【文章內(nèi)容簡介】 措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。十三、維修工崗位職責《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。，防止發(fā)生安全事故。，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。、設(shè)備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。、校對及傳真工作。、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責，認真完成各項工作。、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)主投訴或造成較大損失的，負領(lǐng)導責任。、考核工作。，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。十六、安全管理員崗位職責，聽從指揮，以軍人的風度處事。、停放管理，遇事要向上級報告。、法規(guī)，做到依法辦事。，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。、防火、防盜、防破壞的防范工作。、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。，負責編制公司財務(wù)計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。，杜絕管理處資金流失。，維護公司利益。十八、財務(wù)會計崗位職責、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導處理。，明細賬。啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數(shù)字。，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務(wù)出納崗位職責、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。，做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。二十、財務(wù)收費員崗位職責、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。，在預約時間內(nèi)準時到達。、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。物業(yè)管理預算一、物業(yè)管理開支分類預算物業(yè)管理開支分類預算表序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備 注一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元/平方米二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設(shè)施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元/平方米三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米四 商務(wù)會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元/平方米二、物業(yè)管理處開支明細預算物業(yè)管理處開支預算明細表序號 支出項目名稱 算 式 支出金額（人民幣元）月 支 出 　年 支 出一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)咨詢管理 13 信報收發(fā)員 14 會所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部 22 財務(wù)經(jīng)理/會計 23 財務(wù)出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設(shè)備維護費 1 消防設(shè)備維護費 2 扶梯設(shè)備維護費 3 貨梯設(shè)備維護費 4 消防梯設(shè)備維護費 5 客梯設(shè)備維護費 6 空調(diào)設(shè)備維護費 7 吊船設(shè)備維護費 8 電器設(shè)備維護費 9 技防設(shè)備維護費 10 通訊廣播設(shè)備維護費 11 給排水設(shè)備維護費 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內(nèi)綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO9000質(zhì)量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運作管理制度32條，員工培訓考核制度10條。(1)《業(yè)主手冊》。(2)《業(yè)主公約》。(3)《精神文明公約》。(4)《樓宇使用維護管理規(guī)定》。(5)《二次裝修管理規(guī)定》。(6)《二次裝修管理協(xié)議》。(7)《裝修人員管理規(guī)定》。(8)《出入物品管理規(guī)定》。(9)《安全管理規(guī)定》。(10)《消防管理規(guī)定》。(11)《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。(12)《園林綠化管理規(guī)定》。(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責。(2)經(jīng)理助理崗位職責。(3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責。(4)物業(yè)管理文員崗位職責。(5)物業(yè)管理員崗位職責。(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責。(7)物業(yè)清潔員崗位職責。(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責。(9)工程技術(shù)員崗位職責。(10)強電技工崗位職責。(11)弱電技工崗位職責。(12)暖通工崗位職責。(13)維修工崗位職責。(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責。(15)安全經(jīng)理崗位職責。(16)安全管理員崗位職責。(17)財務(wù)經(jīng)理崗位職責。(18)財務(wù)會計崗位職責。(19)財務(wù)出納崗位職責。(20)財務(wù)收費員崗位職責。(1)《員工手冊》。(2)《管理人員文明服務(wù)準則》。(3)《員工辦公制度》。(4)《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。(5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。(6)《員工培訓制度》。(7)《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。(8)《檔案資料管理制度》。(9)《值班管理制度》。(10)《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。(11)《員工宿舍管理評比制度》。(12)《接待投訴處理及回訪制度》。(13)《維修回訪制度》。(14)《機電設(shè)備的編號方法》。(15)《機電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。(16)《配電房管理制度》。(17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。(18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。(19)《物業(yè)管理運作流程》。(20)《業(yè)主投訴處理程序》。(21)《業(yè)主入住工作程序》。(22)《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。(23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。(24)《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。(25)《物業(yè)資料控制工作程序》。(26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護工作程序》。(27)《機電設(shè)備維修工作程序》。(28)《安全管理工作程序》。(29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。(30)《園林綠化管理工作程序》。(31)《清潔管理工作程序》。(32)《社區(qū)文化開展工作程序》。(1)《新員工入職培訓制度》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓制度》。(3)《員工工作考核及獎罰制度》。(4)《員工崗位責任月考核成績匯總表》。(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。(7)《部門員工崗位月工作考核表》。(8)《業(yè)主意見月上訪統(tǒng)計表》。(9)《員工違章違紀處理意見申報表》。(10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。二、物業(yè)檔案建立與管理資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細的資料。(1)分辨真?zhèn)巍?2)分類排序。(3)組編檔號。(4)裝訂精美。(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應(yīng)做到保管、保密，工作細致；如有破損，應(yīng)及時修補。(5)檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。各項專業(yè)管理工作方案一、公共設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備運行正常，無重大管理責任事故。(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。(8)制訂有突發(fā)火災的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。二、安全管理(1)確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的