新鄉(xiāng)原陽(yáng)地塊產(chǎn)品優(yōu)化方案及物業(yè)發(fā)展建議方案(29頁(yè))-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-21 09:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宅區(qū)塊之間 ，為二層地上建筑 ，與商業(yè)島面向西的門面房形成開(kāi)放街區(qū) ； 是本案唯一的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，也將是 新老城區(qū) 的首條特色商業(yè)街區(qū)，以經(jīng)營(yíng) 休閑服飾、珠寶眼鏡、箱包鞋帽、時(shí)尚飾品 等為主 ， 以滿足多層面消費(fèi)者的不同消費(fèi)需求； 從產(chǎn)品規(guī)劃的空間布局角度來(lái)說(shuō)，休閑街區(qū)可以銜接住宅、主題商業(yè)、大賣場(chǎng)幾大板塊，可以形成商業(yè)板塊之間的有效互動(dòng)，可以共享其他板塊的消費(fèi)客群，同時(shí)也突出了空間布局的整體性 ； 作為門面房形式的產(chǎn)品，將會(huì) 受到 投資者和經(jīng)營(yíng)商家的追捧，來(lái)形成本區(qū)塊的銷售與招商 的 快速去化 。 賣 場(chǎng) 配圖： 規(guī)劃圖上用色塊標(biāo)識(shí)賣場(chǎng) 建筑面積：三層共 11520 ㎡ 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 三毛、華隆 等 類型的 中型商超 規(guī)劃特征及依據(jù)： 位于黃河大道與原新路交會(huì)處，緊臨主題廣場(chǎng)，產(chǎn)品規(guī)劃為地上三層 ； 原陽(yáng)仍舊缺乏真正意義上的商超賣場(chǎng)，引入經(jīng)營(yíng)較為成功的商超賣場(chǎng)模式打造原陽(yáng)首屈一指的百貨業(yè)態(tài)，是必然的發(fā)展趨勢(shì)； 該區(qū)塊作為項(xiàng)目的形象展示面，而大賣場(chǎng)的入駐將有助于增強(qiáng)項(xiàng)目擴(kuò)張面及擴(kuò)大商業(yè) 影響力 ，為本案商業(yè)帶來(lái)更 多的消費(fèi)客群 ，也能提高本案商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)分析 此種規(guī)劃方案很貼切地與“ BLOCK 街區(qū)”概 念，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)都呈現(xiàn)出開(kāi)放式、外向型的特色； 街區(qū)規(guī)劃 使 項(xiàng)目 無(wú)死角，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的“循環(huán)”要求，能使消費(fèi)者很好地到達(dá)任意消費(fèi)區(qū)，為各個(gè)經(jīng)營(yíng)商家提供充足的人氣共享； 業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)布局原則，為經(jīng)營(yíng)商家提供良性的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供一站式消費(fèi)的平臺(tái) ； 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“動(dòng)靜分區(qū)”，減少商業(yè)對(duì)住宅的干擾，同時(shí)也可以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。而商業(yè)部分與住宅區(qū)兩者之間的獨(dú)立性與關(guān)聯(lián)性，既照顧到商業(yè)功能的完美性，又能保證住宅區(qū)的私密性； （ 配圖： 住宅商業(yè)分區(qū)，干擾圖，用綠色和紅色表示 ，帶人流動(dòng)線圖 ） 賣場(chǎng) 與主題廣場(chǎng) 的設(shè)置，可以充分發(fā)揮 賣場(chǎng) 強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，而主題廣場(chǎng)可以將 客源 導(dǎo)入商業(yè)區(qū)的任意地方。 商業(yè)島鋪位劃分 1） 鋪位劃分原則： 提高原新路商鋪價(jià)值 單位面積小，總價(jià)低， 便于銷售 商鋪可靈活組合，以滿足不同實(shí)力商家的經(jīng)營(yíng)需求 提高商鋪的實(shí)用性，實(shí)現(xiàn)商鋪整體價(jià)值最大化 2） 劃分方案 配圖 ，帶交通動(dòng)線圖， 用色塊表示 A 區(qū)（臨原新路部分，商鋪進(jìn)深 米） B 區(qū)（臨休閑內(nèi)街部分，商鋪進(jìn)深為 7 米） C 區(qū)（緊臨 B 區(qū)間，進(jìn)深為 7 米） D 區(qū)（ 為通道， 寬 米） E 區(qū)（位于 D、 A 區(qū)之間，與 A 區(qū)形成背靠背商鋪，進(jìn)深為 7 米） 剖 面圖 由于商業(yè)島進(jìn)深在 4050 米之間，平均進(jìn)深較大，為了避免單一層整體劃分造成的單位面積較大而對(duì)招商和銷售帶來(lái)的壓力，我們建議采用對(duì)商業(yè)島一層內(nèi)置街區(qū)劃分 ； A 區(qū)作為原新路形象展示面，商鋪進(jìn)深以 米為宜，這樣既利于經(jīng)營(yíng)商家對(duì)臨街門面的進(jìn)深要求，又能降低投資者對(duì)商鋪面積較大、投資金額過(guò)高所帶來(lái)的抗性 ，建議該區(qū)面積在 100300 ㎡之間； B 區(qū) 為靠近休閑街區(qū)部分，進(jìn)深為 7 米?？蓾M足如服裝、精美飾品等經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)需求 ，面積可控制在 30 ㎡左右 ； C 區(qū) 緊臨 B 區(qū)，與 B 區(qū) 形成背靠背店面，店鋪進(jìn)深為 7 米，主力面積 可控制在 30 ㎡ 左右 ； E 區(qū) 與 A 區(qū)形成背靠背商業(yè)，進(jìn)深為 7 米； D 區(qū)為走廊，位于 C 和 E 區(qū)之間，寬 米 ； C 區(qū)和 E 區(qū)形成 一條特色文化主題商街，商街可以以“潮流前線”“哈韓街區(qū)”等為主題命名，主要經(jīng)營(yíng)服飾、百貨、潮流精品、飾品等業(yè)態(tài)。 3）關(guān)于臨原新路店面（即 A 區(qū)）的劃分建議 配圖：方案一： A 區(qū)不劃分，為整體的一拖二拖三的形式 ，剖面圖 方案二： A 區(qū)劃分，為部分拖二拖三的形式 ， 平面圖 方案一和方案二分別適用于不同需求的品牌商家。 方案一適用于對(duì)形象展示要求較高的品牌商家（如婚紗攝影店面等）。沿原新路門面具有良好的形象展示面，二層、三層作為商品陳列； 方案二適用于對(duì)形象展示要求較為一般 、但面積需求較大 的品牌商家（如 電器賣場(chǎng)、 部分休閑類業(yè)態(tài)），商家只需留有客群導(dǎo)入的豎向交通即可。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 各商業(yè)島設(shè)置 室內(nèi) 文化街區(qū)，使各商業(yè)島之間相互獨(dú)立卻又有聯(lián)系，文化主題街可豐富街區(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，為項(xiàng)目帶來(lái)不同層次、不同水平的商家與消費(fèi)群體； 沿原新路形象旗艦店的增設(shè)，可以提高項(xiàng)目的整體形象，提高沿街商鋪的商業(yè)價(jià)值； B 區(qū)、 C 區(qū) 30 ㎡ 左右 的主力 店鋪大小相當(dāng)，比較符合服飾、精品類商家的經(jīng)營(yíng)要求 ，該類 店鋪也將因總價(jià)低這一關(guān)鍵因素成為項(xiàng)目引領(lǐng)全民投資的明星產(chǎn)品 ； 30400 ㎡的面積劃分，將滿足不同實(shí)力的投資商家的需求，可有效擴(kuò)大商業(yè)客群層面。 三、住宅規(guī)劃建議 1）住宅平面布局及建筑類型配比 配圖：住宅平面布局圖，分區(qū)塊 ， CAD 圖 物業(yè)類型 建筑面積 （ 單位： ㎡ ） 比例 拆遷安置 30000 % 花園洋房 30000 % 小高層 100000 % 高層 75000 32% 總計(jì) 235000 100% 規(guī)劃 說(shuō)明 ： 拆遷 補(bǔ)償區(qū) 位于項(xiàng)目南端，緊臨京奧苑項(xiàng)目，作為對(duì)拆遷戶的安置區(qū) ； 花園洋房 包括退臺(tái)洋房和電梯洋房。退臺(tái)洋房屬原陽(yáng)市場(chǎng)上的創(chuàng)新產(chǎn)品，將以優(yōu)越的戶型產(chǎn)品及舒適的居住環(huán)境及合理的性價(jià)比帶動(dòng)本案住宅區(qū)域形象價(jià)值的整體提
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