【文章內(nèi)容簡介】 ，其所涉及的權(quán)利和義務(wù)容易混淆，目前理論和實(shí)務(wù)界對(duì)其獨(dú)特的法律地位有不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)其法律適用存在著一定的爭議。一種意見認(rèn)為，認(rèn)購書本身即為一買賣合同。雙方當(dāng)事人磋商后在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思，簽訂了書面的認(rèn)購書，從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購書都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房預(yù)售合同只不過是對(duì)認(rèn)購書的補(bǔ)充。另有一種意見認(rèn)為，認(rèn)購書與正式的商品房預(yù)售合同不能混為一談。從認(rèn)購書與正式合同的牽連性上判斷，認(rèn)購書還不足以成為獨(dú)立合同，它僅僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。主合同(商品房預(yù)售合同)尚未成立，作為從合同的認(rèn)購書根本就無效。還有一種意見則認(rèn)為，認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中，它只是分配給當(dāng)事人達(dá)成正式商品房預(yù)售合同的義務(wù)，對(duì)行為的39。內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進(jìn)行談判時(shí)，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。認(rèn)購書體現(xiàn)了預(yù)約合同最突出的特征：它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。筆者認(rèn)為，對(duì)認(rèn)購書的法律屬性應(yīng)作具體分析，不能一概而論。認(rèn)為認(rèn)購書是購房意向書和買賣從合同的人實(shí)質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認(rèn)購書的法律效力，其有悖于雙方當(dāng)事人簽署認(rèn)購書的目的。有的認(rèn)購書沒有任何法律意義，有的其實(shí)是正規(guī)的本合同。尤其在當(dāng)前商品房預(yù)售實(shí)務(wù)中，認(rèn)購書已越來越常見。考慮到商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人談判地位的懸殊差距，筆者認(rèn)為，在簽訂商品房認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)對(duì)所認(rèn)購商品房的相關(guān)內(nèi)容加以約定，使其取得合同的約束力。在一般情形下，認(rèn)購書不可能將預(yù)售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應(yīng)當(dāng)包含下列條款：預(yù)購商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購書有效成立。如果當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)候?qū)σ恍┓侵饕獥l款發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，參考商品房預(yù)售的實(shí)踐確定預(yù)售合同的內(nèi)容。如果僅僅因?yàn)橐恍┓侵饕獥l款而否認(rèn)認(rèn)購書的合同效力，則不利于保護(hù)交易的安全和穩(wěn)定。但在實(shí)踐中，也有預(yù)購方與預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購書未將預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條款包含進(jìn)去，在這種情形下，只能將其認(rèn)定為意向書，不具有法律上的約束力?，F(xiàn)實(shí)中，在未取得預(yù)售許可證的情形下，為了規(guī)避法律，預(yù)售方往往采取所謂“內(nèi)部認(rèn)購書”的形式。這種認(rèn)購書的目的在于規(guī)避強(qiáng)行性法律規(guī)范，屬違法行為。對(duì)于其效力，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預(yù)售方辦理了預(yù)售許可證，可以認(rèn)定認(rèn)購書有效。如果事后開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購書無效，開發(fā)商承擔(dān)賠償預(yù)購方損失的責(zé)任。在預(yù)售方與預(yù)購方約定了定金條款的情形下，定金應(yīng)被認(rèn)為約定的信賴?yán)鎿p失額。當(dāng)然，無論開發(fā)商事后是否辦理預(yù)售許可證，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法上的責(zé)任，由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)給予行政處罰。二、登記備案對(duì)于商品房預(yù)售合同效力的影響根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同屬于應(yīng)辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著爭議。如果預(yù)售合同以登記備案為生效要件，則預(yù)售合同自登記備案之日起成立。如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對(duì)此的認(rèn)識(shí)，涉及到預(yù)購方對(duì)開發(fā)商和預(yù)購商品房的權(quán)益保護(hù)問題。筆者認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件，預(yù)購方的權(quán)益在預(yù)售合同依法簽訂時(shí)即已成立。主要理由如下：預(yù)購方因預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商所享有的權(quán)益為債權(quán)，對(duì)預(yù)售商品房享有的權(quán)益為期待權(quán)。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示這一原則而設(shè)立的，從一開始就不是為債權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立的，債權(quán)只是相對(duì)人之間的關(guān)系，無須創(chuàng)設(shè)登記制度。因此，預(yù)購方取得的對(duì)開發(fā)商的債權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的期待權(quán)并不需要以登記為要件，商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)民法的一般原理以及我國合同法、相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)。在法律沒有明確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力。我國相關(guān)法律要求商品房預(yù)售要進(jìn)行登記，但也指出這僅僅是備案，同時(shí)也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說，從商品房預(yù)售合同登記備案的立法原意來看，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場，而合同的效力則是另外一個(gè)問題。不以登記備案為預(yù)售合同的生效要件有利于保護(hù)預(yù)購方的權(quán)益。我國現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記備案規(guī)定為預(yù)售方即開發(fā)商的法定義務(wù)，若認(rèn)為此登記備案為合同的生效要件，那么，開發(fā)商只要一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù)，在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)主張合同無效，損害預(yù)購方的權(quán)益。特別是遇房價(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對(duì)此高價(jià)預(yù)售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預(yù)購方主張合同無效。此種情況下，前一預(yù)購方就無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，從現(xiàn)代社會(huì)立法之取向——保護(hù)弱小群體(在預(yù)售合同關(guān)系中即預(yù)購方)的角度出發(fā)，預(yù)售合同登記備案也不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件。從實(shí)踐運(yùn)作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的規(guī)定來看，商品房預(yù)售合同登記備案制度已經(jīng)由原來純粹的行政管理職能發(fā)生了轉(zhuǎn)變，預(yù)售商品房登記實(shí)際上已經(jīng)被賦予了相當(dāng)?shù)姆尚ЯΓx予了豐富的法律內(nèi)涵。通過商品房預(yù)售登記，體現(xiàn)了其公示作用和公信力，并在一定程度上賦予預(yù)購方因合同所取得的債權(quán)以物權(quán)效力。綜上所述，預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件，預(yù)售合同經(jīng)預(yù)購方、開發(fā)商(預(yù)售方)雙方依法簽約即應(yīng)成立并生效，預(yù)購方對(duì)開發(fā)商(預(yù)售方)的債權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的期待權(quán)也應(yīng)同時(shí)成立。預(yù)售合同登記備案的作用是為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預(yù)購方的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的對(duì)抗第三人的排他性。目前，我國物權(quán)法正在制定過程中，現(xiàn)在已經(jīng)推出的學(xué)者建議稿和全國人****工委的建議稿均將預(yù)售合同登記制度納入其中。這樣，預(yù)售商品房合同債權(quán)就會(huì)具有保全效力、順位保證作用以及債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)對(duì)債權(quán)人的保護(hù)作用。將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印推薦度：點(diǎn)擊下載文檔搜索文檔商品房的預(yù)售合同二篇十合同編號(hào)：國籍：____________身份證號(hào)碼：____________第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán)。地塊編號(hào)：____使用年期________年，自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建xx，系____定名____，由甲方預(yù)售。第二條乙方自愿向甲方定購上述xx的第____幢____號(hào)（第__層）。建筑面積____2，土地面積2（其中：基底分?jǐn)俖___公用分?jǐn)俖___其他____2）。第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：人力不可抗拒的自然災(zāi)害；施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。第四條甲乙雙方同意上述訂購之xx售價(jià)為：____單價(jià)元2，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬____千____百____十____元（小寫_____萬元）。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：分期（一次）付款（見附表一）。第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將xx出售他人。第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。第七條甲方出售的xx須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。第八條甲乙雙方在xx交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。乙方在使用期間，有權(quán)享用與該xx有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。第九條乙方所購xx只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)搙x結(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方購置的xx所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。第十條預(yù)售的xx，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列（）項(xiàng)解決：由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；由人民法院裁判；第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。甲方：____________代表人：________年____月____日乙方：____________代表人：________年____月____日返商品房預(yù)售合同范本關(guān)于商品房預(yù)售管理的通告「2016」預(yù)售房買賣合同范本秦皇島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則預(yù)售房屋買賣合同范本商品房轉(zhuǎn)讓合同范本商品房裝修合同范本最新商品房轉(zhuǎn)讓合同范本商品房代理銷售合同范本商品房房屋租賃合同范本商品房的預(yù)售合同二篇十一甲方(賣方)：身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：______________聯(lián)系電話：______委托/法定代理人：乙方(買方)：身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：______________聯(lián)系電話：______委托/法定代理人：甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方預(yù)售的《________________》商品房事宜，訂立本合同。第一條 甲方通過土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓/劃撥方式取得________區(qū)/縣______________________地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號(hào)為：_________________________土地面積為：_____________，土地用途為：_______________。甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在該地塊上投資建造《_________________》(暫定名/現(xiàn)定名)商品房，主體建筑物的建筑結(jié)構(gòu)為________結(jié)構(gòu)。建筑物地上層數(shù)為______層，地下層數(shù)為______層。上述商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預(yù)售條件，________________________局已批準(zhǔn)上市預(yù)售(預(yù)售許可證編號(hào)：___________________)。第二條 乙方向甲方購買_____________路__________________《_____________》_______幢(號(hào))______層_______室(以下簡稱該房屋)，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為___________