【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三章 城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、城陽(yáng)房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展概況 —— 城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市圖： 城陽(yáng)區(qū)距青島市區(qū)中心 35 公里，地理位置重要，是進(jìn)出青島市區(qū)的北大門(mén)，在經(jīng)濟(jì)、政治、城市改造、城市化進(jìn)程上受到青島較大的影響， 2021 年青島統(tǒng)計(jì)中城陽(yáng)區(qū)因舊城改造及城市化進(jìn)程的加快，完成投資 21.23 億元，同比增長(zhǎng)112.2%，高出青島市 88.9 個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居第一。 關(guān)鍵詞：舊城改造 過(guò)去幾年，舊城改造是城陽(yáng)區(qū)最大的課題， 2021 年全年啟動(dòng)實(shí)施了 28 個(gè)社區(qū)、完成了 12 個(gè)社區(qū)的改造任務(wù)，開(kāi)工建設(shè)安置樓 387 幢、建筑面積 134 萬(wàn)平方米，累計(jì)完成舊村改造 22 個(gè)，騰出土地 6000 畝； 2021 年啟動(dòng)了 4 個(gè)社區(qū)舊村改造，完成 6 個(gè)社區(qū)整體改造， 12 個(gè)社區(qū)居民回遷，在建的房地產(chǎn)精品樓盤(pán)16 個(gè)、 160 萬(wàn)平方米，商品房平均房?jī)r(jià)達(dá)到 4300 元 /平方米， 28 個(gè)社區(qū)（村）完成了舊村改造，新建安置樓 114 萬(wàn)平方米，同時(shí)為了打造城陽(yáng)區(qū)“青島新天地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)精品聚集帶”，引進(jìn)了總投資 25 億元的青島寶龍城市廣場(chǎng)和總投資18 億元的萬(wàn)科魅力之城。 城陽(yáng)街道啟動(dòng)了 3 個(gè)社區(qū)舊村改造，實(shí)施了 4 個(gè)社區(qū)二期改造和 6 個(gè)社區(qū)農(nóng)村新建住宅工程，新建居民樓 162 幢，共 54.7 萬(wàn)平方米。 如此大規(guī)模的舊 城改造、開(kāi)發(fā)建設(shè)，造成大量的安置房出現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)政策，城陽(yáng)區(qū)本地人或在城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)久居住、定居的外地人都能享受到舊城改造帶來(lái)的房屋利益，一戶(hù)家庭同時(shí)擁有 3～ 4 套住房的情況非常普遍，對(duì)商品房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)起到較大的沖擊。 關(guān)鍵詞：租賃市場(chǎng)火爆 城陽(yáng)區(qū)是青島經(jīng)濟(jì)活力足，外籍人士居住最集中的區(qū)域，外來(lái)人口中以朝鮮族人、東北人、韓國(guó)人為主要構(gòu)成，這一部分的消費(fèi)群體有著收入高、流動(dòng)性強(qiáng)、以經(jīng)商為主的特點(diǎn)，能夠充分滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)投資市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群要求。 隨著這一部分人群的大量涌入，形成了強(qiáng)大的二手市場(chǎng) 租賃需求和部分一手房市場(chǎng)投資需求，對(duì)城陽(yáng)區(qū)舊城改造產(chǎn)生的大量安置小區(qū)進(jìn)行消化，繁榮了城陽(yáng)區(qū)二級(jí)市場(chǎng)。 關(guān)鍵詞：房屋價(jià)格上漲迅速 訪談中了解到，城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從 2021 年開(kāi)始進(jìn)行了大幅度的攀升，每年的上漲約為 1000 元，至 2021 年，普通多層商品房?jī)r(jià)格達(dá)到 5000～ 6000 元左右。 城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，城市建設(shè)加快，外地房地產(chǎn)企業(yè)參與到當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)建設(shè)中，極大的提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平，城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有自身獨(dú)特的市場(chǎng)特征： 城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀 （ 1） 政府政策透明，地塊規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行 城陽(yáng)區(qū)土地運(yùn)作市場(chǎng)化，公正、公平、公開(kāi)的土地出讓政策，讓更多外地有實(shí)力、有眼光的發(fā)展商也參與到城陽(yáng)的建設(shè)中來(lái)，同時(shí)城陽(yáng)區(qū)政府也積極引進(jìn)外地高水平企業(yè)建設(shè)城陽(yáng)，如“青島新天地”的“萬(wàn)科魅力城”和“寶龍城市廣場(chǎng)”，大大提升了城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平。 （ 2）城市規(guī)劃方向明確 城陽(yáng)的城市發(fā)展方向及區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)明確，新城建設(shè)和舊城改造都具有明確的目標(biāo)和方向，成為“青島北部經(jīng)濟(jì)中心”和“青島北部城市中心”的理念市場(chǎng)前景更加明朗，合理的城市規(guī)劃促進(jìn)了城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、快速發(fā)展。 整體市場(chǎng)處于房地產(chǎn)發(fā)展快速期 城陽(yáng)區(qū)作為青島的北大門(mén)，發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)明確，目前城陽(yáng)區(qū)中心對(duì)舊城改造基本完成，中高檔次商品房陸續(xù)出現(xiàn)，實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，加速了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念逐步改善 縱觀整個(gè)城陽(yáng)區(qū)的商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，多數(shù)樓盤(pán)缺乏有效的營(yíng)銷(xiāo)方式建立樓盤(pán)形象，市場(chǎng)意識(shí)不強(qiáng)，營(yíng)銷(xiāo)推廣缺乏專(zhuān)業(yè)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在“建房子，賣(mài)房子”的初級(jí)階段的影子。 近幾年隨著城陽(yáng)區(qū)政府大力對(duì)外引資、開(kāi)放及房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，如萬(wàn)科、世正集團(tuán)、寶龍集團(tuán)等實(shí)力的外來(lái)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi) 發(fā)和城市建設(shè)中，先進(jìn)的理念和營(yíng)銷(xiāo)模式將大大提高城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。 消費(fèi)理念有進(jìn)一步發(fā)展 人們對(duì)住房條件的要求比較低，大多停留在滿(mǎn)足基本居住功能的層面上，對(duì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、園林景觀、物業(yè)管理等方面認(rèn)識(shí)不多。 目前，這一狀況得到了明顯改善，在問(wèn)卷調(diào)研訪談中了解到，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)對(duì)樓盤(pán)環(huán)境、物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面有所考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更多的期望，整體市場(chǎng)潛在需求較大。 二、城陽(yáng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 （一） 住宅市場(chǎng)發(fā)展概況 城陽(yáng)區(qū)位于青島北部，經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于青 島市內(nèi)，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，人民收入水平逐步提高，較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前提條件。近年來(lái)，隨著青島對(duì)城陽(yáng)區(qū)城市發(fā)展的重視，“青島北部經(jīng)濟(jì)中心”和“青島北部城市中心”目標(biāo)的明確，城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步加快，開(kāi)發(fā)水平提高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。一直以來(lái)，城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)青島城市中扮演著默默無(wú)聞的角色，從 2021 年開(kāi)始，城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入快速發(fā)展的階段，由起步階段向快速發(fā)展階段過(guò)渡，在這一過(guò)程中，城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也引起了眾多開(kāi)發(fā)商、投資者、置業(yè)者的關(guān)注和重視。 城陽(yáng)區(qū)房 地產(chǎn)整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)、規(guī)劃等利好消息讓人們對(duì)城陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。 （二） 典型項(xiàng)目及市場(chǎng)特征分析 —— 典型項(xiàng)目分析： 物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 魅力之城 主力戶(hù)型 戶(hù)型 面積范圍 項(xiàng)目位置 興陽(yáng)路世紀(jì)公園北門(mén)對(duì)面 二房一廳 開(kāi)發(fā)商 深圳萬(wàn)科銀盛泰公司 二房二廳 90 平米 物業(yè)形式 花園洋房、公寓、 RS 戶(hù)型 三房一廳 115 平米 綠化率 ―― 三房二廳 135 平米 容積率 ―― 四房二廳 總戶(hù) 數(shù) 3000 戶(hù) 其他戶(hù)型 施工進(jìn)度 地下車(chē)庫(kù)結(jié)構(gòu)封頂，其他結(jié)構(gòu)施工 竣工時(shí)間 2021 年底 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021 年 5 月 建筑參數(shù) 占地面積 20 萬(wàn)平米 建筑面積 40 萬(wàn)平米 銷(xiāo)售情況（未開(kāi)盤(pán)，資料不祥） 社區(qū)商業(yè)情況（未開(kāi)盤(pán)，資料不祥） 綜合評(píng)述 營(yíng)銷(xiāo)策略 大量公交站臺(tái)廣告牌、戶(hù)外廣告 宣揚(yáng)萬(wàn)科品牌理念及優(yōu)勢(shì)； 廣告策略 大量公交站臺(tái)廣告牌、戶(hù)外廣告 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)，延續(xù)萬(wàn)科精品住宅、重營(yíng)銷(xiāo)的一貫理念，打造青島新天地住宅部分； 內(nèi)部 配套完善，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃為開(kāi)放的復(fù)合社區(qū)，花園洋房、公寓等多種產(chǎn)品形態(tài)，內(nèi)外兩條商業(yè)街、國(guó)際品質(zhì)幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施； 周邊配套齊全，距離國(guó)貨、喜盈門(mén)等大型超市約 10 分鐘路程，毗鄰青島新天地景觀帶，環(huán)境優(yōu)越； 所處區(qū)域是城陽(yáng)區(qū)政府重點(diǎn)打造的板塊，對(duì)城陽(yáng)區(qū)及山東影響力大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿茫? 綜合點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目擁有完善的內(nèi)部和外部配套，依托萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)，借助城陽(yáng)區(qū)政府打造的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)潛力看好，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)。 預(yù)計(jì)價(jià)格為 6000 元以上，高于城陽(yáng)區(qū)普通商品房市場(chǎng)價(jià)格，客戶(hù)面向當(dāng)?shù)鼗蛲鈦?lái)人員的 中高端人士。 物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 盛世民生花園 主力戶(hù)型 戶(hù)型 面積范圍 比例 項(xiàng)目位置 正陽(yáng)路與華城路交界處 二房一廳 90.7 平米 開(kāi)發(fā)商 青島城陽(yáng)長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 二房二廳 98 平米 物業(yè)形式 多層花園式洋房，小高層商務(wù)樓 三房一廳 104 平米 總戶(hù)數(shù) 在售 7 棟多層，共 260 戶(hù) 三房二廳 130 平米 施工進(jìn)度 多層大部分封頂 四房二廳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021 年 11 月 其 他戶(hù)型 建筑參數(shù) 建筑面積 12 萬(wàn)平米 實(shí)用率 94％ 層高 2.8 米 銷(xiāo)售情況 付款方式 一次性付款、銀行按揭 優(yōu)惠條件 一次性付款優(yōu)惠 70 元 /平米 銷(xiāo)售均價(jià) 5100 元 銷(xiāo)售情況 整體銷(xiāo)售 70％ 儲(chǔ)藏室 1200 元 /平米 樓層 一層 二層 三層 四層 五層（部分帶閣樓 六層（帶閣樓） 價(jià)格區(qū)間 4560 元 4850 元 50005300 元 4950 元 55005800 元 5400 元 成交情況 售 60％ 售 70％ 售 80％ 售 80％ 售 70％ 售 60％ 社區(qū)商業(yè)情況（規(guī)劃中） 綜合評(píng)述 營(yíng)銷(xiāo)策略 先住宅后商業(yè)； 項(xiàng)目營(yíng)造歡樂(lè)生活的高尚生活社區(qū)； 廣告策略 項(xiàng)目周邊戶(hù)外廣告牌 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位置處于城區(qū)西邊，處于正陽(yáng)路，緊鄰 20 308 國(guó)道、高速路，交通便捷； 臨近城陽(yáng)較繁華的生活商圈，周邊批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城、商場(chǎng)、學(xué)校、銀行眾多，景觀配置民生公園，適宜生活居??； 內(nèi)部配套歐式花園景觀，營(yíng)造社區(qū)綠化 綜合點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目靠近城陽(yáng)較繁華的生活商圈，周邊配套齊全，便于 居民生活和消費(fèi)，同比其他樓盤(pán)，現(xiàn)有條件相當(dāng)優(yōu)越。 項(xiàng)目定位與營(yíng)銷(xiāo)脫節(jié)，未能很好的貫徹執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)理念，對(duì)該項(xiàng)目所處的位置來(lái)說(shuō)，定位較低，且產(chǎn)品形態(tài)單一，執(zhí)行不到位，銷(xiāo)售人員水平較低都成為了項(xiàng)目發(fā)展的不利因素。 物業(yè)基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 學(xué)府康庭 主力戶(hù)型 戶(hù)型 面積范圍 項(xiàng)目位置 長(zhǎng)城路與青煙路交匯處 二房一廳 開(kāi)發(fā)商 青島康橋地產(chǎn)有限公司 二房二廳 90 平米 策劃公司 普羅易道 三房一廳 90～ 103 平米 物業(yè)形式 多層， 精裝修公寓 三房二廳 135 平米 總戶(hù)數(shù) 280 戶(hù) 四房二廳 綠化率 30％ 其他戶(hù)型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021 年 12 月 施工 進(jìn)度 已經(jīng)封頂，正在裝修 入伙時(shí)間 2021 年 5 月 建筑參數(shù) 占地面積 3 萬(wàn)平米 建筑面積 4.2 萬(wàn)平米 層高 2.7 米 銷(xiāo)售情況 付款方式 一次性付款、銀行按揭 優(yōu)惠條件 9.8 折扣價(jià) 銷(xiāo)售均價(jià) 精裝修 3742 元起，毛坯 3342 元起，（簡(jiǎn)裝＋ 280 元，精裝＋ 400 元） 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售 60％ 車(chē)庫(kù) 5～ 6 萬(wàn)， 25 平米，每單元 4 個(gè) 倉(cāng)庫(kù) 面積 7～ 20 平米， 600 元 /平米 樓層 一層 二層 三層 四層 五層 六層（帶閣樓） 價(jià)格區(qū)間 3000 元 3200 元 3500 元 3400 元 3200 元 3300 元（閣樓 3300 元） 綜合評(píng)述 營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目與萊陽(yáng)農(nóng)學(xué)院相鄰，營(yíng)造教育樓盤(pán)形象，打造學(xué)府概念； 現(xiàn)房銷(xiāo)售； 廣告策略 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目采用較低的價(jià)格，獲得 60％的銷(xiāo)售率； 戶(hù)型方正實(shí)用，進(jìn)深開(kāi)間比例合理； 項(xiàng)目劣勢(shì) 居于城區(qū)北邊，地理位置較偏， 周邊配套較少，距離市政配套有一定距離，對(duì)生活造成不便； 內(nèi)部配套少，缺乏商業(yè)配套，綠化少； 綜合點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目的地理位置較偏，從而給項(xiàng)目銷(xiāo)售中的交通、生活配套、消費(fèi)等日常生活需求帶來(lái)不便，尤其缺乏商業(yè)配套上的支持，項(xiàng)目本身也沒(méi)有通過(guò)有效的途徑來(lái)解決以上生活問(wèn)題，是項(xiàng)目銷(xiāo)售中存在的主要問(wèn)題。 憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)和精裝房，對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力，未來(lái)有優(yōu)惠增大和價(jià)格下降趨勢(shì)，從而達(dá)成銷(xiāo)售的完成。