【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層或躍層，銷售價(jià)格在 3400元 /平米左右。 下期推盤時(shí)間：未定 ? 從產(chǎn)品類型上以及近期動(dòng)作上來(lái)看，本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為市政天元城。 市政天元城與本案屬隔壁，周邊配套及環(huán)境與本案相同。該項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)較為成功，已經(jīng)在購(gòu)房者心中形成高品質(zhì)形象，相對(duì)銷售價(jià)格也較高。預(yù)計(jì)在年前開盤銷售的也為小高層，且全部為 120130平米左右的三房，總套數(shù)約 120套左右，雨季銷售均價(jià)達(dá) 4200左右。本案開盤后，勢(shì)必成 為本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 從價(jià)格拉動(dòng)以及地理位置來(lái)看，天元吉第、如月康城、萊茵東郡都會(huì)給本案銷售帶來(lái)壓力。 雖然與本案銷售的高層產(chǎn)品類型不同，但位于同一區(qū)域內(nèi)的如月康城、萊茵東郡，購(gòu)房者仍然會(huì)習(xí)慣性的對(duì)比思考。且是時(shí)如月糠城、萊茵東郡都會(huì)推出 130平米左右的三房，上市的房源將與本案爭(zhēng)奪客源。 天元吉第即將開盤的多層，由于產(chǎn)品的品質(zhì)不錯(cuò)，加上戶型設(shè)計(jì)較有新意，也會(huì)給本案去化帶來(lái)影響。 市政天元城、如月康城、西苑新貴目前在售的產(chǎn)品都是小 高層形態(tài)，天元吉地、武夷綠洲為多層。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售的主力面積段在 80120m2之間 市政天元城 06年 9月推出的星韻座 80120m2面積段約占 70%；如月康城 06年 10月推出的 3幢小高層則以 80120m2為主；萊茵東郡目前在售則是面積集中在 8090m2的單身公寓。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售情況 市政天元城的上市套數(shù)為 358，去化 304套，去化率為 %，銷售均價(jià)為 3950元 /平米；如月康城上市套數(shù)為 191，去化 159 套，去化率為 %銷售均價(jià)為 3600元 /平米。 總體反映去化速 度較快，去化率較高，市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46500平米，總套數(shù)約 420套 從右圖中可以看出，本案推盤同一時(shí)期內(nèi)，市政天元城、天元吉第均會(huì)有推盤動(dòng)作。且推盤的套數(shù)都超過(guò)本案。同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及設(shè)計(jì)特色給本案帶來(lái)的壓力 市政天元城雖與本案直接相鄰，但因產(chǎn)品品質(zhì)教高，景觀規(guī)劃特色明顯，已在購(gòu)房者心中留有品質(zhì)高的口碑。 天元吉第項(xiàng)目地理位置較本案相比成 劣勢(shì)，但項(xiàng)目的綠化特色，及將要推盤的入戶花園戶型設(shè)計(jì)較有創(chuàng)意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合本案前期的產(chǎn)品特色及將要推盤的戶型設(shè)計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市政天元城、天元吉第都將會(huì)給本案帶來(lái)品質(zhì)壓力。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目廣告宣傳幅度大、頻率高。攔截本案的部分客戶群體，影響本案的客戶蓄水情況 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的廣告宣傳范圍、幅度、頻率相對(duì)本案而言都遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于。戶外、報(bào)紙、 DM等多種媒介組合形式運(yùn)用的也比較頻繁，手段也較多。 給本案的客戶蓄水情況造成不利影響。 同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)接近，本案的價(jià)格對(duì)比優(yōu)勢(shì)可以體現(xiàn)。 目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售均價(jià)總體呈現(xiàn)兩種層次，天元吉第、市政天元城、 萊茵東郡屬第一層次，均價(jià)都在 4000元 /平米左右。 如月康城均價(jià)在 3600元 /平米，屬第二層次。 若本案的入市價(jià)格相對(duì)較低，性價(jià)比可以體現(xiàn)，同一區(qū)域內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢(shì) 得以呈現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分：本案 SWOT 分析 ： ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯，地鐵規(guī)劃支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本案地理位置所在的區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)氛圍已經(jīng)成形，地段價(jià)值呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，加上地鐵規(guī)劃對(duì)本案的利好支撐，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯。 ? 周邊配套趨于成熟，小區(qū)生活氛圍濃厚 本案周邊各種生活配套趨于成 熟，幼兒園、小學(xué)等教育配套近在身旁，蘇果等購(gòu)物場(chǎng)所幾步之遙；本案前期入住率高達(dá) 75%，生活氛圍濃厚 劣勢(shì)： ? 小區(qū)整體定位層次不高，品質(zhì)層面不占優(yōu)勢(shì)。 由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，開發(fā)時(shí)間較早，最初的市場(chǎng)定位為大眾化樓盤。在產(chǎn)品品質(zhì)的追求上投入并不是很大，從而影響 53期小高層在購(gòu)房者心中的品質(zhì)感。 ? 項(xiàng)目面積區(qū)分及戶型設(shè)計(jì)不盡合理 本案的面積區(qū)分中， 140152平米、 172平米的三房所占比重都非常大，但是市場(chǎng)反映需求主要體現(xiàn)在 80120平米的小面積段，加上 172平米的戶型設(shè)計(jì)缺陷，為本案的去化帶來(lái)最直 接的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商