【文章內(nèi)容簡介】 的主要一年。1．2001年武漢市的十年夜工程打算之一確實是房地產(chǎn)開拓方面的投資到達100億，室廬開工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟高潮。2001年開拓要緊會合在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流散布將向都會核心疏散，武昌、漢口、漢陽生齒寓居跟用地將絕對平衡。2．2001年，武漢市房改的總體目的是片面履行住房調(diào)配貨泉化，進步住房社會化、商品化水平，樹破適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新軌制，落實住房補貼調(diào)配，開釋購置力。3．接著加強經(jīng)濟有用住房的樹破，并在2001年武漢市將樹破起經(jīng)濟有用房的考核機制。經(jīng)濟有用房的總量在與商品房和諧展開的根底上實現(xiàn)三個操縱：一是販賣工具的考核操縱；二是完滿價錢考核操縱，三是面積標準的操縱。4．2001年，武漢市市級跟各區(qū)級房地產(chǎn)無形市場立即片面建成并實現(xiàn)互相連通。將供應(yīng)標準買賣場合，供應(yīng)少量市場信息，供應(yīng)疾速的買賣效勞，對增進市場流暢將有主要的推進感化。5．樹破高效的房地產(chǎn)行政治理系統(tǒng)，積極推進房地產(chǎn)買賣與權(quán)屬治理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)買賣與屋宇權(quán)屬注銷順序的指點看法》，實在處理現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣與權(quán)屬注銷中審批環(huán)節(jié)多、供應(yīng)要件冗雜、辦件時間過長等征詢題。履行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化順序，落低免費，為增進房地產(chǎn)買賣起積極的推進感化。6．標準物業(yè)治理，明白物業(yè)治理免費的訂價原那么、訂價方法跟價錢構(gòu)成，標準物業(yè)治理免費并加強羈系。同時訂正跟完滿原有的政策法例，對物業(yè)治理展開跟市場行動停頓無效標準，力圖構(gòu)成一個零碎完好的物業(yè)治理政策法例系統(tǒng)。7．積極推進武漢市公民經(jīng)濟跟社會信息化過程，啟動房地產(chǎn)信息化、搜集化的樹破，攙扶一批像“億房網(wǎng)〞一樣的高科技企業(yè)，樹破、完滿跟標準房地產(chǎn)信息征詢效勞系統(tǒng)，鼎力展開房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。另據(jù)專家猜想，2001年房地產(chǎn)價錢的年夜趨向是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“形狀。支撐軟升的要緊有以下要素，起首是多項房地產(chǎn)攙扶政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能阻礙房市的政策要緊有：住房調(diào)配體系變革，住房供應(yīng)體系的嚴峻調(diào)劑，二手房買賣市場的進一步開放，住房金融培養(yǎng)跟放慢展開，加強室廬產(chǎn)業(yè)化，進步室廬樹破全體質(zhì)量等，這些政策極有可以將住房的宏年夜埋伏需要轉(zhuǎn)化為無效需要。別的銀行的屢次落息也有利于住民添加對住房的投資，室廬花費的可以性跟市場將會擴年夜，加上有關(guān)金融政策方法的施行，也會對房地產(chǎn)起推進感化，如2000年國家加年夜住房公積金的歸集力度，重點展開室廬組合存款營業(yè)，延長按揭限期，完滿住房存款保證等，都對增進市場消化，進步市場價錢起到積極感化?！病堕L江日報》2000’9〕(三)有利投資經(jīng)濟情勢成因剖析〔億房網(wǎng)〕〔一〕國家微不雅經(jīng)濟的阻礙停頓11月份，%的高速增加。是亞洲金融危急以來表示最好的一年。要緊表示如下：11月份，世界實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)添加值2171億元，%，接著保持比較快的增加勢頭。111月累計實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)添加值21327億元，%。國有跟股份制企業(yè)花費增加速率超越團體、外商及港澳臺投資企業(yè)花費增加，說明我國經(jīng)濟曾經(jīng)走上安康展開軌道。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)物販賣率波動進步。%,，與上月產(chǎn)銷率根本持平。111月累計，%,。%，仍保持了疾速增加的勢頭。％，%，111月累計均勻，%。%%?！捕澄錆h市經(jīng)濟展開勢頭精良往年以來，武漢市GDP不時保持10%以上的增加率，因GDP增加帶來的財務(wù)支出增加額約為13億元閣下。10月份，按可比價錢盤算，%。種種經(jīng)濟范例產(chǎn)業(yè)競相增加，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。國有經(jīng)濟、團體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、%、%、%%；1－10月份，%。，%；，%；，%?；ㄙM品市場興盛興隆，外貿(mào)出口年夜幅增加。對外貿(mào)易10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，%，保持較高的增加幅度。停頓11月尾，%，%?！踩呈澜缛w房地產(chǎn)市場發(fā)育展開情況精良11月。往年前11個月，%，當月凈增空置面積169萬平方米。在販賣接著升溫的推進下，商品房販賣價錢穩(wěn)中趨升。停頓11月，世界商品房均勻販賣價錢為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。此中，商品室廬販賣價錢為每平方米1962元，比前10個月添加47元。往年，房地產(chǎn)開拓投資清楚快于同期根本樹破跟更新改革投資增加速率。往年前11個月，%，%。受房地產(chǎn)開拓與販賣疾速增加的阻礙，地皮開拓面積清楚高于客歲同期。前11個月，世界累計地皮開拓面積5337萬平方米，%?！踩撤e金歸集、貿(mào)易銀行住房存款的無力支撐據(jù)統(tǒng)計，往年全市公積金歸集額為5億元，，停頓往年，公積金積年累計歸集額為22億元。別的，貿(mào)易銀行住房存款的順序簡化、存款額度的加年夜及存款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場團體花費制造了前提。在充分的材料根底上，綜合上述房地產(chǎn)投資情況剖析跟經(jīng)濟方法成因剖析，可得出論斷：國家微不雅經(jīng)濟方法是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策跟法例有利于房地產(chǎn)市場的進一步展開跟爽朗，因此可以說后湖花圃工程在投資機遇選擇決議、地段選擇決議這兩個方面是有充分科學按照的。第三章工程周邊物業(yè)市場調(diào)查剖析工程調(diào)查是可行性研究任務(wù)的根底，是在地區(qū)選擇后停頓的多項生涯目的的調(diào)查。本次調(diào)查剖析要緊是針對擬投資地塊的天文情況，后湖地區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生涯花費前提，后湖地區(qū)室廬花費者等多少個方面的調(diào)查，為工程的可行性剖析跟研究供應(yīng)空虛的研究按照。該工程位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作扼要的概述。以下列圖表是江岸區(qū)2000年的房地產(chǎn)價錢跟指數(shù)：江岸區(qū)價錢江岸區(qū)指數(shù)一季度1000二季度三季度四序度2000年第四序度江岸區(qū)的價錢指數(shù)走勢由上季度的下跌改變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍不到達二季度高度，由于江岸區(qū)的房地產(chǎn)價錢水平在武漢市是屬于較高的，而往年房地產(chǎn)開拓年夜多會合在江南地區(qū)，使得該區(qū)的室廬價錢彷徨不前，江岸區(qū)由于天然前提的限度使得室廬開拓投資年夜部分都散布在中北部地區(qū)，樹破小道南北，臺北路、噴鼻港路一帶，是房地產(chǎn)開拓投資較會合的地帶，要緊緣故是該地區(qū)的修建密度較小，交通便當，間隔地點貿(mào)易區(qū)較近，這一代擁有臺北花圃、臺南花圃、德富花圃、澎湖初級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等浩繁的室廬小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月收盤，現(xiàn)在已屬尾房，但第四序度以2350元/平方米的現(xiàn)房價錢出賣了4500平方米，販賣事跡較好。后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的搶手地區(qū)之一，這一地帶是絕對較偏的地段，按照“都會空心化〞的實際，離市核心區(qū)有必定的間隔，天然情況較好，同時有開拓年夜片室廬小區(qū)的前提，是今后最適宜寓居的地區(qū)之一。這一帶曾經(jīng)有佳海華苑不墅、竹葉山花圃、后湖生態(tài)花圃等室廬小區(qū)。這一地區(qū)在今后貶值的可以性較年夜。位于該地區(qū)的西方恒星園，本季度期房販賣價錢為1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價。一、投資地塊的天文情況地皮是弗成再生資本，一個工程的地皮代價是有多種要素綜協(xié)感化的后果。地皮所處的天文位置，周邊的天然情況，人文情況，市政配套及鄰近樓盤的質(zhì)量等，決議了此地塊年夜部分的市場家者，因此，我們起首從地塊情況動手調(diào)查剖析。地塊面積：，近似平行四邊形，周邊要緊有水塘，菜地跟村鎮(zhèn)樹破用地構(gòu)成，較平坦。該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠為農(nóng)田，全部地塊較平坦，無丘陵，小山包，且地塊的延長四周也年夜抵是一望平原，地塊四周有叫多的鄉(xiāng)村，要緊有石橋村，塔子湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個天然村構(gòu)成〕，新春村〔有2000人閣下〕；尚有成片的采地跟零碎的湖面散布在地塊四周。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，氣氛較好，無年夜型凈化，植被水系豐厚。以下為地塊四個偏向的情況情況：瞭望是一條長條沿路而建的古代化修建，能模糊感遭到多數(shù)市生涯，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是年夜片寬敞地帶，無阻礙物，鄰近的后湖小道平行延展，該偏向上因有一高壓輸電線路沿后湖小道偏向鋪設(shè)，使得該偏向上不管近看或瞭望的視線都被煩擾，別的地區(qū)情況因樹破公路略有氣氛跟樂音凈化。北面瞭望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤散布，年夜片的湖泊，蓮池密布，天然鄉(xiāng)村散布其間，湖水清亮，氣氛清新，安靜而美麗，但近處有零碎的小鄉(xiāng)村減弱了風光。遠方較寬敞，中部為樹破中的西方恒星園，近處的竹葉山路邊為商店，工棚映入視線，黃孝河平行流過，模糊有河水淤積上去的異味。西對姑嫂樹路，進處無高層修建，視線寬敞，遠眺古代都會住民區(qū)，模糊可見正在施工的新華故里，天然鄉(xiāng)村跟耕田水塘由遠及近步入視線，也是因小道的施工沿路有塵土。我們選擇以當?shù)貕K為核心，南至五干道〔展開小道〕，北至張公堤左近，貨色以姑嫂樹路跟岱黃公路兩側(cè)為界，會合調(diào)查。1．地形地貌情況〔詳見附圖地形地貌圖〕2．物業(yè)形狀分別圖〔詳見附圖物業(yè)形狀分別圖〕3．部分縮小圖〔詳見附圖部分縮小圖〕附圖說明天然情況：該帶為平原地段，接近黃孝河，兩旁不遠處有假設(shè)干小湖，左近的鄉(xiāng)村有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)當局接近竹葉山路，距石橋村不到500米。左近設(shè)有成片的天然林某人工林，惟有路兩旁未多少的樹林，年夜車當時，塵土飛騰，該地段綠化較差，但也不什么年夜型的凈化源。社會情況：路途路面情況較差，常常有載貨的年夜卡車通過，到市內(nèi)的交通方便當，沿線只要人文情況：沿路兩旁的住民來自差異的地點，要緊是石橋村，塔字湖村等左近的鄉(xiāng)村。別的尚有武昌，漢口，漢陽的住民到此打工。同時有黃陂等左近區(qū)縣的住民。他們年夜多是出外打工離開這里，租用當?shù)刈∶竦淖》?，沿路地帶跟石橋村年夜概?3千人。住民的屋宇年夜要為23層，比較粗陋。經(jīng)濟情況：有一年夜型鋼材市場，路兩旁不時到石橋村住民的支出水平不等，屬石橋村的住民每年結(jié)實有此處當?shù)貕K西南偏向的鄉(xiāng)村屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民要緊以耕田，打工，出租房為生。對村年夜隊而言，支出要緊以“賣地〞為主〔該村的團體地約400畝〕，支出該住民發(fā)放補貼，根本上每戶住民為40005000元/年。該村交通不興隆，小學，中學都比較遠。住民要緊以石橋村工資主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工場特別少，只要多少個村民自辦的集體小企業(yè)。雇員多為本村住民，村民自建房多為二層樓房，修建面積約400平方米閣下，特別多屋子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完滿，綠化情況較差，四周有特別多廢墟曠地，根底設(shè)備跟年夜眾設(shè)備都不完滿。天然情況：沿線地區(qū)天然風光較好，多湖泊鄉(xiāng)村垂綸臺，無凈化，氣氛清新，風光怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)跟湖面次序構(gòu)成，陣勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東順次散布新春村，塔字湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個天然村構(gòu)成〕。周邊以菜地，耕地為主，零碎散布水面，石橋村路段根本同上。社會情況：該地區(qū)位于江岸區(qū)邊沿。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便當，有726，69路公交車。給排水設(shè)備完備，供電設(shè)備絕對缺少，但存在展開前提，有待進一步樹破，通訊便捷，暖氣設(shè)備有待進一步開拓樹破，有液化汽供應(yīng)站。經(jīng)濟情況：該地區(qū)生齒經(jīng)濟氣力不強，住民支出水平廣泛不高，工礦企業(yè)多數(shù)以民營，公家企業(yè)為主，現(xiàn)到達多數(shù)處于半停產(chǎn)形狀，但私營企業(yè)仍具相稱活力。貿(mào)易，金融業(yè)，效勞業(yè)仍處于落伍的抽芽形狀，有銀行，協(xié)作社零碎散布其間。當?shù)刈∶裰С霾罹噍^年夜，新春村，塔字湖村均勻月支出在1500元閣下，要緊以屋宇出租，村辦工場承包，打工，養(yǎng)殖為主。沿漢興路至張公堤段,交通便當,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路通過,物業(yè)根本為三層商住樓,底層為商店,樓上為住房。貿(mào)易興隆,相關(guān)的銀行,病院診所,小學,中學設(shè)備完好,有漢興黌舍,武漢市第七十一中學設(shè)在該地區(qū),但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)備仍停頓在相稱低的水平。住民以本村住民為主,當?shù)厝苏夹〔糠?村住民支出起源以出租屋宇,商店,打工為主。地區(qū)內(nèi)有祥龍實業(yè),華美生涯汽鍋制造廠,、富康花圃等已入住的住民小區(qū)。沿張公堤段以住民區(qū)為主,零碎間隔有林區(qū)跟小塊菜地,無貿(mào)易門面,有兩個工場及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有3