【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是： 第一，物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模式，它擺脫了自營(yíng)的分散管理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí)，也為政府各職能管理部門找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多 頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過(guò)合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無(wú)序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場(chǎng)。這就從 根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過(guò)多種經(jīng) 營(yíng)，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來(lái)源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項(xiàng)目的服務(wù)。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的 關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。 三、物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。 物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住 ( 工作 )環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家 ”，而對(duì)政府各職能部 門來(lái)說(shuō)，則猶如找到了一個(gè) “總代理 ”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè) ——物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)設(shè)置分專業(yè) 的管理職能部門來(lái)從事相應(yīng)的管 理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電 設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。這些專門組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行 為職能。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自 己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)?大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 贏得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以 “物業(yè) ”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定于 “以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展 ”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來(lái)源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜 合管理；是與隨著住房 制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力。 四、物業(yè)管理的職能與地位 (一 )物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。 決策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一 些重大問(wèn)題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這些問(wèn)題解決不好，就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來(lái)很大的盲目性。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。物業(yè)管理的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委 員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動(dòng)性。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個(gè)意義上講，決策與計(jì)劃是物業(yè)管理的首要 職能 ，忽視這一職能，必然會(huì)使物業(yè)管理陷于混亂。 組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié) 和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來(lái)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部 “大機(jī)器 ”。在這部 “ 大機(jī)器 ”中，包括人、財(cái)、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管 理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門的主動(dòng)性。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。 指揮是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜， 涉及面廣，如果沒(méi)有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部 “大機(jī)器 ”組織起來(lái)了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的 指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過(guò)程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動(dòng)權(quán)。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)劃過(guò)程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情況， 把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，采取必要的對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)展、完善?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜?xiàng)規(guī)章制度，包括業(yè) 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會(huì)章程、住戶手冊(cè)、物業(yè)管理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系 統(tǒng)；還要求及時(shí)核實(shí)管理活動(dòng) 的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng)，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動(dòng) 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級(jí)各部門之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和 關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門。對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。 上述物業(yè)管理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過(guò)決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過(guò)組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器 ”；通過(guò)指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過(guò) 控制職能，可以檢查計(jì)劃的 實(shí)施情況；通過(guò)協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。 (二 )物業(yè)管理的地位和作用 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國(guó)房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售 ，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散 管理的辦法，以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來(lái)代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的管理模式。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問(wèn)題，包括經(jīng) 費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理無(wú)疑拓寬了房地產(chǎn) 市場(chǎng)范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向發(fā)展。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在著開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。按程序 來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。改 革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問(wèn)題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開(kāi)發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。 加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長(zhǎng) 物業(yè)的使用壽命，還可以通過(guò)基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。 物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過(guò)程的管理，也可以說(shuō)是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 ，完善城市功能 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹(shù)立城市形象、 完善城市功能的作用。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。這一 切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿，無(wú)論從物質(zhì)上還是精神上都離不開(kāi)工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心 的 “微型社會(huì) ”；