【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)應用平臺和協(xié)調(diào)共享的門戶網(wǎng)站建設(shè)，為社會提供信息服務(wù)，推進農(nóng)村信息資源共享平臺建設(shè)，提高城鄉(xiāng)信息化水平。突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的生活性服務(wù)業(yè)，充實提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)；大力發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為主體的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，拉動提升其他服務(wù)業(yè)。(1)以特色生態(tài)資源為基礎(chǔ)加快旅游業(yè)發(fā)展。加快“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城和濱江度假村為代表的生態(tài)旅游、以湘鄂西蘇區(qū)革命紀念公園和瞿家灣革命舊址群為代表的紅色旅游、以悅兮?半島溫泉和三國文化為主體的溫泉文化旅游、以新農(nóng)村建設(shè)觀光休閑為代表的鄉(xiāng)村一日游項目建設(shè)力度，構(gòu)筑立體旅游格局。加快省道干線沿線村莊環(huán)境整治，科學規(guī)劃設(shè)置沿線特色景點，努力把洪湖建成集生態(tài)觀光、文化體驗、休閑度假、科普考察、水上運動等功能為一體的生態(tài)文化旅游目的地。推進旅游區(qū)域合作，聯(lián)合周邊景區(qū)、城市，形成區(qū)域和旅游經(jīng)濟輻射圈，實施穩(wěn)住一大片(武漢、長沙及周邊)、開發(fā)兩條線(京珠、滬蓉線)、瞄準三個圈(珠江經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈)的市場營銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場。改善旅游設(shè)施，大力發(fā)展長江經(jīng)濟帶人文山水風光游、休閑度假與生態(tài)觀光游、沿江三國遺址尋蹤游，努力打造長江經(jīng)濟帶黃金旅游節(jié)點。到2015年，全市接待海內(nèi)外旅客200萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入20億元以上，提供直接就業(yè)1萬人、帶動城鄉(xiāng)間接就業(yè)6萬人，扶持發(fā)展旅行社10家以上，4A級以上旅游景區(qū)達到3家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn)2個、旅游名村5個，星級“農(nóng)家樂”、“漁家樂”達到50家。(2)以交通基礎(chǔ)設(shè)施為依托加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。依托“兩路兩橋一港”等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地20萬平方米的綜合物流園，運用其運輸、倉儲配送、裝卸、搬運四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務(wù)洪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個市域范圍。加快建設(shè)占地面積約10萬平方米的洪湖新堤港區(qū)倉儲配送中心，利用水運特殊優(yōu)勢，直接服務(wù)于臨港工業(yè)園大宗貨物運輸與倉儲；支持富迪洪湖調(diào)配中心功能和規(guī)模提升，擴大日用消費品輻射范圍；加快實施府場、峰口、新灘等重點城鎮(zhèn)物流集散中心建設(shè)項目。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級物流體系。(3)以刺激和擴大消費為手段改造提升其它服務(wù)業(yè)。以擴大消費需求為重點，尋求投資與消費的結(jié)合點，逐步實現(xiàn)增投資、促發(fā)展與擴消費、惠民生相生相容。一是圍繞“萬村千鄉(xiāng)市場工程”和“新農(nóng)村現(xiàn)代流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)工程”，認真落實家電、農(nóng)機、汽車和摩托車下鄉(xiāng)補貼政策和家電“以舊換新”政策，促進耐用消費品升級換代。二是積極引導新的消費熱點，支持寬帶通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”建設(shè)，大力倡導網(wǎng)上交易、電子配送等電子商務(wù)消費方式；支持銀行、證券、金融保險業(yè)參與消費信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務(wù)業(yè)發(fā)展。三是積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，力爭在發(fā)展廣播影視、新聞出版、文娛演藝、動漫游戲四大產(chǎn)業(yè)上有突破，豐富城鄉(xiāng)居民精神生活。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。(二)洪湖市龍口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展總體思路隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活的需要。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠遠達不到人們生活的需求。洪湖市作為湖北省的一個重要縣市，人們的生活和住房水平成為市委市政府關(guān)心的重點。1987年7月31日，經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準，撤銷洪湖縣，設(shè)立洪湖市，行政區(qū)域、隸屬關(guān)系不變。洪湖市現(xiàn)屬湖北省荊州市管轄。由此以來，洪湖市作為荊洲區(qū)域縣市之一，成為武漢城市經(jīng)濟圈的重要組成部分，為洪湖經(jīng)濟的騰飛提供一定的基礎(chǔ)，同時由于區(qū)位優(yōu)勢及洪湖市近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，洪湖市房地產(chǎn)行業(yè)由此也得到了飛速發(fā)展，部分洪湖市民及周邊市民出于居住或投資需求，紛紛前往洪湖市及小城鎮(zhèn)購房置業(yè)。伴隨洪湖市龍口鎮(zhèn)加大棚戶區(qū)改造的力度，改善龍口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，構(gòu)筑宜住型、高品位人文休閑空間，、休閑文化和旅游資源，形成一處具有多層次綜合性的復合體商居小區(qū)，使其成為洪湖市龍口鎮(zhèn)較為實用的標志性中心，棚戶區(qū)改造已經(jīng)成為洪湖市龍口鎮(zhèn)近幾年建設(shè)工作中所必須進行的重點。隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，龍口鎮(zhèn)近年來，共投入資金近上千萬元，已有幾千平方米的棚屋被拆除改建。棚戶改造大大改善了當?shù)刂械褪杖牒屠щy群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀。棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了當?shù)氐慕?jīng)濟增長、激活了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。如今，一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。正建成一個繁榮的經(jīng)濟強區(qū)、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名區(qū)?，F(xiàn)龍口鎮(zhèn)老城改造片區(qū)屬于鎮(zhèn)商居中心組團中，按照龍口鎮(zhèn)改造規(guī)劃，龍口鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高龍口鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。預計未來二、三年龍口鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場以改善型自住和購買首套房的剛性需求為主，經(jīng)調(diào)查龍口鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售和已售樓盤，一些中、高檔精品小區(qū)的銷售情況很好，經(jīng)向相關(guān)樓盤的銷售人員調(diào)查和分析得出，其主要是因為近年來龍口鎮(zhèn)的經(jīng)濟迅速，很大一部分在龍口鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠做生意的老板、外出打工的建筑包工頭、種糧大戶和本地人，他們的收入大大提高后，有比較強烈的改善型自住要求。經(jīng)調(diào)查龍口鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)做得好的高檔樓盤，即便價錢高點也基本上是供不應求的。住宅價格已達到16001800元/m2。預計龍口鎮(zhèn)未來類似的高檔樓盤還有很大的市和上升空間。二、洪湖市經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《洪湖市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》及《洪湖市住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃綱要》均對洪湖市的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。一是管好土地一級市場。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地資源配置。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設(shè)。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強居民的實際購買能力。根據(jù)荊住保發(fā)2012年文件要求，下達我市2012年住房保障目標任務(wù)分別是：新增住房補貼家庭100戶；新建廉租住房200套；新建公共租賃住房440套；城市棚戶區(qū)改造220套；國有墾區(qū)危房改造4230套；(其中：大同湖農(nóng)場998套、大沙湖農(nóng)場2241套、小港農(nóng)場991套)。如下表所示：2012年洪湖市住房保障目標任務(wù)單位：套（戶）名稱 目標任務(wù)合計5190一、新增租賃住房補貼100二、實物建房5090（一）保障性住房640 廉租住房200 經(jīng)濟適用住房/ 公共租賃住房440 限價商品住房/（二）各類棚戶區(qū)改造4450 城市棚戶區(qū)220 國有工礦棚戶區(qū)/ 國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房）/ 國有墾區(qū)危房4230 其中：大同湖農(nóng)場998 大沙湖農(nóng)場2241 小港農(nóng)場991洪湖市棚戶區(qū)改造2012年目標任務(wù)5190套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)。本項目正是緊緊圍繞《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》和《洪湖市住房建設(shè)規(guī)劃》的指導精神，建立健全洪湖市住房建設(shè)體系，擴大洪湖市新建商品住房建設(shè)的供給總量，同時結(jié)合《龍口總體規(guī)劃》，加強以道路立面環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造的步伐，有針對性開發(fā)適合洪湖市人們生活習慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設(shè)，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進洪湖市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目經(jīng)過嚴格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標與規(guī)劃內(nèi)容相互銜接。本項目為了響應市委市政府關(guān)于加快漢洪線綜合整治的號召，加大棚戶區(qū)改造的力度，改善龍口集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)成商品房項目，符合當?shù)卣?guī)劃要求。第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策及市場準入分析一、國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及評價2012年，我國堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松、抑制房價過快上漲，同時大力建設(shè)保障性安居工程，最終實現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的階段性目標。2013年我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或許會減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心；與此同時，中央已經(jīng)明確了2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。綜合多種因素，2013年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為:以市場健康和民生改善為目標的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進?！　?012年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面　　2012年為鞏固樓市調(diào)控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，堅持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，加大了差別化住房信貸等政策的實施力度。在此努力之下，本年度房價快速上漲的趨勢得到抑制，住房相對價格有所下降。與此同時，保障性住房建設(shè)計劃提前超額完成?！　「鶕?jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市，2012年11月新建商品住宅中，同比價格下降的城市有41個；環(huán)比價格下降的城市有10個、持平的城市有7個、上漲的城市有53個，%。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，111月，總計投資額為64772億元，%，增速比2011年111月下降13。2%。　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，已經(jīng)提前超額完成年初設(shè)定的“新開工700萬套以上、基本建成500萬套”的目標?！　≡诜康禺a(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)推進的同時，今年我國宏觀經(jīng)濟并沒被受到明顯影響。目前，%的預期目標已經(jīng)沒有疑問，國民經(jīng)濟也出現(xiàn)了積極的變化，例如，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)連續(xù)9年增收；工業(yè)增加值增速從9月開始反彈；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所改善，%、%%，第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快；人均收入快速增長，居民消費先降后升，成為經(jīng)濟增長重要的驅(qū)動力量。這種局面表明，伴隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴開始減弱?！　?013年房地產(chǎn)市將是供求階段性釋放的時期　　近期，住房市場的一些指標有回轉(zhuǎn)的走勢，年底的這種“翹尾”行情引發(fā)了市場的猜想和討論:2013年，供求關(guān)系、價格變化會是怎樣的局面？　　如果從一年的短期基本面來看，2013年或許是供求階段性釋放、供求矛盾減弱的時期?！　抑卮笊缈苹鹫袠隧椖俊按龠M房地產(chǎn)市場穩(wěn)健均衡發(fā)展對策研究”課題組組長倪鵬飛談到:“2012年房地產(chǎn)調(diào)控距離實現(xiàn)‘房價理性回歸’的最優(yōu)目標還有距離，原因在于，在房價總體回落的趨勢下，應對宏觀經(jīng)濟下降過速的微調(diào)政策波及房地產(chǎn)，地方政府執(zhí)行政策出現(xiàn)變相放松，引起市場預期逆轉(zhuǎn)，打亂了房地產(chǎn)理性回歸的進程?！薄　‰S后，盡管中央再度從嚴調(diào)控政策，使各方預期再度發(fā)生變化，但市場已經(jīng)改變了明顯回落的軌跡，再次進入震蕩微漲階段。這就使得部分積累的剛性需求因為市場預期變化在2013年進一步釋放，增加市場的真實需求。與此同時，開發(fā)商前期“以價換量”的銷售積累了相應資金，在市場需求有所釋放之后，其購地和開發(fā)地產(chǎn)的信心相應增加。　　在商品房市場供給或許增加的同時，2013年，保障性住房建設(shè)也會繼續(xù)發(fā)揮惠民生、穩(wěn)房價的作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新25日提出了2013年保障房建設(shè)的新目標:“努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套的任務(wù)?！薄　「鶕?jù)社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》的預測，明年住房市場將量價繼續(xù)逐步上漲，但價格上漲幅度低于經(jīng)濟增長和人均收入的增長。分季度來看，2013年第一季度會溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場開始降溫?！　∪绻麖拈L期背景來看，我國住房市場的潛力仍然較大，主要推動力在于:我國城市化處在加速期，新型城鎮(zhèn)化帶動供需上升；居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大。　　2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策　　目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱了宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)。隨后，12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求?！　∮纱丝梢?，明年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。業(yè)界觀點認為，2013年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸”?！　Υ?，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可以取消期房預售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應急機制。按計劃，“十二五”期間國家要建設(shè)3600 萬套保障房， 從去年年底到今年年初，地方2013年的保障房建設(shè)規(guī)劃次第出爐，雖然