【文章內(nèi)容簡介】 屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價(jià)款的合同。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得(商品房預(yù)售許可證)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷售所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預(yù)售合同。商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同主要內(nèi)容包括:商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方違約責(zé)任等。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房委托給中介機(jī)構(gòu)代理銷售，并向中介機(jī)構(gòu)支付酬金的合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。是指經(jīng)濟(jì)適用房所有者將經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價(jià)款的合同。經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后，方可按市場價(jià)上市出售。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付價(jià)款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同，涉及農(nóng)村宅基地的問題，對(duì)合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。原告：陳瑤瑤 女 漢族 1988年01月24日出生 身份證號(hào)：110104198801240825 住址： 聯(lián)系電話：被告：張春鵬 男 漢族 1969年08月10日出生 身份證號(hào)：132929196908103430 住址： 聯(lián)系電話：案由：房屋買賣合同糾紛訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元。 本案訴訟費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。 事實(shí)與理由：2012年7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與被告簽訂了關(guān)于北京市朝陽區(qū)廣渠路28號(hào)210號(hào)樓16層1908a的《房屋買賣合同》，并于當(dāng)日交付了購房定金人民幣50000元。雙方同意，被告應(yīng)配合原告在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)(即2012年8月25日前)辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導(dǎo)致該房屋至今未辦理任何過戶手續(xù)。按照約定，被告拖延逾期辦理過戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣200000元.北京市朝陽區(qū)人民法院原告： 日期：買賣合同糾紛一般判篇十一民事判決書。浦民二(商)初字第3999號(hào)。原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場，住所地上海市浦東新區(qū)xx路1557號(hào)。負(fù)責(zé)人李x清，經(jīng)理。原告李x清，男，1965年9月6日生，漢族，戶籍地浙江省臺(tái)州市路橋區(qū)xx鎮(zhèn)xx村3區(qū)107號(hào)。原告吳x元，男，1965年9月4日生，漢族，戶籍地浙江省仙居縣xx鎮(zhèn)xx村田xx南26號(hào)。以上四原告共同的委托代理人張x法，上海市xx律師事務(wù)所律師。被告張x，男，1961年，2月2日生，漢族，住上海市閔行區(qū)xx路5530弄110號(hào)304室。被告陳x華，女，1973年4月2日生，漢族，戶籍地浙江省麗水市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村184號(hào)。以上兩被告共同委托代理人陳如浪，上海普若律師事務(wù)所律師。以上兩被告共同委托代理人陳如波，上海普若律師事務(wù)所律師。原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴場(簡稱xx浴場)、李x清、付x春、吳x元訴被告張x、陳x華企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員林曉君獨(dú)任審判，于2008年10月8日公開開庭進(jìn)行了審理。四原告共同的委托代理人張x法，被告張x、被告陳x華以及兩被告的共同委托代理人陳如浪、陳如波到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗李x清、付x春、吳x元訴稱，原告、被告雙方與2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告將經(jīng)營的浴場給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元(以下幣種同)，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，前期被告還能按照約定支付租金，但是自從2008年4月1日起被告沒有支付2008年4月至6月的承包費(fèi)，原告多次催討，被告拒絕，直到2008年7月15日，被告避而不見，原告發(fā)現(xiàn)浴場設(shè)施多有損壞。故原告要求判令：解除原告、被告之間2007年5月21日簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》。被告連帶支付水電費(fèi)17。訴訟費(fèi)由本案被告承擔(dān)。被告張x、被告陳x華辯稱，原告所稱不是事實(shí)，雙方于2008年7月11日就已經(jīng)就解除合同達(dá)成一致，2008年4月至6月的款項(xiàng)以及裝修費(fèi)用，雙方已經(jīng)結(jié)算，原告還需退還7000元給被告，基于當(dāng)時(shí)原告、被告之間已經(jīng)協(xié)商解除《承包經(jīng)營協(xié)議》，原告已經(jīng)將原告的相關(guān)權(quán)利給現(xiàn)在的案外人戴x富經(jīng)營，并且達(dá)成兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。因?yàn)楸桓鏇]有和原告簽訂書面合同，原告企圖獲取不當(dāng)利益來起訴被告。該合同協(xié)商一致解除是有原因的，浴場要額外收取被告營業(yè)執(zhí)照費(fèi)用，故產(chǎn)生爭議，所以雙方就協(xié)商解除，最終達(dá)成協(xié)議，被告一直經(jīng)營至6月底，5月27日之后原告付x春多次來看點(diǎn)，被告所述浴場內(nèi)物品損壞也不是事實(shí)，原告曾經(jīng)兩次清點(diǎn)浴場內(nèi)的物品，我方?jīng)]有避而不見。同意以判決形式解除合同，即使要支付2008年4月至6月租金、6月分的`水電費(fèi)，也已從10萬元押金中扣除，余下原告已經(jīng)返還被告7，000元。原告提供了以下證據(jù)：證據(jù)承包經(jīng)營協(xié)議，證明原、被告之間存在承包經(jīng)營關(guān)系。證據(jù)物品移交清單，證明2005年5月21日原告將浴場內(nèi)物品移交被告，由被告張x簽收。證據(jù)信件，證明2008年7月5日被告還沒有退還浴場，有協(xié)商的意愿，被告張x寫信要求原告寬限幾日協(xié)商拖欠的承包經(jīng)營費(fèi)和水電費(fèi)。證據(jù)收款存根，證明2008年7月18日原告替被告繳納了水電費(fèi)17，浴場還是由被告經(jīng)營的。二被告對(duì)原告提供的證據(jù)1的真實(shí)性沒有異議，但是不能證明被告有違約行為。對(duì)證據(jù)2的復(fù)印件真實(shí)性有異議，但是被告當(dāng)時(shí)接手的物品已經(jīng)還給了原告，不能反映全部的事實(shí)。對(duì)證據(jù)3真實(shí)性沒有異議，但是對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，這些證據(jù)是針對(duì)停水停電問題向輕紡市場交涉時(shí)形成的，與被告沒有直接關(guān)系，也無法反映被告有違約行為。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性、合法性有異議，7月11日已經(jīng)解除合同，原、被告雙方就解除合同協(xié)議后續(xù)事宜是由原告負(fù)責(zé)解決，是否真的交了水電費(fèi)，被告不清楚，且不是正式的發(fā)票，只是輕紡市場敲章的復(fù)印件。兩被告提供了以下證據(jù)：證據(jù)2008年7月11日收據(jù)存根，證明原、被告之間已經(jīng)協(xié)議解除承包經(jīng)營協(xié)議而將款項(xiàng)退還被告，部分設(shè)施返還被告，如果不解除合同，不存在原告方支付被告費(fèi)用，上面有付x春和被告簽名。證據(jù)2008年7月11日xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于承包協(xié)議解除，原告與案外人戴年富于2008年7月11日簽署的xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，時(shí)間一致。原告將浴場轉(zhuǎn)給案外人經(jīng)營，2008年6月12日起抄就是水電費(fèi)，見證人是三原告?zhèn)€人。證據(jù)股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，證明基于原告被告一致解除承包經(jīng)營合同，合同的案外人與原告簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租金起算時(shí)間為2008年6月20日。證據(jù)2008年9月17日的案外人戴x富的說明，證明原告訴訟后案外人戴x富向被告承諾到場解決爭議。證據(jù)協(xié)議書及收據(jù)，證明原告被告協(xié)議解除合同承包經(jīng)營協(xié)議，致使原告與案外人上海xx實(shí)業(yè)有限公司之間的租賃熱水器協(xié)議也解除。證據(jù)被告申請(qǐng)證人王x福、林x江出庭，證明原告、被告解除合同時(shí)，被告對(duì)熱水器租賃也解除了協(xié)議，證人與戴x富、原告三個(gè)自然人協(xié)商過這件事。原告方對(duì)證據(jù)1上的簽名無法確認(rèn)，原告不叫付春，雙方從來沒有達(dá)成協(xié)議。對(duì)證據(jù)2，是復(fù)印件，對(duì)浴場轉(zhuǎn)手經(jīng)營的事實(shí)確認(rèn)，但是與本案無關(guān)，我們主張的是轉(zhuǎn)讓之前的租金。對(duì)證據(jù)3，與本案無關(guān)，原告有權(quán)收取轉(zhuǎn)讓之前的租金。對(duì)證據(jù)4，原告認(rèn)為不能證明原告、被告雙方曾經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，被告張x與原告xx貿(mào)易公司的協(xié)議沒有xx公司的公章。對(duì)證據(jù)5，與本案無關(guān)。對(duì)證人出庭證明的事實(shí)，原告認(rèn)為證人與被告有利害關(guān)系，對(duì)證言的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，也不能證明達(dá)成了解除承包協(xié)議的意向，也不能證明是否達(dá)成協(xié)議。根據(jù)原告和被告提供的證據(jù)及庭審筆錄，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：四原告和兩被告于2007年5月21日簽訂了《承包經(jīng)營協(xié)議》一份，原告方將浴場交給兩被告經(jīng)營，經(jīng)營期從2007年7月1日至該浴場房屋拆遷之日，年租金為人民幣280，000元，協(xié)議簽訂時(shí)被告交付押金人民幣100，000元，租金三個(gè)月支付一次，每次提前15天支付，協(xié)議還對(duì)違約賠償進(jìn)行了約定，合同簽訂后，原告將浴場及大量的設(shè)施交付被告，被告按照約定支付租金，但是從2008年5月份雙方產(chǎn)生了爭議，并協(xié)商解除合同。同年6月12日，李x清將其xx浴場股份總額三分之一轉(zhuǎn)給戴x富，轉(zhuǎn)讓款19萬元。7月11日，吳x元、付x春與戴x富簽訂xx浴場轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩原告將xx浴場股份以40萬元轉(zhuǎn)讓給戴x富。同日“付春”向兩被告出具了欠條，內(nèi)容為“今欠張x人民幣7000元整作為對(duì)張x對(duì)xx浴場廣告監(jiān)控等的補(bǔ)償款。待張x將樓頂電爐拆除及一臺(tái)電腦拿回來浴場后，一次性付清7000元整，以上事情爭取在35天內(nèi)完成，特此雙方證明”。簽字人為“付春”和兩被告，張x并寫明“錢已拿到”。被告自2008年4月起未支付租金，xx浴場6月的水電費(fèi)為17，而被告在簽訂承包經(jīng)營協(xié)議時(shí)付給原告10萬元的押金。本院認(rèn)為，四原告與兩被告的《承包經(jīng)營協(xié)議》依法成立，應(yīng)予確認(rèn)。本案的質(zhì)疑焦點(diǎn)是雙方是否在2008年7月已協(xié)商解除承包經(jīng)營協(xié)議并且結(jié)算完畢，原告是否有權(quán)主張?jiān)V訟請(qǐng)求的款項(xiàng)。被告提供的證據(jù)足以證明至2008年7月11日原告方已經(jīng)將xx浴場股份轉(zhuǎn)讓給他人，而同時(shí)與兩被告進(jìn)行了結(jié)算。盡管被告因客觀原因只能提供證據(jù)的復(fù)印件，但所有證據(jù)能夠相互印證，可以作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，且原告方不否定其股份轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，也間接證明了原告與被告結(jié)束經(jīng)營關(guān)系的事實(shí)?，F(xiàn)原告要求解除協(xié)議，被告也表示同意，本院對(duì)此予以確認(rèn)。被告辯稱，即使不認(rèn)可欠條的結(jié)算結(jié)果，被告在原告方處的10萬元押金，也足以支付原告的租金和水電費(fèi)，本院認(rèn)為被告的辯解具有事實(shí)和理由，原告方不能證明被告存在違約的事實(shí)，故對(duì)原告方要求兩被告支付租金、違約金、水電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：二、對(duì)原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。本案受理費(fèi)2728元(原告已預(yù)付)，減半收取1，364元，由原告上海浦東xx貿(mào)易有限公司浴嘗原告李x清、原告付x春、原告吳x元負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。審判員林曉君。二00八年十二月一日。書記員沙洵。文檔為doc格式。買賣合同糾紛一般判篇十二房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對(duì)合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點(diǎn)看法?！兑庖姟返谖迨鶙l規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題。《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理?！逗贤ā返谑畻l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場流通的房屋；房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定。《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理