【文章內(nèi)容簡介】 除紅谷灘新區(qū)外的開發(fā)區(qū)商品住房統(tǒng)一按 2%、二級住房統(tǒng)一按%的稅率計征個人購房契稅。凡在開發(fā)區(qū)購買成 套住房 70 平方米發(fā)上者，解決 1— 2 人市區(qū)戶口。個人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內(nèi)從個人所得稅基數(shù)中扣除后計征個人所得稅。 2020 年前，凡在紅谷灘新區(qū)購買各種房屋應(yīng)征的個人購房契稅，由財政全額貼補(bǔ)。 經(jīng)營對策的宏觀調(diào)控 （ 1） 引入全新的“經(jīng)營城市”理念經(jīng)營城市房地產(chǎn)。 （ 2） 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。 （ 3） 建立土地有形市場，規(guī)范土地出讓方式，大力推進(jìn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 26 頁 拍賣。 （ 4） 多管齊下，確保耕地占補(bǔ)平衡。 （ 5） 進(jìn)一步深化房改，加快房改進(jìn)程。 （ 6） 按花園城市的建設(shè)要求，加快危舊房的改造。 （ 7） 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)，規(guī)范開發(fā)行為。 （ 8） 積極 推進(jìn)物業(yè)管理。 （ 9） 建立和健全有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理的地方性法規(guī)、制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。 六、南昌住宅樓盤調(diào)研分析 住宅樓盤 1．概述 南昌市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在 1999 年開始邁步，但發(fā)展勢頭較好。從前期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)開始，逐漸向國內(nèi)其他城市的高中檔樓盤靠近。如千僖頤河園就是完全仿照杭州市南都德加的配套和品質(zhì)。 南昌市前幾年開發(fā)的樓盤質(zhì)量普遍不高，很多樓盤在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在 1995年規(guī)劃后因為資金等原因直到 2020年下半年又開始建設(shè)。質(zhì)量也普遍不高，有服務(wù)問題，其他諸如“香江花園”等問題還廣為媒體 關(guān)注了一段時間。盡管如此，這些住宅基本上在 1 年左右內(nèi)售完。這說明，南昌部分市民的購買力還是比較強(qiáng)的。只是由于政策等原因，南昌人還不習(xí)慣于自己購買商品房。該類樓盤如恒輝花園、桂苑住宅小區(qū)、 新時代站前西路住宅小區(qū)商住樓 等，屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類，沒有較多的綠化地帶和配套。 從 2020 年開始，一批有相對較大規(guī)模的樓盤開始在南昌城出現(xiàn)，開發(fā)商有本地和內(nèi)地其他地區(qū)，一些香港公司來此投資的項目也比較多；特別是物業(yè)管理，這些樓盤很多都聘請香港、上海等地的專業(yè)公司。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 26 頁 2．樓盤價格 隨著南昌市政府的政策傾向，房地產(chǎn)逐漸看好。 現(xiàn) 在南昌市的住宅一般價格在 13001400 元 /平米左右，如苑中園、京東住宅小區(qū)等等。 南昌的高檔樓盤平均價格在 2400 元 /平米左右，如千禧頤河園。住宅最高價格很少超過 3000 元 /平米，這些樓盤基本上都是以高質(zhì)高價為訴求點的，如青山湖邊的湖畔豪庭 。 根據(jù)接觸的南昌市民反映，南昌市房價在一兩年以前在 1000 元 /平米左右，只是近階段才有較大的增加。現(xiàn)在，附近郊縣如新建縣的房價現(xiàn)在基本上還是 700 元 /平米左右，南昌縣的住宅價格平均在 500600 元 /平米左右。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價格應(yīng)該會增加。 南昌市的 公有住房售價從 1996 年的 680 元 /平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實施。廉租房保障體系尚未建立?，F(xiàn)有各類結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、用途的房屋 4000萬平米（其中危舊房 170 萬平米）。這些因素的存在，制約了南昌市民購買商品房的傾向。 3．價格差異分析 和其他地區(qū)一樣，南昌市區(qū)的房價因地段（周遍環(huán)境）、質(zhì)量不同而不同。廣大南昌市民已經(jīng)認(rèn)識到了南昌市政府的 一江兩岸 規(guī)劃；所以靠近贛江，特別是南昌大橋等交通要道附近的樓盤特別熱銷。如 御 錦城 在幾個月內(nèi)就 被全部出售，而且在南昌市民的心目中還樹立了高品質(zhì)的概念。千禧頤河園 的銷售率也相當(dāng)高，雖然這些樓盤的價格在南昌屬于較高。同樣南昌大橋邊的萬福園也有不錯的銷售業(yè)績。這說明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的簡稱）外地人員的購買力還是相當(dāng)強(qiáng)的，也說明南昌市民開始對樓盤品質(zhì)及其配套很關(guān)注。 4．發(fā)展趨勢 隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)”的規(guī)劃思 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 26 頁 路，隨著城市 房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)發(fā)展方向相銜接，重點建設(shè)發(fā)展新區(qū)，跨江重點建設(shè)紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區(qū)的思路，南昌市沿江兩側(cè)的住宅價格得到提升。對整個南昌市而言，隨著政府招商引資力度的進(jìn)一步加強(qiáng)和建設(shè)花園城市的逐步實現(xiàn)，將有越來越多擁有購買力的目標(biāo)消費(fèi)群出現(xiàn)。房價將進(jìn)一步穩(wěn)步上漲。近年來的趨勢也表明， 高檔精品房 逐漸開始走俏南昌市。南昌市區(qū)的常住人口對高檔住宅的需求也越來越迫切 南昌寫字樓調(diào)研 由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫字樓市場總體不是很好。南昌市公認(rèn)最好的，也是唯一功能比較完善的寫字樓是江信國際大廈；價格 基本上在 70 元 /平米月（含管理費(fèi)），具有一般配套。房間大小在面積有 50、 100、 150 等。租用該樓的公司有恒茂房產(chǎn)、諾基亞（ 17 層）、東方資產(chǎn)管理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個單位。 由于寫字樓檔次不高，所以在錦峰大酒店（四星級）等賓館，部分企業(yè)或知名大企業(yè)的辦事處租用專門或普通的客房作為辦公場所。這些寫字間的平均價格在 80~85元 /平米月（含管理費(fèi)，享受熱水、清潔等服務(wù)）。如在錦峰大酒店，有網(wǎng)通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約 20 幾家公司租用。 隨著南昌市招商引資力度的加大，我們認(rèn) 為將有更多的企業(yè)入駐南昌，他們需要高檔次的，功能齊全的寫字樓作為辦公場所。這個市場已被國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)公司所關(guān)注，如三星大廈、國貿(mào)大廈等建筑的設(shè)計規(guī)劃，在很大程度上都是針對這個需求的。他們的售價一般在 3000 元 /平米左右，出售率尚可，如三星大廈竣工一年，銷售了 95%左右，其中有些是被買下來作為一種投資之用的。國貿(mào)大廈則由于更完善的配套和周遍環(huán)境，以及市政府西遷帶來的有利地位， 最高層 30層，價格 在 35004200元 /平米，自 2020 年 9 月 16 日開盤到 2020 年年底，寫字樓已出售過半。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 26 頁 七、南昌市場的調(diào)查 （ 一）洪城大市場 基本狀況的調(diào)查 調(diào)查目的：初步了解洪城大市場的位置、面積、銷售額等基本狀況。 方法：二手資料及訪談法。 對象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理 調(diào)查結(jié)果： 洪城大市場位于南昌市司馬廟立交橋旁，距南昌火車站 5 公里，距昌北機(jī)場 20 公里，距航運(yùn)碼頭 4 公里，與 3 31 105 三條國道相連，交通四通八達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。該市場始建于 1994 年 7 月，規(guī)劃總面積 1700畝，首期開發(fā) 420 畝，室內(nèi)攤位 2500 個，分 4 個交易區(qū)；匯集 8 大類 48 余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食 品、煙草等。市場于 1995 年 9 月建成開業(yè)，經(jīng)營業(yè)戶已達(dá) 3 萬余人，是京九線上最大的綜合批發(fā)市場，已躋身國家級中心批發(fā)市場的行列。 銷售額的調(diào)查 目的：了解市場銷售總額及其經(jīng)濟(jì)地位。 方法：二手資料及訪談法。 訪談對象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。 調(diào)查結(jié)果： 市場從 1995 年 9 月開始至 1999 年底，市場商品成交額累計 億元，實現(xiàn)利稅 億元，僅 1999 年的銷售額就達(dá)到了 60 億元， 2020 年達(dá)到 70億元， 2020 年達(dá)到 80 億元，平均每年穩(wěn)定增長 10 億元。洪城大市場的持續(xù)繁榮與發(fā)展，帶動了南昌城西地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)地位和作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面： a． 促進(jìn)了南昌乃至省內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為南昌新的經(jīng)濟(jì)增長點。從 1999 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 26 頁 年起該市場每年占當(dāng)年全市社會零售總額三分之一以上。其商品品種、交易規(guī)模、輻射范圍在全省眾多的批發(fā)市場中居龍頭地位。 b． 帶動了南昌城西經(jīng)濟(jì)的繁榮。洪城大市場地處南昌城鄉(xiāng)結(jié)合部，它的形成與繁榮使得該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢明顯提升，不僅引發(fā)了城西房地產(chǎn)價格飆升，梅苑小區(qū)、金源小區(qū)、香江花園、江鈴房產(chǎn)等一大批商住小區(qū)迅速崛起，房價由原來的 880 元 /平方米左右攀升到 2020 元 /平方米左右，地價由每畝 6 萬元飆 升到 60 多萬元。 c． 吸納大量的下崗人員就業(yè)，緩解了政府對下崗職工分流再就業(yè)的壓力，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定。洪城大市場安置了 3 萬余人就業(yè)，而且?guī)恿似渌嚓P(guān)待業(yè)的發(fā)展，分流了大量