旭輝地產(chǎn)、建筑、物業(yè)集團(tuán)住宅銷售價(jià)格制定作業(yè)指導(dǎo)書(15頁)-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-21 09:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 擋、 公建配套、 交通噪音等方面進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)比，得出各 幢樓的樓棟 系數(shù)。 二、各棟樓的平均價(jià)格的計(jì)算。 各棟 座的均價(jià)利用加權(quán)平均法計(jì)算。首先，以 3樓為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（樓 棟 的基準(zhǔn)系數(shù) ），其它各 棟樓 因 考量 因素產(chǎn)生差值，此偏差值不宜過大，標(biāo)準(zhǔn)如下表 ： 表四 考量因素差值表 考量因素 最好 較好 平均 較差 最差 差值 2 1 0 1 2 依據(jù)各因素產(chǎn)生的差值對(duì)各 棟樓 進(jìn)行綜合評(píng)定如下表 ： 表五 樓棟因素評(píng)定表 樓 棟 因素 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 河景 2 2 0 1 2 戶型 2 2 0 0 0 內(nèi)景觀 1 1 0 1 1 鄰里、遮擋 2 1 0 1 2 噪音 2 1 0 2 0 評(píng)定分值 3 3 0 1 5 依據(jù)評(píng)定分值對(duì)基準(zhǔn)系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，各 棟樓 系數(shù)如下 表 ： 表六 樓棟系數(shù)表 樓 棟 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 樓棟系數(shù) 在保證本 期目標(biāo)均 價(jià)為 11600 元 /平方米的基礎(chǔ)上，利用加權(quán)平均法計(jì)算各 棟樓 均價(jià) 如下表 ： 表七 樓棟均價(jià)計(jì)算表 樓棟 樓棟面積 （平方米） （ 1） 系數(shù) （ 2） 權(quán)數(shù) (3) ＝（ 1） (2) 加權(quán)平均系數(shù) (4) ＝∑（ 1） /∑（ 3） 修正系數(shù) (5) ＝ (2) (4) 各樓棟 平均單價(jià) 11600 (5) 1樓 6600 6798 11957 2樓 5700 5871 11957 3樓 6900 6831 11493 4樓 6900 6900 11609 5樓 6500 6175 11028 合計(jì) 32600 32575 三、各棟樓的樓層和座次系數(shù)計(jì)算。 以 5樓為例（其他樓棟的計(jì)算略）。 5樓共 13層，兩個(gè)門洞，每個(gè)門洞里一梯兩戶。 樓層系數(shù)按照產(chǎn)品特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)取值，以 6層為樓層基準(zhǔn)系 數(shù)177。 0，樓層越高，樓層系數(shù)越大 ?？紤]到使用功能和客戶心理特征，頂層和底層系數(shù)略減， 8層系數(shù)略加。 樓層系數(shù)確定后，按照 5樓 11028 元 /平方米的均價(jià)、運(yùn)用加權(quán)平均法計(jì)算得出各樓層單價(jià)如下表（計(jì)算方法可參考表七中樓棟均價(jià)的計(jì)算）： 表八 樓層系數(shù) 、 單價(jià)表 樓層 樓層系數(shù)（ %） 樓層單價(jià)（元 /平方米） 13F + 11432 12F +6 11596 11F +5 11487 10F +4 11377 9F +3 11268 8F + 11213 7F +1 11049 6F 177。 0 10940 5F 1 10830 4F 2 10721 3F 3 10611 2F 4 10502 1F 10338 為了簡化計(jì)算，座次系數(shù)按照房型、面積、是否邊套等因素取值如下表： 表九 座次系數(shù)單價(jià)表 室號(hào) 04室 03室 02室 01室 房型 3/2/2 2/2/1 2/2/1 3/2/2 面積（平方米） 140 110 110 140 座次系數(shù)（ %） 7 3 0 +10 座次單價(jià)（元 /平方米） 10238 10678 11008 12109 四、制定一房一價(jià)的價(jià)目 表。 仍以 5樓為例， 單價(jià)＝樓層單價(jià)座次系數(shù) 。 表十 5樓住宅價(jià)目表 室號(hào) 04室 03室 02室 01室 面積（平方米） 140 110 110 140 樓層 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總
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