【文章內(nèi)容簡介】 60 起 60% 20200 南證大廈（舊） 南京西路 580 號(hào) 49 60 起 66% 23000 8 峻嶺廣場 成都北路 500 號(hào) 38 153 起 68% 12020 9 格力 HOME2OFFICE 浦東大道 1139 弄 25 115~190 80% 7500 10 星河大廈 武寧路 1135 號(hào) 21 98~122 70% 7300 [案例 1] SO 時(shí)代 SO 時(shí)代位于中山北路、白蘭路，是一個(gè)全新概念的 SOHO 升級(jí)版全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓，它完全 為中小型企業(yè)度身打造，每套寫字樓建筑面積從 60 平方米到 120 平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整層貫通至 900 平方米，適合中小型企業(yè)的個(gè)性化需求，為中小型企業(yè)節(jié)省辦公每寸空間。在設(shè)計(jì)上， SO 時(shí)代獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，每套房間配有獨(dú)立廚、衛(wèi)。 SO 時(shí)代并不是 SOHO 概念的翻版，在功能設(shè)計(jì)上它比 SOHO 更加完備，它的獨(dú)立廚、衛(wèi)以及短進(jìn)深、大面寬的房型設(shè)計(jì)塑造出創(chuàng)新的全功能小戶型理念，將 SOHO 概念向人性化更邁進(jìn)了一步。 [案例 2]國科大廈 國科大廈坐落在楊浦區(qū)控江路、雙陽路上，以“和平公園”為賣點(diǎn)，主推觀景寫字樓的概念，規(guī)劃面積 89－ 140 平方米的帶裝修小面積寫字樓。 [案例 3] 格力 Home2office 格力 Home2office 位于浦東新區(qū)桃林路、浦東大道，是一例公寓＋辦公的物業(yè)，瀕臨黃浦江、近軌道交通的地理位置和浦江兩岸開發(fā)使項(xiàng)目占盡“天時(shí)、地利”之勢。6 目前，其 3 棟 25 層的物業(yè)已銷售一空。 二、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的有利因素 1．上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展速度 1991 年以來， 上海 已經(jīng)連續(xù) 11 年 GDP 實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長， 國民生產(chǎn)總值從 1991年的 105 億美元激增至 2020 年的 660 億美元 。 2020 年上半年 在非典影響下，全市仍然實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，增幅比 2020 年同期提高 %，這表明上海的 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境正呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢，穩(wěn)定性和抗波動(dòng)能力大大提高 。在此形勢下，上海的 一些公司在不斷地?cái)U(kuò)張，新公司也不斷涌現(xiàn)，對(duì)辦公用房需求量隨之增加。此外伴隨銀行利率的不斷下調(diào)，許多客戶將考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下，圖謀在上海進(jìn)行中長期發(fā)展，對(duì)寫字樓的購買需求將由此增加。 2．上海第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá) 第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征。 商品寫字樓的需求主要產(chǎn)生 于第三產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)比重加大時(shí)，辦公用房的租賃市場需求量就會(huì)增大。 上海市政府“十五”規(guī)劃中 提出要 進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重， 同時(shí)還把房地產(chǎn)業(yè)定位于上海國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，這必將對(duì)上海寫字樓市場的發(fā)展起到非常深遠(yuǎn)的積極影響， 直接刺激 了 寫字樓需求的增長。 3．上海 優(yōu)越 的 投資環(huán)境 上海地處長江出?？?，具有天然的區(qū)位優(yōu)勢，在改革開放尤其是實(shí)施浦東開發(fā)戰(zhàn)略后， 上海 的 競爭優(yōu)勢 更加 顯露，并且在政策、投資環(huán)境等方面比中國其他城市更具吸引力。隨著中國加入世界貿(mào)易組織、 2020 年成功申辦世界博覽會(huì)、 F1 賽車場、環(huán)球樂園的立項(xiàng)和近期市政府對(duì) SARS 疫情的成功控制，外資對(duì)上海的信心倍增，許多企業(yè)紛紛將總部遷至上海， 刺激了上海 寫字樓需求 的 增長。 4．中小民營企業(yè)的崛起 據(jù)上海市工商局統(tǒng)計(jì)，至 2020 年 2 月底，上海已有民營企業(yè)超過 23 萬戶（每兩家上海企業(yè)中就有一家民營企業(yè)），其中注冊資本超過億元的已達(dá) 182 戶。另外，全國7 還有大批企業(yè)將創(chuàng)業(yè)基地源源不斷地移師上海，僅 2020 年一季度，進(jìn)入上海的注冊資本達(dá) 100 萬元以上的外地企業(yè)就有 2130 戶，比 2020 年同期增加 %。目前浙江 在滬企業(yè)不下 5 萬家，溫州比較知名的民企業(yè) 80%在上海有投資項(xiàng)目。外地企業(yè)大舉進(jìn)入、民營經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，為產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓的興起奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)目前在售的產(chǎn)權(quán)式寫字樓業(yè)主構(gòu)成的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除 15%的不動(dòng)產(chǎn)投資者與 5%的國有企業(yè)外，產(chǎn)權(quán)式寫字樓的買家 80%是民營企業(yè)，其中 30%是外地新近來滬企業(yè)。入世后的三至五年內(nèi)，服務(wù)貿(mào)易分類表中的商業(yè)分銷、中介服務(wù)、旅游、娛樂等行業(yè)的逐步開放，服務(wù)貿(mào)易的壁壘將漸漸消融，寫字樓市場將迎來更多的中小型客戶。與外資企業(yè)相比，這些民營企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng) 資產(chǎn)投資，短期內(nèi)既控制了企業(yè)的日常運(yùn)作成本，長遠(yuǎn)看又能獲得可觀的資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)。 5． 內(nèi)外 銷 并軌政策 的出臺(tái) 3 月 1 日，《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制的通知》實(shí)施，從而取消了本市各類非居住房屋租售對(duì)象的內(nèi)、外之分，使境內(nèi)外自然人、法人和其他人均可購買和租賃商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等。 取消非居住房屋租售銷售對(duì)象的限制是對(duì)商品房內(nèi)外銷并軌政策的補(bǔ)充和完善，它降低了外商進(jìn)入上海的門檻， 此項(xiàng)措施不但開放了商辦樓市場，促使其發(fā)展并成熟，而且對(duì)市場具有積極的隱性作用。2020 年 7 月上海內(nèi)、外銷 商品住宅的并軌，極大程度地刺激了住房消費(fèi)，因而此次商辦樓的并軌，能夠自然地獲得較高的投資信心和熱情，推動(dòng)市場的發(fā)展。 6．發(fā)展商開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變 以往上海的寫字樓尤其是甲級(jí)寫字樓多數(shù)只租不售，但由于近年來上海房地產(chǎn)市場火爆， DTZ 認(rèn)為，目前大量寫字樓發(fā)展商（包括復(fù)工建造 亞洲金融危機(jī)期間停建寫字樓樓盤 的發(fā)展商、 不具備房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)介入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域 的發(fā)展商、 通過住宅開發(fā)發(fā)展壯大的房地產(chǎn) 發(fā)展商） 以國內(nèi)資金為主，考慮資金實(shí)力、成本、投資回報(bào)和分散風(fēng)險(xiǎn) ， 使得發(fā)展項(xiàng)目 85%以短期投入并快速收回資金為主。 因此，發(fā)展商會(huì) 考慮出售全部或部分 寫字樓物業(yè)以回籠資金、分散風(fēng)險(xiǎn)。 三、產(chǎn)權(quán)式小戶型寫字樓開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 1． 租金漲勢有限 ，售價(jià)可能下調(diào) 8 由于全球經(jīng)濟(jì)的放緩，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)機(jī)的跡象不明顯，以 IT 業(yè)為代表的部分新興行業(yè)面臨調(diào)整，國內(nèi)外許多公司的擴(kuò)展計(jì)劃被擱置，因而對(duì)高檔寫字樓的需求難以有顯著增長。 2020 年 末 ，上海 甲級(jí) 寫字樓 租金 出現(xiàn)了回升跡象，但是為需求量所限制，其租金預(yù)計(jì)短期內(nèi)將保持穩(wěn)定