【正文】 中國最大的管理資源中心 第 26 頁 共 52 頁 ◆ 多層住宅以一梯兩戶板式平面為主，建議單元設(shè)置為 2個單元的小多層 (為保持總建筑面積，就要依靠增加多層樓座以不降低總建筑面積 )。因此，在本項目住宅布局中，我司建議應(yīng)注意膠南城市的各季主導(dǎo)風(fēng)向，通過合理的單體布置形式，留置通風(fēng)空間，將自然風(fēng)引入社區(qū)內(nèi)部，避免因人員密集所帶來的熱島效應(yīng)。 ◆ 對于本產(chǎn)品來說，自然通風(fēng)是住宅品質(zhì)的重要因素。在本產(chǎn)品的住宅布局中，在保證每戶獲得合理采光和日照的前提下， 應(yīng)注意減少西曬、噪聲源等不良朝向影響，同時避免樓與樓之間的視線干擾。 中國最大的管理資源中心 第 25 頁 共 52 頁 ◆ 鑒于整個小區(qū)的規(guī)模約為 6 萬平米，因此小區(qū)住宅布局采用行列式的布局形式，多層與高層靈活布置，形成南北高低錯落有致，豐富多變的住宅群體空間，保持充分的陽光照射時間。 產(chǎn)品格局 建議本產(chǎn)品沿朝陽山、靈山灣等景觀的自然地形以曲線、折線或曲尺形布置各住宅單體，同時保證產(chǎn)品容積率在 之間。所以，我司建議在是否加入別墅規(guī)劃的問題上，請貴公司加以慎重考慮。因此，在本產(chǎn)品的建議中將集中圍繞這兩大主題展開。 九如山莊全案策劃 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 52 頁 目 錄 目 錄 1 5 產(chǎn)品主體 5 產(chǎn)品格局 6 戶型及面積設(shè)置 7 9 產(chǎn)品風(fēng)格 9 樓體色彩 10 門廳及走道 11 電梯和樓梯 12 小區(qū)入口 13 單元入口以及大堂入口 15 小區(qū)圍墻及庭院圍墻 17 公共照明系統(tǒng) 18 指示系統(tǒng) 20 外立面 21 管網(wǎng)敷設(shè) 22 建材及設(shè)備 22 墻體材料 22 門窗材料 23 衛(wèi)生潔具 23 中國最大的管理資源中心 第 22 頁 共 52 頁 觀景電梯 24 24 路網(wǎng)設(shè)計 24 車位設(shè)計 26 文教設(shè)施設(shè)計 27 景觀規(guī)劃 28 環(huán)境景觀設(shè)計思想 28 環(huán)境景觀設(shè)計的象征意義 31 環(huán)境景觀設(shè)計的感性認(rèn)識 32 環(huán)境景觀設(shè)計的具體建議 33 社區(qū)配套建議 35 智能化系統(tǒng) 37 智能化歸類與概述 37 基礎(chǔ)智能化 37 網(wǎng)絡(luò)智能化 38 家庭智能化 38 物業(yè)智能化 39 安保智能化 40 智能化服務(wù)更大空間、更多選擇 41 智能化配置系統(tǒng) 42 多媒體信息通訊與服務(wù) 42 社區(qū)安全防范系統(tǒng) 43 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 52 頁 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 43 家庭安全 防范報警系統(tǒng) 44 樓宇訪客門禁系統(tǒng) 45 小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 45 巡更系統(tǒng) 45 背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 46 車輛出入管理系統(tǒng) 46 社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理 46 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 46 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) —— 局域網(wǎng) 47 家庭智能控制系統(tǒng) 48 物業(yè)管理 49 具體內(nèi)容 50 菜單式裝修 52 具體建議： 53 建造優(yōu)秀的產(chǎn)品，是占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的決勝力 產(chǎn)品主體 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 52 頁 我司通過對青島開發(fā)區(qū)以及膠南房地產(chǎn)市場需求、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品建設(shè)等多個方面的充分調(diào)研與論證，掌握了較為全面的數(shù)據(jù)，同時結(jié)合貴公司的開發(fā)經(jīng)歷以及本項目的地理位置、規(guī)劃要求、產(chǎn)品定位、市場需求、消費群體等各方面因素，對本項目的具體產(chǎn)品建設(shè)實施，提出建議如下，并希望此建議能夠在 項目的實際規(guī)劃建設(shè)中起到積極的作用和貢獻(xiàn)。 工作四：開盤活動的準(zhǔn)備 由我司駐場同事牽頭攜各制作公司及禮儀公司等共同完成。 項目開 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 52 頁 盤公關(guān)活動的開展必須立足以下兩點考慮： A、為項目建立知名度，形成有利于市場傳播的概念。 凌峻機構(gòu)在《開盤執(zhí)行方案細(xì)則》中全面落實公關(guān)活動的具體執(zhí)行方案。具體事項為： 銷售隊伍的組建 A、銷售部組織架構(gòu) B、銷售人員的要求 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 52 頁 C、銷售工作流程 D、規(guī)章制度的制定 培訓(xùn)工作的開展 A、銷售人員的培訓(xùn) 1）公司背景及項目知識、公司背景、公眾形象、公司目標(biāo) n 銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程 n 物業(yè)詳情：項目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 n 項目特點：項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點、項目的優(yōu)劣勢分析、項目 的營銷策略等 2）銷售技巧的培訓(xùn) n 洽談技巧 n 展銷會現(xiàn)場氛圍把握 n 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧 3）簽定買賣合同的程序 n 售樓部簽約程序 n 展銷會簽定銷售合同的技巧和方法 4）銷售演練 n 以實際項目為例進行實習(xí) n 銷售過程的模擬 n 實地參觀他人的展銷現(xiàn)場 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 52 頁 第四階段：開盤工作計劃 凌峻機構(gòu)副總經(jīng)理、項目總監(jiān)、現(xiàn)場派駐的同事參與第三次提案，并形成《開盤工作計劃》，落實項目 開盤前的各項細(xì)節(jié)項工作。 確定銷售中心設(shè)計方案與工作進度。 由開發(fā)商、策劃公司、環(huán)境設(shè)計單位共同確定。 《項目開盤執(zhí)行策劃方案》內(nèi)容提要 開盤時間確定 開盤主要工作安排 開盤流程的控制 開盤推售單位的控制 開盤銷售流程安排 現(xiàn)場公關(guān)活動安排 現(xiàn)場工作人員安排 媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計劃的執(zhí)行和編 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 52 頁 制 項目銷售中心包裝建議 項目現(xiàn)場包裝建議 1 施工環(huán)境包裝建議 工作 二：銷售環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定 項目的銷售中心必須是超越現(xiàn)在鄒城目前住宅項目普通的銷售中心的概念，需要結(jié)合項目特點，以突破性的建筑物語，導(dǎo)入項目的文化內(nèi)涵，使得銷售中心真正能夠體現(xiàn)項目的辦公價值，成為項目的展示中心。本階段主要工作為： 1. 開盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場包裝建議 2. 銷售環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定 3. 銷售部組建與培訓(xùn)工作 工作一、項目開盤策劃方案與現(xiàn)場包裝建議 凌峻機構(gòu)根據(jù)提交的《項目營銷推廣報告》與萬佳地產(chǎn)就開盤籌備工作進行詳盡溝通，就項目開盤的相關(guān)事宜，如公關(guān)活動、開盤現(xiàn)場布置等諸多方面形成操作性的執(zhí)行細(xì)則。凌峻機構(gòu)提交第二階段方案后的 5 個工作日內(nèi)，萬佳地產(chǎn)就凌峻機構(gòu)提交的報告進行明確回復(fù)。 凌峻副總經(jīng)理每月一次前往鄒城與貴司項目負(fù)責(zé)人進行工作例會，項目總監(jiān)每月至少二次與貴公司項目負(fù)責(zé)人進行工作例會，項目駐場經(jīng)理至少每周一次與貴司項目負(fù)責(zé)人召開工作例會。 凌峻服務(wù)承諾： 凌峻機構(gòu)確保以最 適合的服務(wù)陣容及高水準(zhǔn)為鄒城項目提供約定的服務(wù)內(nèi)容； 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 52 頁 本項目各項前期核心策劃均由凌峻廣州總部策劃中心完成，以保證出品的水準(zhǔn)； 凌峻機構(gòu)安排副總經(jīng)理整體把握項目合作事宜與工作進度控制；安排項目總監(jiān)全面跟進、負(fù)責(zé)對鄒城項目的服務(wù)工作，并與萬佳地產(chǎn)鄒城項目相關(guān)負(fù)責(zé)人保持密切聯(lián)系和溝通，項目總監(jiān)于開盤前一個月進駐現(xiàn)場； 如萬佳地產(chǎn)對凌峻機構(gòu)派駐的現(xiàn)場工作人員產(chǎn)生任何不滿意并提出撤換要求的，凌峻機構(gòu)在十個工作日內(nèi)予以重新