【文章內(nèi)容簡介】 ：項目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 n 項目特點：項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點、項目的優(yōu)劣勢分析、項目 的營銷策略等 2）銷售技巧的培訓(xùn) n 洽談技巧 n 展銷會現(xiàn)場氛圍把握 n 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧 3）簽定買賣合同的程序 n 售樓部簽約程序 n 展銷會簽定銷售合同的技巧和方法 4）銷售演練 n 以實際項目為例進(jìn)行實習(xí) n 銷售過程的模擬 n 實地參觀他人的展銷現(xiàn)場 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 52 頁 第四階段：開盤工作計劃 凌峻機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理、項目總監(jiān)、現(xiàn)場派駐的同事參與第三次提案，并形成《開盤工作計劃》，落實項目 開盤前的各項細(xì)節(jié)項工作。 本階段的主要工作為： 1. 綜合評估與戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 2. 開盤執(zhí)行方案細(xì)則 3. 公關(guān)活動運(yùn)作 4. 開盤活動的準(zhǔn)備工作 5. 銷售工具、道具的準(zhǔn)備 工作一：綜合評估與戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 一、階段性廣告效果評估 廣告到達(dá)率 廣告時效 廣告投放頻率 受眾偏好 受眾認(rèn)知度 受眾認(rèn)同度 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 52 頁 二、階段性媒體策略評估 各媒體信息達(dá)到率及效果評估 各媒體費(fèi)用評估 媒體組合方式評估 三、戰(zhàn)術(shù)調(diào)整方案 廣告策略：廣告主題、廣告頻率、廣告版面、廣告形式（硬廣與軟文等） 媒體策略：媒體選擇、媒體組合、媒體合作方式 工作二：開盤執(zhí)行方案細(xì)則 現(xiàn)場流程設(shè)計與控制 現(xiàn)場包裝與布置 人員配置與分工 銷售資料與禮品 公關(guān)活動執(zhí)行細(xì)案 工作三：公關(guān)活動運(yùn)作 項目開盤最關(guān)鍵的是如何解決人氣的聚集與項目形象的建立的問題，有針對性地開展公關(guān)活動為項目造勢，形成階段性的輿論熱點。 凌峻機(jī)構(gòu)在《開盤執(zhí)行方案細(xì)則》中全面落實公關(guān)活動的具體執(zhí)行方案?；顒拥膱?zhí)行與聯(lián)系由凌峻現(xiàn)場派駐同事協(xié)同萬佳地產(chǎn)共同完成。 項目開 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 52 頁 盤公關(guān)活動的開展必須立足以下兩點考慮： A、為項目建立知名度，形成有利于市場傳播的概念。 B、能夠與目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行溝通，并得到他們的認(rèn)同，刺激買家的購買欲望。 工作四：開盤活動的準(zhǔn)備 由我司駐場同事牽頭攜各制作公司及禮儀公司等共同完成。 禮儀、接待工作 銷售的準(zhǔn)備工作 A、銷售資料的準(zhǔn)備 B、售樓部現(xiàn)場接待流程 C、銷售的工作流程 D、所有關(guān)于銷售工作的操作性工作全部模擬練習(xí)完成 工作五：銷售工具、道具的準(zhǔn)備 銷售資料準(zhǔn)備：樓價表、現(xiàn)場包裝廣告飾品，影視專題片等 銷售道具準(zhǔn)備： 模型、效果圖、展示系統(tǒng)、指示系統(tǒng)等 銷售工具準(zhǔn)備：計算器、激光燈、工裝、名片、工作牌等 以上工作由我司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)單位，開發(fā)商配合完成。 九如山莊全案策劃 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 52 頁 目 錄 目 錄 1 5 產(chǎn)品主體 5 產(chǎn)品格局 6 戶型及面積設(shè)置 7 9 產(chǎn)品風(fēng)格 9 樓體色彩 10 門廳及走道 11 電梯和樓梯 12 小區(qū)入口 13 單元入口以及大堂入口 15 小區(qū)圍墻及庭院圍墻 17 公共照明系統(tǒng) 18 指示系統(tǒng) 20 外立面 21 管網(wǎng)敷設(shè) 22 建材及設(shè)備 22 墻體材料 22 門窗材料 23 衛(wèi)生潔具 23 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 52 頁 觀景電梯 24 24 路網(wǎng)設(shè)計 24 車位設(shè)計 26 文教設(shè)施設(shè)計 27 景觀規(guī)劃 28 環(huán)境景觀設(shè)計思想 28 環(huán)境景觀設(shè)計的象征意義 31 環(huán)境景觀設(shè)計的感性認(rèn)識 32 環(huán)境景觀設(shè)計的具體建議 33 社區(qū)配套建議 35 智能化系統(tǒng) 37 智能化歸類與概述 37 基礎(chǔ)智能化 37 網(wǎng)絡(luò)智能化 38 家庭智能化 38 物業(yè)智能化 39 安保智能化 40 智能化服務(wù)更大空間、更多選擇 41 智能化配置系統(tǒng) 42 多媒體信息通訊與服務(wù) 42 社區(qū)安全防范系統(tǒng) 43 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 52 頁 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 43 家庭安全 防范報警系統(tǒng) 44 樓宇訪客門禁系統(tǒng) 45 小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 45 巡更系統(tǒng) 45 背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 46 車輛出入管理系統(tǒng) 46 社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理 46 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 46 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) —— 局域網(wǎng) 47 家庭智能控制系統(tǒng) 48 物業(yè)管理 49 具體內(nèi)容 50 菜單式裝修 52 具體建議： 53 建造優(yōu)秀的產(chǎn)品，是占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的決勝力 產(chǎn)品主體 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 52 頁 我司通過對青島開發(fā)區(qū)以及膠南房地產(chǎn)市場需求、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品建設(shè)等多個方面的充分調(diào)研與論證，掌握了較為全面的數(shù)據(jù)，同時結(jié)合貴公司的開發(fā)經(jīng)歷以及本項目的地理位置、規(guī)劃要求、產(chǎn)品定位、市場需求、消費(fèi)群體等各方面因素，對本項目的具體產(chǎn)品建設(shè)實施，提出建議如下，并希望此建議能夠在 項目的實際規(guī)劃建設(shè)中起到積極的作用和貢獻(xiàn)。 由于本項目距離青島西海岸靈山灣僅僅數(shù)百米，因此觀景 +養(yǎng)生住宅的產(chǎn)品概念將成為決定本項目成敗的關(guān)鍵因素。因此，在本產(chǎn)品的建議中將集中圍繞這兩大主題展開。 產(chǎn)品主體 =小高層 +小多層 由于距離本樓盤約二千米的山坡別墅項目 “ 隱珠山花園 ” 被一些不利的傳聞所困（據(jù)我司專門調(diào)查，此傳聞在膠南百姓中流傳甚廣），因此該項目的別墅銷售至今遇到很大阻力。所以，我司建議在是否加入別墅規(guī)劃的問題上，請貴公司加以慎重考慮。在以下的產(chǎn)品建議，將主要圍繞小高層、多層展開。 產(chǎn)品格局 建議本產(chǎn)品沿朝陽山、靈山灣等景觀的自然地形以曲線、折線或曲尺形布置各住宅單體，同時保證產(chǎn)品容積率在 之間。 ◆ 小區(qū)住宅布局以南北向為主，東西向盡量與泰薛路保持平行。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 52 頁 ◆ 鑒于整個小區(qū)的規(guī)模約為 6 萬平米，因此小區(qū)住宅布局采用行列式的布局形式，多層與高層靈活布置，形成南北高低錯落有致，豐富多變的住宅群體空間，保持充分的陽光照射時間。 ◆ 采光和朝向是關(guān)系到住宅室內(nèi)居住環(huán)境健康、節(jié)能方面的主要因素。在本產(chǎn)品的住宅布局中，在保證每戶獲得合理采光和日照的前提下， 應(yīng)注意減少西曬、噪聲源等不良朝向影響，同時避免樓與樓之間的視線干擾。 ◆ 對于同排住宅可采取錯位開窗、扭轉(zhuǎn)開窗等處理，可采取單體錯位或扭轉(zhuǎn)排列的布置方式。 ◆ 對于本產(chǎn)品來說，自然通風(fēng)是住宅品質(zhì)的重要因素。選擇最健康和節(jié)能的通風(fēng)形式，對本產(chǎn)品至關(guān)重要。因此，在本項目住宅布局中，我司建議應(yīng)注意膠南城市的各季主導(dǎo)風(fēng)向，通過合理的單體布置形式，留置通風(fēng)空間，將自然風(fēng)引入社區(qū)內(nèi)部，避免因人員密集所帶來的熱島效應(yīng)。 ◆ 日照間距標(biāo)準(zhǔn)根據(jù) 山東通用標(biāo)準(zhǔn)來建造 戶型及面積設(shè)置 本產(chǎn)品主力戶型建議為： 140 平米三室二廳二衛(wèi)房型 同時，在戶型設(shè)計上要力求全明房型， 配置 270 度觀景陽臺以及大落地窗；窗臺高度不高于 60cm。 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 52 頁 ◆ 多層住宅以一梯兩戶板式平面為主，建議單元設(shè)置為 2個單元的小多層 (為保持總建筑面積，就要依靠增加多層樓座以不降低總建筑面積 )。 ◆ 多層按照坡度的高低，層數(shù)設(shè)置為 4— 7 層，從南至北，依次遞高。 ◆ 多層頂層一律采用 4 躍 5； 5 躍 6； 6 躍 7 的復(fù)式或躍層結(jié)構(gòu)。 ◆ 多層戶型面積：平層戶型面積 以 140 平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積以 160 平米四室三廳二衛(wèi)的房型為主。 ◆ 小高層住宅以二梯四戶（兩部電梯，一層四戶）的板式平面為主，建議單元設(shè)置為 23 個單元。 ◆ 小高層