【文章內容簡介】 供服務，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構，為以后擴充規(guī)模奠定基礎。項目開發(fā)建設階段物業(yè)公司的機構和人員組成(僅為參考)。1．經理1人。2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。3．各工程專業(yè)技術人員，每個專業(yè)1人或兼職。4．工程主管1人(同技術人員一起參與工程及設備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統(tǒng))。5．水、電維修領班各1人(同技術人員一起參與工程及設備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統(tǒng))。6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保安人員。物業(yè)公司應與保安公司簽訂合同，適時配備人員)。7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保潔人員。物業(yè)公司應與保潔公司簽訂合同，適時配備人員)。8．綠化工程技術人員1人(負責綠化施工全過程的質量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關公司簽訂合同配備)。9．財務主管1人(視工作進程階段需要配備)。10．物業(yè)主管1人(視工作進程階段需要配備)。二、適時組建完整的物業(yè)管理處。在業(yè)主入住前2～3個月，物業(yè)公司應由前期的“架構”型，按工作進度逐步轉化為“完整”型。此時應根據物業(yè)的規(guī)模、特點，將前期的“架構”進行充實。首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。這些人員應根據工作進程分期分批到位。在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準備工作外(將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細討論)，首先要做好員工的培訓考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務、優(yōu)良的服務迎接業(yè)戶人住。為此要擬訂培訓計劃，對各崗位人員進行上崗培訓和專業(yè)培訓。各類人員的培訓課目，如下所示。(一)對管理人員的培訓、考核。1．物業(yè)經營管理知識。2．物業(yè)法律、法規(guī)。3．公司概況及各項規(guī)章制度。4．禮儀、禮貌，文明服務。5．機電設備知識(重點對象是主管工程的人員)。6．安全生產知識(重點對象是主管工程的人員)。7．物業(yè)管理目標及管理知識。8．公文寫作知識(重點對象是文秘、行政事務管理人員)。9．公共關系知識(重點對象是物業(yè)服務主管、保安主管、行政事務主管、文秘)。10．與財會有關的知識。11．本小區(qū)物業(yè)概況(主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等)。12．與服務有關的小區(qū)周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。(二)對工程維修人員的培訓、考核。1．安全生產知識。2．設備系統(tǒng)現(xiàn)狀。3．上門維修工作制度。4．專業(yè)技術、技能。5．公司概況及各項規(guī)章制度。6．禮儀、禮貌，文明服務。7．本小區(qū)物業(yè)概況。(三)對物業(yè)服務人員的培訓、考核。1．物業(yè)法律、法規(guī)。2．公司概況及各項規(guī)章制度。3．禮儀、禮貌，文明服務。4．本小區(qū)物業(yè)概況。5．崗位職責。(四)對陪同業(yè)主收樓人員的培訓、考核。業(yè)主收樓前，應對全體陪同收樓的人員進行培訓并考核。1．收樓資料、收樓流程。2．如何陪同業(yè)主驗房。3．檢查各種能源計量表并記錄原始數(shù)據。4．收樓的注意事項。5．填寫收樓登記表的要求。(五)對外聘單位人員的培訓、考核。主要是對電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進行培訓，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質服務。具體的培訓內容如下所述。1．相關的合同內容。2．本小區(qū)概況。3．外聘單位人員應遵守的管理制度。4．禮儀、禮貌，文明服務。三、前期測算及辦理前期手續(xù)。(一)物業(yè)開辦費和物業(yè)費。物業(yè)開辦費用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標準承擔，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價的2%。物業(yè)收費標準根據小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)定進行測算。目前大多數(shù)物業(yè)公司實行的是市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費方式。(二)商品房物業(yè)費測算。根據地方政府的規(guī)定，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購房合同或前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)公司最了解物業(yè)服務的規(guī)模和具體內容，因此物業(yè)服務費用的測算主要由物業(yè)公司承擔。這就要求物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)進行全面、詳細的了解，在此基礎上，依據當?shù)卣挠嘘P法規(guī)進行測算。測算內容一般包括以下幾方面。1．管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2．物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常管理運行、維護費用。3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5．物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護費用。6．辦公費用。7．物業(yè)公司固定資產折舊費。8．物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9．經業(yè)主同意的其他費用。(三)經濟適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務費。經濟適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價標準。四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作。(一)辦理樓／門牌號。在入住前6個月開始進行小區(qū)樓門牌號手續(xù)的辦理工作，在此過程中須加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。辦理步驟及所需資料如下。1．到當?shù)剌爡^(qū)派出所領取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一份。2．具體提報材料(以下全部資料只需復印件)如下：(1)地名使用批復證；(2)用地許可證、國有土地使用證；(3)小區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見書；(4)所有樓宇的規(guī)劃許可證；(5)所有樓宇開工證、施工證、竣工證；(6)小區(qū)平面圖(aa4幅面各一份)；(7)擬設置樓宇編號圖的要求與原工程編號(規(guī)劃)的樓宇編號一一對應，按從北至南、從東向西的順序排列。3．所有資料準備齊全后到派出所進行審報，經派出所審核批準、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時需提交辦理申請一份及原派出所申報材料一份。5．區(qū)公安分局現(xiàn)場勘驗完畢后出具《樓門牌號證明信》一份。6．取得《樓門牌號證明信》后，到當?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。7．《樓門牌號證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應履行嚴格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時均不應交予第三方。8．樓門牌號辦理的各項手續(xù)，應從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關整套復印件以備將來查詢時用，同時此全套手續(xù)應交開發(fā)商一份存檔。(二)代為開發(fā)商準備物品。需準備的物品包括以下兒大類。l．開發(fā)商與