十分迫切。所以，通過 舊城和 城中村 改造，可解決片區(qū) 農(nóng)民變市民 的問題，讓廣大 居民 共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質(zhì)量已經(jīng)迫在眉睫。 是加強社會主義精神文明建設的迫切需要 舊城和 “城中村 ”缺乏配套基礎設施 ， 居民受教育程度普遍偏低 ， 就業(yè)困難 ， 不能適應城市發(fā)展的要求。因此 ， 改造 舊城和 “城中村 ”的物質(zhì)環(huán)境 ， 加強社區(qū)建設 ， 更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì) ， 已成為維護社會治安和加強城市精神文明建設的當務之急。 總之， 通過實施 舊城和 城中村改造， 可 使 舊城和 城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去 ， 有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進城市經(jīng)濟社會的發(fā)展 ； 不改 ， 則會制約城市的發(fā)展。舊城和 城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義， 舊城和 城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 16 力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結構，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入；完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 17 第 三 章 項目發(fā)起單位 概況 及優(yōu)惠政策 項目發(fā)起單位概況 項目發(fā)起公司為 ********************************。其主要 職責前四項都是關于住房市場的： （ 一 ） 承擔保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房的責任。貫徹落實住房保障相關政策，擬定和完善住房保障管理制度。編制住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃并監(jiān)督實施。組織擬訂全縣廉租住房規(guī)劃及政策 ， 會同有關部門做好廉租住房資金安排并監(jiān)督實施。負責城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟適用房、廉租房、集資合作建房和其它保障性住房項的篩選、審核和申報并組織實施。 （二）承擔推進住房制度改革的責任。貫徹落實國家、省、市住房建設和住房制度改革政策，擬訂適合縣情的住房制度改革相關政策，制定全縣住房建設規(guī)劃并指導實施。 （三）承擔規(guī)范住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理秩序的責任。提出住房和城鄉(xiāng)建設重大問題的政策建議，制定全縣住房和城鄉(xiāng)建設行業(yè)發(fā)展規(guī)劃并指導實施，依法組織編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，擬訂城鄉(xiāng)規(guī)劃的政策和制度，會同有關部門組織編制全縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ,負責縣政府交辦的城市總體規(guī)劃和區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批和監(jiān)督實施工作。參與土地利用總體規(guī)劃綱要的審查。 （四）承擔規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場的責******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 18 任。會同有關部門組織擬訂房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策、城市建設綜合開發(fā)政策并監(jiān)督執(zhí)行。會同有關部門編制城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和計劃并組織實施。組織城市建設綜合開發(fā)項目的可行性研究并對其項目實施管理。會同有關部門對房地產(chǎn)價格實施調(diào)控和管理。指導城鎮(zhèn)土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和開發(fā)利用工作。組織實施城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)的綜合驗收。指導住宅小區(qū)及物業(yè)管理的行業(yè)管理。監(jiān)督管理房屋產(chǎn)權登記、房屋修繕工作。負責商品房銷（預）售許可。負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋修繕企業(yè)、房地產(chǎn)估價 機構資質(zhì)的審查報批或核準。負責城市房屋征收拆遷管理工作。 **************************** 政府優(yōu)惠政策 《 ****市城中村建設改造管理辦法 》（ ********號 ） 規(guī)定：第十 一 條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用 為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規(guī)劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。城中村現(xiàn)有土地原則按四種類型進行使用： （一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。 （二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，具******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 19 體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均 40—60 平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。 （三）用于補償城中村建設改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，具體比例根據(jù)實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內(nèi)容，在土地出讓條件中予以明確）。 （四）在保證上述三項類型用地的前提下，規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。市國土部門應按有關政策規(guī)定辦理各類相關手續(xù)，村集體及個人除應得的補 償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市年度土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行 “收支兩條線 ”管理。 第十二條 優(yōu)惠政策 城中村的建設改造及相關開發(fā)建設同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線 ”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收 上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務性收費減半收取。 ******舊城改造改造項目 商業(yè)計劃書 20 《 ****市人民政府關于印發(fā) ****市城中村改造建設實施細則的通知》（ **************號 ）規(guī)定： 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地；用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓；用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓；規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。 新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房 及配套的市政公用設施、工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地免收城市基礎設施配套費、防空地下室易地建設費和新型墻體材料專項基金；其余事業(yè)性收費及政府指導價的經(jīng)營服務性收費減半收?。挥糜谘a償城中村改造建設投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，按招、拍、掛方式獲得的土地純收益，扣除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，剩余部分原則上全部返還。 最后一條，舊城改造參照城中村改造的政策執(zhí)行。 ******舊城改造及 ********城中村改造項目 商業(yè)計劃書 21 第 四 章 土地市場分析預測 ******經(jīng)濟社會發(fā)展 2021 年，全縣上下開拓進取、奮發(fā)有為 ，使得 經(jīng)濟社會快速發(fā)展 ， 圓滿 地 完成 了 “十一五 ”規(guī)劃主要目標。 ——經(jīng)濟運行持續(xù)向好。 2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ，同比增長 %；財政一般預算收入完成 億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，增長 %。 ——投資消費增勢強勁。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 29%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；社會消費品零售總額完成 億元，增長 20%。 ——居民收入持續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11932元，增長 11%；農(nóng)民人均純收入 5398 元，增長 17%。 ——社會事業(yè)全面發(fā)展。科技、教育、文化、衛(wèi)生、商貿(mào)流通等事業(yè)蓬勃發(fā)展。就業(yè)和社會保障不斷加強。民族宗教、社會治安、安全生產(chǎn)取得新成績，保持了社會大局和諧穩(wěn)定。 ******城區(qū)總體規(guī)劃 城區(qū)現(xiàn)狀分析