【正文】 1071 萬平方米，增長 2.3%，市內(nèi)四區(qū)僅增長 1.2%。因此在宏觀環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化的利好因素共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資源整合、產(chǎn)品創(chuàng)新、供給結(jié)構(gòu)改善等也將逐步展開。 如此大規(guī)模的舊 城改造、開發(fā)建設(shè)，造成大量的安置房出現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)政策，城陽區(qū)本地人或在城陽區(qū)長久居住、定居的外地人都能享受到舊城改造帶來的房屋利益，一戶家庭同時擁有 3～ 4 套住房的情況非常普遍，對商品房市場和房屋租賃市場起到較大的沖擊。 城陽房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的時期，城市建設(shè)加快，外地房地產(chǎn)企業(yè)參與到當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)建設(shè)中，極大的提高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開發(fā)水平，城陽房地產(chǎn)市場具有自身獨(dú)特的市場特征： 城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，市場前景樂觀 （ 1） 政府政策透明，地塊規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行 城陽區(qū)土地運(yùn)作市場化，公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多外地有實(shí)力、有眼光的發(fā)展商也參與到城陽的建設(shè)中來，同時城陽區(qū)政府也積極引進(jìn)外地高水平企業(yè)建設(shè)城陽，如“青島新天地”的“萬科魅力城”和“寶龍城市廣場”，大大提升了城陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平。 近幾年隨著城陽區(qū)政府大力對外引資、開放及房地產(chǎn)市場的活躍，如萬科、世正集團(tuán)、寶龍集團(tuán)等實(shí)力的外來開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入城陽區(qū)房地產(chǎn)市場開 發(fā)和城市建設(shè)中，先進(jìn)的理念和營銷模式將大大提高城陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平。近年來，隨著青島對城陽區(qū)城市發(fā)展的重視，“青島北部經(jīng)濟(jì)中心”和“青島北部城市中心”目標(biāo)的明確，城陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迎來一個快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)逐步加快，開發(fā)水平提高，房價(jià)持續(xù)上漲。 預(yù)計(jì)價(jià)格為 6000 元以上，高于城陽區(qū)普通商品房市場價(jià)格，客戶面向當(dāng)?shù)鼗蛲鈦砣藛T的 中高端人士。 憑借其價(jià)格優(yōu)勢和精裝房，對市場有一定吸引力，未來有優(yōu)惠增大和價(jià)格下降趨勢，從而達(dá)成銷售的完成。中央景觀占地 10 畝，社區(qū)總綠化率達(dá) 46.8%， 7棟多層和 7 棟小高層住宅圍繞中心親水景觀錯落有致；多層電梯公寓、頂層復(fù)式帶空中花園，小區(qū)人車分流，私家車位。 開發(fā)實(shí)力強(qiáng)、品牌優(yōu)勢。 主力戶型 99—— 200 平方米，提供各種樣式戶型，整體戶型偏大。整個社區(qū)共有 19 個樓座，以多層和小高層為主，從南向北依次錯落有致，多層為 5 層結(jié)構(gòu) ，其余樓座均為 11 層結(jié)構(gòu)，樓間距平均達(dá) 30米之寬，平層、錯層、復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)齊全，充分滿足不同層次人群的各種需求。180 平米。經(jīng)過市場訪談了解到，上述外地人對城陽區(qū)房地產(chǎn)一手房市場或二級市場起到了較大支撐作用，同時本地在購房群體中占有一定比例。 但在銷售環(huán)節(jié)上，仍然暴露出不專業(yè)、缺乏營銷能力等問題，售樓中心內(nèi)外部裝修、工作人員及銷售氣氛專業(yè)程度不高，處于“問答”的被動狀態(tài)。 一直以來，城區(qū)人口少、數(shù)量龐大的普通消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)水平低下是困擾城陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大問題，調(diào)研中看到，城陽區(qū)舊城改造帶來了大量的安置房，對一手房市場和二手房市場有較大的沖擊，城陽區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)普通項(xiàng)目空置率增加、部分房屋出租率低的現(xiàn)象，從一方面說明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售率虛高，前期投資的住房沒有得到很好的消化，人們不禁問城陽區(qū)市場是否已經(jīng)飽和了。新開業(yè)了大潤發(fā)超市、喜盈門超市、惜福鎮(zhèn)利客來超市、佳客源超市、棘洪灘利客來超市等，全區(qū)萬米以上超市達(dá)到 7 處，城陽國貨、家佳源購物中心、太陽城商場、喜盈門超市等商場累計(jì)實(shí) 現(xiàn)營業(yè)額 5.73 億元。 全區(qū)共有餐飲企業(yè) 1631 家，占服務(wù)業(yè)企業(yè)總量的 11%，整個行業(yè)呈現(xiàn)出聚集化、品牌化和特色化發(fā)展趨勢。 （ 2）五大商場分布斜插整個城區(qū)，足以輻射到各個城區(qū)角落。 —— 城陽區(qū)商業(yè)物業(yè)分布格局圖： （二） 商業(yè)物業(yè)市場特征分析 城陽商業(yè)地產(chǎn)市場處于萌芽階段，大型綜合型商業(yè)物業(yè)開始在城陽市場出現(xiàn)（中聯(lián)大潤發(fā)等），因此在城陽的商業(yè)物業(yè)市場依然是以傳統(tǒng)商鋪供給為主，但大型商業(yè)綜合體已經(jīng)開始成為市場供給的主流，如 75 萬平米的寶龍城市廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目入市。 經(jīng)營業(yè)態(tài)散亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。外來開發(fā)商進(jìn)駐城陽不僅帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念，也帶來了更多的商業(yè)物業(yè)供給，在此之前，商業(yè)物業(yè)供給相當(dāng)少。 （三）面積分析 樓盤名稱 主力面積 樓盤名稱 主力面積 盛世民生花園 90～ 130 平米 匯豪景苑 90～ 170 平米， 240～ 400 平米 學(xué)府康庭 90～ 135 平米 加州楓景 87~00469939。他們普遍相對收入穩(wěn)定且較高，有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求較高生活品質(zhì)，并有較強(qiáng)的投資欲望，從而成為城陽購房中堅(jiān)。 學(xué)府康庭 4.2 萬平米（一期） 加州楓景 66906 平方米 魅力之城 整體 40 萬平米 瑞麟公館 8 萬平米 （七）需求分析 自住需求較強(qiáng)，但迫于經(jīng)濟(jì)能力、家庭等原因，呈現(xiàn)隱性，舊城改造的安置房屋極大滿足該市場領(lǐng)域，以城陽區(qū)暴發(fā)戶、朝鮮族較高收入人群、韓國企業(yè)人員、經(jīng)商者為主的人群形成城區(qū)房地產(chǎn)主要購房群體。 園林規(guī)劃 目前多數(shù)住宅社區(qū)缺少園林景觀，僅在城陽的富人區(qū)使用大型、開放式園林，園林建設(shè)單一、主題不明確。 （九）營銷特征 城陽區(qū)房地產(chǎn)營銷整體上處于市場發(fā)展階段，本地開發(fā)商多為自己銷售，從現(xiàn)場布置、宣傳物料到營銷理念和廣告推廣，整個營銷體系尚處于市場低級狀態(tài)。 推廣策略：推廣形式單一，多戶外廣告牌做宣傳。 年內(nèi)力爭南山賓館、中韓國際大酒店、快通（二期）、希爾景園、啟陽國際、鑫江華潤六個酒店開業(yè)，海都商務(wù)酒店、銀盛泰假日花園酒店、出口加工區(qū)酒店年內(nèi)完成主體工程。 第四章 城陽零售商貿(mào)市場概述 一、城陽零售商貿(mào)主要特征 城陽建區(qū)時間較短，屬于的典型的工業(yè)型城市，加上青島國際機(jī)場坐落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市建設(shè)加快，城市框架初步形成，但需要進(jìn)一步完善。 國貨 超市 規(guī)模 2 萬平米左右，超市 +百貨 業(yè)態(tài) 1F：運(yùn)動休閑、珠。需求決定供給，供給在一定程度上影響需求，相互相存的關(guān)系，消費(fèi)需求的多樣化、消費(fèi)人群的混合化等因素造就了城陽今天的商業(yè)布局和商業(yè)發(fā)展模式。 報(bào)告重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)物業(yè)市場的建設(shè)，對實(shí)現(xiàn)“青島北部城市中心”提出了更具體的發(fā)展道路，促進(jìn)房地產(chǎn)整體市場影響巨大。 五、城陽房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 （一） 2021 年城陽區(qū)政府工作報(bào)告中指出必須突出抓好的重點(diǎn) 重點(diǎn)抓好中韓國際小商品城、青島國際工藝品城、世正愛麗安韓國城、城陽建材批發(fā)市場、青島市棉花交易市場、青島鋼材批發(fā)市場、青島城陽蔬菜水產(chǎn)品批發(fā)市場七大專業(yè)市場的培育和建設(shè)。 營銷主題：已經(jīng)意識到對樓盤生活文化主題的提煉，但在營銷表現(xiàn)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于外來實(shí)力開發(fā)商。 配套分析 由于多數(shù)小區(qū)是開放或半開放型的，一般都沒有內(nèi)部配套設(shè)施，社區(qū)服務(wù)主要靠市政配套來滿足。個別樓盤（魅力之城、匯景豪苑? ..）采用半封閉式布局 。 樓盤名稱 建筑面積 樓盤名稱 建筑面積 盛世民生花園 12 萬平米（一期） 匯豪景苑 規(guī)劃建設(shè)面積 12 萬平方米。 （四）檔次分析 城陽整體市場以中檔、中高檔樓盤為主，注重產(chǎn)品本身及價(jià)格因素，對小區(qū)配套建設(shè)、園林規(guī)劃、綠化 等因素沒有得到較多的重視； 近期市場上，高檔樓盤開始顯現(xiàn)，如希爾景園、萬科魅力城、寶龍城市廣場，帶動消費(fèi)者對購房全面因素的考慮。 —— 商業(yè)物業(yè)市場分析表： 位置 /名稱 產(chǎn)品形式 規(guī)模 售價(jià) 租金 備注 臨 街 商 業(yè) 國貨步行街 單層街鋪 50 平米 78 萬元 /年 華城路 國貨步行街 一上二底商 110 平米 5.2 萬元 /年 華城路 華城路 單層街鋪 70 平米 34 萬元 /年 ―― 華城路 臨街底商 40 平米 4 萬元 /年 華城路與文陽路交界處 文陽路西 臨街底商 35 平米 2 萬元 /年 ―― 正陽路東 臨街底商 80 平米 4.5 萬元 /年 我方項(xiàng)目地塊處 正陽路東 臨街底商 100 平米 4.7 萬 /年 曙光苑底商 正陽路東 一上二底商 292 平米 9600 元 /平米 ―― 春陽廣場，單層售價(jià) 1.51.6 萬 /平米 中城北路 臨街底商 34 平米 2 萬元 /年 正陽路以北 中城路 一上二底商 75 平米 4.2 萬元 /年 位于正陽路與和陽路之間 中城路 一上二底商 80 平米 5 萬元 /年 位于正陽路與和陽路之間 長城路 一上二底商 105 平米 2.7 萬元 /年 正陽路以北 春城路 底商 360 平米 1 萬 /平米 ―― 大潤發(fā)周邊 春城路 底商 500 平米 2.3 萬 /平米 ―― 大潤發(fā)臨街底商 商 業(yè) 物 業(yè) 世正愛麗安 商業(yè)體內(nèi)鋪 單鋪 10～ 80 平米 均價(jià) 1.2 萬 /平米 ―― 我方地塊正北面 寶龍城市廣場 商業(yè)體內(nèi)鋪 /臨街鋪 單鋪 希爾景園 臨街底商 ―― ―― ―― 商業(yè)部分規(guī)劃中 匯豪景苑 臨街底商 ―― ―― ―― 商業(yè)部分規(guī)劃中 四、城陽房地產(chǎn)市場典型特征研究 （一）價(jià)格分析 樓盤名稱 均價(jià) 樓盤名稱 均價(jià) 盛世民生花園 5100 元 /平米 瑞麟 公館 5100 元 /平米 學(xué)府康庭 3260 元 /平米 加州楓景 5200 元 /平米 注：部分樓盤未公布價(jià)格，開盤日才可獲知 經(jīng)過對城陽區(qū)多個住宅的價(jià)格調(diào)查，綜合分析得出城陽的整體均價(jià)約為5000 元 /平米，隨著外地房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)駐，房地產(chǎn)市場看好，市場價(jià)格還有繼續(xù)上漲的趨勢； 商業(yè)物業(yè)市場價(jià)格目前均價(jià)為 1.2 萬元 /平米； 租賃市場，住宅方面一室一廳月租金 500～ 600 元，二室一廳 1000～ 1200元，商業(yè)物業(yè)方面年租金為 3～ 5 萬元（面積 40～ 70 平米）。城陽商業(yè)物業(yè)價(jià)格是住宅物業(yè)的兩倍 多，由于供給較少，商業(yè)物業(yè)有著較高的收益。城陽區(qū)政府對城市建設(shè)中的商業(yè)建設(shè)有著嚴(yán)格的規(guī)劃，目前的商業(yè)市場中，大量存在著依托居住小區(qū)的獨(dú)立商鋪，少量底商和一上幾形式的鋪面。 （ 3）待售商業(yè)物業(yè)緊靠“青島新天地”，填補(bǔ)城區(qū)南邊商業(yè)的不足。初步形成了重慶北路青島韓國風(fēng)味美食街和中城路大眾餐飲 街兩條特色餐飲街區(qū)，引進(jìn)了肯德基、比比客等快餐店，創(chuàng)建了 4 家 24 小時餐飲店， 2021 年，全區(qū)餐飲業(yè)預(yù)計(jì)完成零售額 9.5 億元，增長 39%。全區(qū) 243 個社區(qū)（居委會）開設(shè)便民店 380 家，村級店覆蓋面積達(dá)到 90%以上，創(chuàng)建國家級示范商業(yè)社區(qū)和省級示范商業(yè)社區(qū)各一處。當(dāng)前環(huán)境下，我方項(xiàng)目有著“高檔次樓盤、針對富裕階層、重視投資需求”定位的可能性。 相信隨著萬科地產(chǎn)、寶龍集團(tuán)地產(chǎn)等項(xiàng)目的開發(fā)，城陽區(qū)房地產(chǎn)水平會更上一個新臺階。 從當(dāng)前情況來看，城陽區(qū)購房群體分散，外地人是購房的主力軍，本地人為輔，如何聚焦這一部分外地人的目光，是項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)考慮的問題。周邊交通發(fā)達(dá)， 373317 等多路公交車直達(dá)社區(qū)，緊鄰青威、煙青、青銀等高等級公路，距離青島市區(qū)僅 20 分鐘車程 —— 房地產(chǎn)市場特征分析： 產(chǎn)品特征 均價(jià) 5000 元 /平米價(jià)位、 85～ 120 平米面積的三房戶型的多層建筑為主力 城陽區(qū)住宅物業(yè)類型以多