租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)分析(編輯修改稿)
2025-04-15 03:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 肯定。在合法的轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個(gè)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。甚至是在相同條件下，次承租人應(yīng)該優(yōu)先享有該權(quán)利。次承租人因?yàn)閷?shí)際占有和使用租賃房屋，有更強(qiáng)理由使用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因承租人和出租人在簽訂了相關(guān)合同之后，又將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或者售賣從而進(jìn)行收益，而并非房屋的實(shí)際使用，那么保護(hù)實(shí)際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優(yōu)先權(quán)。 三、行使優(yōu)先權(quán)存在的問(wèn)題 (一)同一不動(dòng)產(chǎn)存在多個(gè)承租人 當(dāng)多層房屋分別出租給了不同的承租人時(shí)。在這種條件下，當(dāng)房屋所有權(quán)的擁有者想要整體出售房屋之時(shí)，多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人之間便會(huì)產(chǎn)生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時(shí)間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時(shí)通知甲乙兩方，甲通過(guò)中介等方式得知出賣事宜后，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案例中，相似的還有很多，實(shí)踐中如何處理是亟待解決的問(wèn)題。 (二)通知承租人的時(shí)間 在我國(guó)法律的規(guī)定中，給與了出租人以合理期限內(nèi)租賃物物權(quán)變動(dòng)通知的要求，在此基礎(chǔ)上，承租人若被侵權(quán)，請(qǐng)求法院給予保護(hù)，法院應(yīng)當(dāng)支持?！ ∪欢昂侠砥谙迌?nèi)”語(yǔ)焉不詳，實(shí)踐中存在較大的可操作性。在最早的相關(guān)法律規(guī)定中中，通知時(shí)限界定為三個(gè)月，雖然設(shè)定了準(zhǔn)確的期限，卻存在著時(shí)間過(guò)短，有損出租人利益的問(wèn)題，因而后來(lái)修改為：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”這一修改雖然彌補(bǔ)了之前的問(wèn)題，卻也設(shè)置了新的法律隱患?！ ∵@里的“合理期限”由出租人決定，具體時(shí)限便容易引起出租人與承租人雙方的爭(zhēng)議。因?yàn)樵诜课葙?gòu)買中存在的資金運(yùn)轉(zhuǎn)與籌措的問(wèn)題，若是時(shí)限過(guò)短，承租人很難在出租人給予的時(shí)間之內(nèi)籌集到購(gòu)買房屋的資金，那么即便擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也無(wú)從行使。然而出租人所給予的時(shí)限可以是法律允許的自身所認(rèn)為的“合理期
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