【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的主要一年。1．2001年武漢市的十年夜工程打算之一確實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)拓方面的投資到達(dá)100億，室廬開(kāi)工面積達(dá)500萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高潮。2001年開(kāi)拓要緊會(huì)合在后湖、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流散布將向都會(huì)核心疏散，武昌、漢口、漢陽(yáng)生齒寓居跟用地將絕對(duì)平衡。2．2001年，武漢市房改的總體目的是片面履行住房調(diào)配貨泉化，進(jìn)步住房社會(huì)化、商品化水平，樹(shù)破適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新軌制，落實(shí)住房補(bǔ)貼調(diào)配，開(kāi)釋購(gòu)置力。3．接著加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)有用住房的樹(shù)破，并在2001年武漢市將樹(shù)破起經(jīng)濟(jì)有用房的考核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)有用房的總量在與商品房和諧展開(kāi)的根底上實(shí)現(xiàn)三個(gè)操縱：一是販賣(mài)工具的考核操縱；二是完滿價(jià)錢(qián)考核操縱，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的操縱。4．2001年，武漢市市級(jí)跟各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)無(wú)形市場(chǎng)立即片面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合，供應(yīng)少量市場(chǎng)信息，供應(yīng)疾速的買(mǎi)賣(mài)效勞，對(duì)增進(jìn)市場(chǎng)流暢將有主要的推進(jìn)感化。5．樹(shù)破高效的房地產(chǎn)行政治理系統(tǒng)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與權(quán)屬治理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與屋宇權(quán)屬注銷(xiāo)順序的指點(diǎn)看法》，實(shí)在處理現(xiàn)在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與權(quán)屬注銷(xiāo)中審批環(huán)節(jié)多、供應(yīng)要件冗雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等征詢題。履行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化順序，落低免費(fèi)，為增進(jìn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)起積極的推進(jìn)感化。6．標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理，明白物業(yè)治理免費(fèi)的訂價(jià)原那么、訂價(jià)方法跟價(jià)錢(qián)構(gòu)成，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理免費(fèi)并加強(qiáng)羈系。同時(shí)訂正跟完滿原有的政策法例，對(duì)物業(yè)治理展開(kāi)跟市場(chǎng)行動(dòng)停頓無(wú)效標(biāo)準(zhǔn)，力圖構(gòu)成一個(gè)零碎完好的物業(yè)治理政策法例系統(tǒng)。7．積極推進(jìn)武漢市公民經(jīng)濟(jì)跟社會(huì)信息化過(guò)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、搜集化的樹(shù)破，攙扶一批像“億房網(wǎng)〞一樣的高科技企業(yè)，樹(shù)破、完滿跟標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)信息征詢效勞系統(tǒng)，鼎力展開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。另?yè)?jù)專家猜想，2001年房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的年夜趨向是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“形狀。支撐軟升的要緊有以下要素，起首是多項(xiàng)房地產(chǎn)攙扶政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能阻礙房市的政策要緊有：住房調(diào)配體系變革，住房供應(yīng)體系的嚴(yán)峻調(diào)劑，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培養(yǎng)跟放慢展開(kāi)，加強(qiáng)室廬產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)步室廬樹(shù)破全體質(zhì)量等，這些政策極有可以將住房的宏年夜埋伏需要轉(zhuǎn)化為無(wú)效需要。別的銀行的屢次落息也有利于住民添加對(duì)住房的投資，室廬花費(fèi)的可以性跟市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)年夜，加上有關(guān)金融政策方法的施行，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推進(jìn)感化，如2000年國(guó)家加年夜住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)展開(kāi)室廬組合存款營(yíng)業(yè)，延長(zhǎng)按揭限期，完滿住房存款保證等，都對(duì)增進(jìn)市場(chǎng)消化，進(jìn)步市場(chǎng)價(jià)錢(qián)起到積極感化?！病堕L(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9〕(三)有利投資經(jīng)濟(jì)情勢(shì)成因剖析〔億房網(wǎng)〕〔一〕國(guó)家微不雅經(jīng)濟(jì)的阻礙停頓11月份，%的高速增加。是亞洲金融危急以來(lái)表示最好的一年。要緊表示如下：11月份，世界實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)添加值2171億元，%，接著保持比較快的增加勢(shì)頭。111月累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)添加值21327億元，%。國(guó)有跟股份制企業(yè)花費(fèi)增加速率超越團(tuán)體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)花費(fèi)增加，說(shuō)明我國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)走上安康展開(kāi)軌道。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)物販賣(mài)率波動(dòng)進(jìn)步。%,，與上月產(chǎn)銷(xiāo)率根本持平。111月累計(jì)，%,。%，仍保持了疾速增加的勢(shì)頭。％，%，111月累計(jì)均勻，%。%%?！捕澄錆h市經(jīng)濟(jì)展開(kāi)勢(shì)頭精良往年以來(lái)，武漢市GDP不時(shí)保持10%以上的增加率，因GDP增加帶來(lái)的財(cái)務(wù)支出增加額約為13億元閣下。10月份，按可比價(jià)錢(qián)盤(pán)算，%。種種經(jīng)濟(jì)范例產(chǎn)業(yè)競(jìng)相增加，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、團(tuán)體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、%、%、%%；1－10月份，%。，%；，%；，%?；ㄙM(fèi)品市場(chǎng)興盛興隆，外貿(mào)出口年夜幅增加。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬(wàn)美元，%，保持較高的增加幅度。停頓11月尾，%，%。〔三〕世界全體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育展開(kāi)情況精良11月。往年前11個(gè)月，%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。在販賣(mài)接著升溫的推進(jìn)下，商品房販賣(mài)價(jià)錢(qián)穩(wěn)中趨升。停頓11月，世界商品房均勻販賣(mài)價(jià)錢(qián)為每平方米2091元，%，是下半年以來(lái)的最高增幅。此中，商品室廬販賣(mài)價(jià)錢(qián)為每平方米1962元，比前10個(gè)月添加47元。往年，房地產(chǎn)開(kāi)拓投資清楚快于同期根本樹(shù)破跟更新改革投資增加速率。往年前11個(gè)月，%，%。受房地產(chǎn)開(kāi)拓與販賣(mài)疾速增加的阻礙，地皮開(kāi)拓面積清楚高于客歲同期。前11個(gè)月，世界累計(jì)地皮開(kāi)拓面積5337萬(wàn)平方米，%。〔三〕積金歸集、貿(mào)易銀行住房存款的無(wú)力支撐據(jù)統(tǒng)計(jì)，往年全市公積金歸集額為5億元，，停頓往年，公積金積年累計(jì)歸集額為22億元。別的，貿(mào)易銀行住房存款的順序簡(jiǎn)化、存款額度的加年夜及存款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)團(tuán)體花費(fèi)制造了前提。在充分的材料根底上，綜合上述房地產(chǎn)投資情況剖析跟經(jīng)濟(jì)方法成因剖析，可得出論斷：國(guó)家微不雅經(jīng)濟(jì)方法是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策跟法例有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步展開(kāi)跟爽朗，因此可以說(shuō)后湖花圃工程在投資機(jī)遇選擇決議、地段選擇決議這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)按照的。第三章工程周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查剖析工程調(diào)查是可行性研究任務(wù)的根底，是在地區(qū)選擇后停頓的多項(xiàng)生涯目的的調(diào)查。本次調(diào)查剖析要緊是針對(duì)擬投資地塊的天文情況，后湖地區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生涯花費(fèi)前提，后湖地區(qū)室廬花費(fèi)者等多少個(gè)方面的調(diào)查，為工程的可行性剖析跟研究供應(yīng)空虛的研究按照。該工程位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作扼要的概述。以下列圖表是江岸區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)跟指數(shù)：江岸區(qū)價(jià)錢(qián)江岸區(qū)指數(shù)一季度1000二季度三季度四序度2000年第四序度江岸區(qū)的價(jià)錢(qián)指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌改變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍不到達(dá)二季度高度，由于江岸區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)水平在武漢市是屬于較高的，而往年房地產(chǎn)開(kāi)拓年夜多會(huì)合在江南地區(qū)，使得該區(qū)的室廬價(jià)錢(qián)彷徨不前，江岸區(qū)由于天然前提的限度使得室廬開(kāi)拓投資年夜部分都散布在中北部地區(qū)，樹(shù)破小道南北，臺(tái)北路、噴鼻港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)拓投資較會(huì)合的地帶，要緊緣故是該地區(qū)的修建密度較小，交通便當(dāng)，間隔地點(diǎn)貿(mào)易區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花圃、臺(tái)南花圃、德富花圃、澎湖初級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等浩繁的室廬小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)，1998年5月收盤(pán)，現(xiàn)在已屬尾房，但第四序度以2350元/平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)錢(qián)出賣(mài)了4500平方米，販賣(mài)事跡較好。后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的搶手地區(qū)之一，這一地帶是絕對(duì)較偏的地段，按照“都會(huì)空心化〞的實(shí)際，離市核心區(qū)有必定的間隔，天然情況較好，同時(shí)有開(kāi)拓年夜片室廬小區(qū)的前提，是今后最適宜寓居的地區(qū)之一。這一帶曾經(jīng)有佳海華苑不墅、竹葉山花圃、后湖生態(tài)花圃等室廬小區(qū)。這一地區(qū)在今后貶值的可以性較年夜。位于該地區(qū)的西方恒星園，本季度期房販賣(mài)價(jià)錢(qián)為1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)。一、投資地塊的天文情況地皮是弗成再生資本，一個(gè)工程的地皮代價(jià)是有多種要素綜協(xié)感化的后果。地皮所處的天文位置，周邊的天然情況，人文情況，市政配套及鄰近樓盤(pán)的質(zhì)量等，決議了此地塊年夜部分的市場(chǎng)家者，因此，我們起首從地塊情況動(dòng)手調(diào)查剖析。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊要緊有水塘，菜地跟村鎮(zhèn)樹(shù)破用地構(gòu)成，較平坦。該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，全部地塊較平坦，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延長(zhǎng)四周也年夜抵是一望平原，地塊四周有叫多的鄉(xiāng)村，要緊有石橋村，塔子湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)天然村構(gòu)成〕，新春村〔有2000人閣下〕；尚有成片的采地跟零碎的湖面散布在地塊四周。該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，氣氛較好，無(wú)年夜型凈化，植被水系豐厚。以下為地塊四個(gè)偏向的情況情況：瞭望是一條長(zhǎng)條沿路而建的古代化修建，能模糊感遭到多數(shù)市生涯，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是年夜片寬敞地帶，無(wú)阻礙物，鄰近的后湖小道平行延展，該偏向上因有一高壓輸電線路沿后湖小道偏向鋪設(shè)，使得該偏向上不管近看或瞭望的視線都被煩擾，別的地區(qū)情況因樹(shù)破公路略有氣氛跟樂(lè)音凈化。北面瞭望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤散布，年夜片的湖泊，蓮池密布，天然鄉(xiāng)村散布其間，湖水清亮，氣氛清新，安靜而美麗，但近處有零碎的小鄉(xiāng)村減弱了風(fēng)光。遠(yuǎn)方較寬敞，中部為樹(shù)破中的西方恒星園，近處的竹葉山路邊為商店，工棚映入視線，黃孝河平行流過(guò)，模糊有河水淤積上去的異味。西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層修建，視線寬敞，遠(yuǎn)眺古代都會(huì)住民區(qū)，模糊可見(jiàn)正在施工的新華故里，天然鄉(xiāng)村跟耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視線，也是因小道的施工沿路有塵土。我們選擇以當(dāng)?shù)貕K為核心，南至五干道〔展開(kāi)小道〕，北至張公堤左近，貨色以姑嫂樹(shù)路跟岱黃公路兩側(cè)為界，會(huì)合調(diào)查。1．地形地貌情況〔詳見(jiàn)附圖地形地貌圖〕2．物業(yè)形狀分別圖〔詳見(jiàn)附圖物業(yè)形狀分別圖〕3．部分縮小圖〔詳見(jiàn)附圖部分縮小圖〕附圖說(shuō)明天然情況：該帶為平原地段，接近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有假設(shè)干小湖，左近的鄉(xiāng)村有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)當(dāng)局接近竹葉山路，距石橋村不到500米。左近設(shè)有成片的天然林某人工林，惟有路兩旁未多少的樹(shù)林，年夜車(chē)當(dāng)時(shí)，塵土飛騰，該地段綠化較差，但也不什么年夜型的凈化源。社會(huì)情況：路途路面情況較差，常常有載貨的年夜卡車(chē)通過(guò)，到市內(nèi)的交通方便當(dāng)，沿線只要人文情況：沿路兩旁的住民來(lái)自差異的地點(diǎn)，要緊是石橋村，塔字湖村等左近的鄉(xiāng)村。別的尚有武昌，漢口，漢陽(yáng)的住民到此打工。同時(shí)有黃陂等左近區(qū)縣的住民。他們年夜多是出外打工離開(kāi)這里，租用當(dāng)?shù)刈∶竦淖》浚芈返貛Ц瘶虼迥暌垢庞?3千人。住民的屋宇年夜要為23層，比較粗陋。經(jīng)濟(jì)情況：有一年夜型鋼材市場(chǎng)，路兩旁不時(shí)到石橋村住民的支出水平不等，屬石橋村的住民每年結(jié)實(shí)有此處當(dāng)?shù)貕K西南偏向的鄉(xiāng)村屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民要緊以耕田，打工，出租房為生。對(duì)村年夜隊(duì)而言，支出要緊以“賣(mài)地〞為主〔該村的團(tuán)體地約400畝〕，支出該住民發(fā)放補(bǔ)貼，根本上每戶住民為40005000元/年。該村交通不興隆，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。住民要緊以石橋村工資主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工場(chǎng)特別少，只要多少個(gè)村民自辦的集體小企業(yè)。雇員多為本村住民，村民自建房多為二層樓房，修建面積約400平方米閣下，特別多屋子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完滿，綠化情況較差，四周有特別多廢墟曠地，根底設(shè)備跟年夜眾設(shè)備都不完滿。天然情況：沿線地區(qū)天然風(fēng)光較好，多湖泊鄉(xiāng)村垂綸臺(tái)，無(wú)凈化，氣氛清新，風(fēng)光怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)跟湖面次序構(gòu)成，陣勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東順次散布新春村，塔字湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)天然村構(gòu)成〕。周邊以菜地，耕地為主，零碎散布水面，石橋村路段根本同上。社會(huì)情況：該地區(qū)位于江岸區(qū)邊沿。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便當(dāng)，有726，69路公交車(chē)。給排水設(shè)備完備，供電設(shè)備絕對(duì)缺少，但存在展開(kāi)前提，有待進(jìn)一步樹(shù)破，通訊便捷，暖氣設(shè)備有待進(jìn)一步開(kāi)拓樹(shù)破，有液化汽供應(yīng)站。經(jīng)濟(jì)情況：該地區(qū)生齒經(jīng)濟(jì)氣力不強(qiáng)，住民支出水平廣泛不高，工礦企業(yè)多數(shù)以民營(yíng)，公家企業(yè)為主，現(xiàn)到達(dá)多數(shù)處于半停產(chǎn)形狀，但私營(yíng)企業(yè)仍具相稱活力。貿(mào)易，金融業(yè)，效勞業(yè)仍處于落伍的抽芽形狀，有銀行，協(xié)作社零碎散布其間。當(dāng)?shù)刈∶裰С霾罹噍^年夜，新春村，塔字湖村均勻月支出在1500元閣下，要緊以屋宇出租，村辦工場(chǎng)承包，打工，養(yǎng)殖為主。沿漢興路至張公堤段,交通便當(dāng),有560,711,805,71,527,35,41路公交線路通過(guò),物業(yè)根本為三層商住樓,底層為商店,樓上為住房。貿(mào)易興隆,相關(guān)的銀行,病院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)備完好,有漢興黌舍,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該地區(qū),但環(huán)衛(wèi),綠化,無(wú)了設(shè)備仍停頓在相稱低的水平。住民以本村住民為主,當(dāng)?shù)厝苏夹〔糠?村住民支出起源以出租屋宇,商店,打工為主。地區(qū)內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè),華美生涯汽鍋制造廠,、富康花圃等已入住的住民小區(qū)。沿張公堤段以住民區(qū)為主,零碎間隔有林區(qū)跟小塊菜地,無(wú)貿(mào)易門(mén)面,有兩個(gè)工場(chǎng)及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。沿線有3