【正文】 層和小高層為主，約占市場供給的 90％以上，其中多層占 70％，小高層占 30％，目前在建在售的物業(yè)多層比例為 65％以上，小高層、高層約為 30％，少量別墅，與消費(fèi)者意向建筑形式吻合 ； 戶型以三房、二房為主，約占市場總量的 80％以上，其他別墅、四房二廳等戶型占 20％； 市場供給商品房建筑面積平均為 90～ 130 平米，消費(fèi)者意向面積 85～ 140平米，比例約為 77％， 85 平米以下供給為 16％； 調(diào)研對城陽區(qū)在建在售樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，市場均價(jià)為 5000 元 /平米； 目前城陽區(qū)政府大力建設(shè)青島新天地景觀帶，附近樓盤開發(fā)較集中，另一熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|邊青威路地帶，與我方項(xiàng)目位置吻合。 位于城北居住區(qū)中央，與其他樓盤構(gòu)成城陽 CLD，周邊居住氛圍濃厚。 提供各種樣式戶型，其中“復(fù)式 +錯(cuò)層”形式成為城陽戶型典范。 多層四樓價(jià)格 4780 元 /平米，小高層八層價(jià)格 5380 元 /平米。 交通方便。 項(xiàng)目劣勢 由于樓盤均價(jià)較高，是目前城陽高價(jià)樓盤之一，營銷團(tuán)隊(duì)銷售能力一般，整體銷售速度比較緩慢。 項(xiàng)目定位與營銷脫節(jié)，未能很好的貫徹執(zhí)行營銷理念，對該項(xiàng)目所處的位置來說，定位較低，且產(chǎn)品形態(tài)單一，執(zhí)行不到位，銷售人員水平較低都成為了項(xiàng)目發(fā)展的不利因素。 城陽區(qū)房 地產(chǎn)整體市場發(fā)展態(tài)勢良好，城市建設(shè)、規(guī)劃等利好消息讓人們對城陽區(qū)的房地產(chǎn)市場充滿信心。 目前，這一狀況得到了明顯改善，在問卷調(diào)研訪談中了解到，消費(fèi)者購房時(shí)對樓盤環(huán)境、物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面有所考慮，對房地產(chǎn)市場有了更多的期望，整體市場潛在需求較大。 整體市場處于房地產(chǎn)發(fā)展快速期 城陽區(qū)作為青島的北大門，發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)明確，目前城陽區(qū)中心對舊城改造基本完成，中高檔次商品房陸續(xù)出現(xiàn)，實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入，加速了整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展。 隨著這一部分人群的大量涌入，形成了強(qiáng)大的二手市場 租賃需求和部分一手房市場投資需求，對城陽區(qū)舊城改造產(chǎn)生的大量安置小區(qū)進(jìn)行消化，繁榮了城陽區(qū)二級市場。 關(guān)鍵詞：舊城改造 過去幾年，舊城改造是城陽區(qū)最大的課題， 2021 年全年啟動實(shí)施了 28 個(gè)社區(qū)、完成了 12 個(gè)社區(qū)的改造任務(wù)，開工建設(shè)安置樓 387 幢、建筑面積 134 萬平方米，累計(jì)完成舊村改造 22 個(gè)，騰出土地 6000 畝； 2021 年啟動了 4 個(gè)社區(qū)舊村改造，完成 6 個(gè)社區(qū)整體改造， 12 個(gè)社區(qū)居民回遷，在建的房地產(chǎn)精品樓盤16 個(gè)、 160 萬平方米，商品房平均房價(jià)達(dá)到 4300 元 /平方米， 28 個(gè)社區(qū)（村）完成了舊村改造，新建安置樓 114 萬平方米，同時(shí)為了打造城陽區(qū)“青島新天地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)精品聚集帶”，引進(jìn)了總投資 25 億元的青島寶龍城市廣場和總投資18 億元的萬科魅力之城。 （二）青島房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀概述 青島房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域發(fā)展不平衡的局面，市內(nèi)四區(qū)房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，但隨著“大青島”戰(zhàn)略的實(shí)施以及青島大交通格局的逐步形成，這種局面正在逐漸改善，有眼光、有實(shí)力的開發(fā)商開始將開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二線區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)向二線區(qū)域拓展已經(jīng)成為一種必然的趨勢，并且已經(jīng)眾多的開發(fā)企業(yè)，包括本地和外地地產(chǎn)巨鱷都已經(jīng)開始在這 些地區(qū)的“圈地運(yùn)動”，建立自己的標(biāo)準(zhǔn)，占據(jù)有效的市場份額。五市完成投資 57.92 億元，增長 19.5%，增幅低于全市增幅 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。 市郊三區(qū)開發(fā)投資繼續(xù)放量 ?。 2021 年，全市商品房竣工、銷售面積分別為 811 萬平方米、 730 萬平方米，同比分別增長 13.1%、 25.4%。 隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，投資性購房受到了明顯制約，投機(jī)性炒房得到有效遏制，購房者購房熱情開始降溫。全年房屋施工面積 2781 萬平方米 ,同比增長 17.7%,增幅比 2021 年提高 4.2 個(gè)百分點(diǎn)。 06 年開發(fā)投資平穩(wěn)增長。 第二章 青島房地產(chǎn)市場概述 一、青島房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史回顧 青島，一個(gè)典型的濱海城市、對外開放的窗口城市，由于其特殊的、得天獨(dú)厚的地理位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展始終走在全國大中城市的前列，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不例外，在追隨全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大勢的同時(shí)，也有著自身特殊的發(fā)展經(jīng)歷和歷程。 城陽是連接各城區(qū)與北三市的樞紐。 城陽區(qū)是青島重點(diǎn)發(fā)展的六個(gè)分區(qū)之一。青島將由一個(gè)旅游和港口城市過度到以旅游和港口為主導(dǎo)的復(fù)合化、多元化的國際城市。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 9418 元，增長 30.5%；城鎮(zhèn)職工平均工資 22447 元，增長 12.1%。商品房銷售面積 51.8 萬平米，下降 33.3%。 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資： 2021 年全區(qū)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 1662462 萬元，增長 15.8%。 金融業(yè)：金融業(yè)健康運(yùn)行。新引進(jìn)投資過億的內(nèi)資項(xiàng)目26 個(gè)，合同利用內(nèi)資 934710 萬元，增長 7.9%；實(shí)際利用內(nèi)資 159690 萬元，增長 24.2%青島市以外投資 500 萬元以上內(nèi)資 73 個(gè)，實(shí)際利用內(nèi)資 420210 萬元。 2021 年全區(qū)批準(zhǔn)總投資 500 萬美元以上的項(xiàng)目 48 個(gè)，合同外資 30627.1 萬美元，分別占總數(shù)的 14.7%和 63%，其中， 總投資 1000 萬美元以上的項(xiàng)目 35 個(gè)，合同外資 27022萬美元，非別占總數(shù)的 10.7%和 55.6%。 利用外資：利用外資水平穩(wěn)步提升，引資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 2021 年全區(qū)出口過千萬美元億美元企業(yè)分別達(dá)到 82 家和 2 家。 國內(nèi)貿(mào)易 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 531938 萬元，增長 15.6%。 三、城陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 綜合經(jīng)濟(jì) 2021 年全區(qū)生產(chǎn)總值完成 400.03 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長19.1%。年平均人 口 479572 人；年出生人口 4341 人，人口出生率為 9.05?；死亡人口3032 人，人口死亡率為 6.32?；凈增人口 1309 人，人口自然增長率為 2.73?。全區(qū)總面積 553.2 平方公里，轄城陽、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島 8 個(gè)街道 ， 230 個(gè)社區(qū)（村），海岸線長 91.6 公里。 11? 36176。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上 年的 6.6： 51.8： 41.6 調(diào)整為 5.7：52.3 ： 42.0。青島市 2021 年青島市城市化率達(dá)到了 48.0%，較上年 45.8%提高了 2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中市內(nèi)七區(qū)為 83.7%，比上年 82.4%增長了 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。35?～ 37176。 六、調(diào)研方法 抽樣調(diào)研：選取具有代表性的個(gè)體進(jìn)行針對性較強(qiáng)的調(diào)研，以切實(shí)了解市場狀況，獲得更為準(zhǔn)確、全面的信息，對于備選樣本經(jīng)過嚴(yán)格的帥選，并對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行論證和檢驗(yàn)； 定點(diǎn)觀察：由專人定點(diǎn)在特定的時(shí)間地點(diǎn)對特定的對象進(jìn)行觀察，并記錄其行為特征，包括城市在不同時(shí)段、不同區(qū)域的人口流動和集中程度，以及不同類型消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣等方面的內(nèi)容，通過反復(fù)觀察和數(shù)據(jù)記錄來了解對象特征； 資料查詢：通過網(wǎng)絡(luò)、電話等方式方法對相關(guān)資料進(jìn)行查詢，以尋找對市場論證有效的資料和資源； 實(shí)地走訪：對相關(guān)以及 典型對象進(jìn)行實(shí)地走訪，以從主觀和客觀兩個(gè)方面充分感受對象的特征，從個(gè)體特征推斷整體特征，更好的把握市場脈搏； 專家咨詢：對房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士、現(xiàn)場人員、研究人員、政府主管領(lǐng)導(dǎo)等房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士和專家進(jìn)行訪談，切中問題要害，聽取多方聲音和觀點(diǎn)，以在本項(xiàng)目開發(fā)中尋求突破； 深度訪談：對特定的客戶群體和對象，就某些問題進(jìn)行針對性較強(qiáng)的訪談，形勢靈活，調(diào)研質(zhì)量主要由訪談人員自身素質(zhì)、受訪者對問題的理解程度等因素決定。對于我們即將進(jìn)駐的青島來說，必須要對城市宏觀環(huán)境、項(xiàng) 目區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目情況、消費(fèi)者等方面作全面了解，這些目標(biāo)都必須依靠前期市場調(diào)研來實(shí)現(xiàn)。2021 年青島項(xiàng)目房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 遠(yuǎn)弘置業(yè) 青島是一個(gè)典型的濱海城市和開放型城市，對外開放的程度很高，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置，開放型城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、人文觀念等方面都有著自身的特征，而在房地產(chǎn)開發(fā)方面也必然有著不同于一般內(nèi)陸型城市的獨(dú)特之處。 時(shí) 間安排 調(diào)研項(xiàng)目 34.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 城市概況 商住項(xiàng)目 商業(yè)概況 項(xiàng)目區(qū)域 客戶群體 市南項(xiàng)目 五、調(diào)研區(qū)域 本次調(diào)研的區(qū)域主要涉及城陽區(qū)主城區(qū)、市南區(qū)（以項(xiàng)目周邊及沿 海地帶為主）。 00?、北緯 35176。 城市發(fā)展水平 隨著青島市國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會全面進(jìn)步 ，青島市的城市化水平不斷提高。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 183.95 億元，增長 0.9%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 1677.17 億元，增長 17.2 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 1345.46 億元，增長 16.2%。 34?、北緯 36176。東西最大橫距 41.5 公里，南北最大縱距 24 公里。 城陽人口 2021 年末，全區(qū)總戶籍人口 490308 人，比上年末增加 21473 人，增長 4.6%。 2021 年底，建成區(qū)面積已達(dá) 87.8 平方公里，比 2021 年擴(kuò)大 10.9 平方公里，其中城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 28 平方公里，街道駐地建成區(qū)面積達(dá)到 22.2 平方公里，工業(yè)聚集區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 37.6 平方公里；建成區(qū)人口新增 5.86萬人，達(dá)到 38.35 萬人；城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 41%，污水處理率達(dá)到 70%，全區(qū)城市化水平達(dá)到 57%，比 2021 年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。按年均戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 83414 元（按基準(zhǔn)匯率 7.8087 折算，達(dá)到 10682 美元）。 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口額 671450 萬美元，增長 16.1%；其中，出口額 421243 萬美元，增長 22.0%，進(jìn)口額 250207 萬美元，增長 7.4%。 2021 年全區(qū)機(jī)電產(chǎn)品出口 17.7 億美元，占全區(qū)出口總額的 42%。大項(xiàng)目拉動作用明顯。其中，投資 5000 萬元以上的大項(xiàng)目 119 個(gè)，合同利用內(nèi)資 1663416 萬元，增長55.7%；實(shí)際利用內(nèi)資 403388 萬元，增長 17.1%。 2021 年轄內(nèi)地方一般預(yù)算收入完成 150288 萬元，增長 28.6%；地方財(cái)政收入完成 94369 萬元，增長 20.8%；地方財(cái)政支出完成 130159 萬元，增長 0.7%。金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額達(dá) 1823696 萬元，比年初增加 372352 萬元，其中，人民幣貸款余額 1726766 萬元，比年初增加 331186 萬元。 房地產(chǎn)業(yè)： 2021 年全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 295599 萬元，增長 73.6%；全年商品房屋施工面積 285.1 萬平米，增長 55.9%；竣工面積 54.5 萬平米，下降 29.5%。 人民生活 2021 年城陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16322 元，比上年增長 25.4%。（數(shù)據(jù)來源： 06 年城陽統(tǒng)計(jì)報(bào)告） 小結(jié)： 2021 奧運(yùn)會，給青島帶來了全新的發(fā)展機(jī)遇。從大的趨勢上看，青島整體的地產(chǎn)走勢可概括為“沿海擴(kuò)張，整體北進(jìn)”。 位于“大青島”的幾何中心，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。區(qū)域競爭力強(qiáng)，吸引了大量的制造型企業(yè)與物流企業(yè)，具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基 礎(chǔ)，大商貿(mào)、大物流、大工業(yè)必將帶動住宅產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 二、青島房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 （一 ）青島房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)分析 對于一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀主要通過相應(yīng)的指標(biāo)來進(jìn)行描述，因此在本報(bào)告中我們對于青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析，通過選取開發(fā)投資、施工規(guī)模、竣工規(guī)模、銷售面積、市場供給量等主要指標(biāo)來進(jìn)行描述和分析。 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，全市有計(jì)劃地推出較大規(guī)模的儲備土地，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了對存量土地的開發(fā)，房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大。 商品房銷售面積與銷售額增 幅下降。 2021 年，全市商品房新開工 1200 萬平方米，同比增長 22.8%；增幅比上年同期提高 17.5 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅開工面積 970 平方米，同比增長 22%，增幅比上年同期提高 18 個(gè)百分點(diǎn)；全市商品住宅完成投資 160 億元，同比增長22.1%。商品房銷售面積 736.5 萬平方米 ,