【文章內(nèi)容簡介】 上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權(quán)價格最高是 187元左右，目前還權(quán)價格為 15元。下跌幅度在 90%以上。為什么會崩盤呢？由于其高度持倉，其實也就是企業(yè) ()，大量的管理資料下載 其資產(chǎn)失去了流動性，為了重新獲得流動性，它必須因此付出成本，進行降價，因為他手中的股票不可能全部按當(dāng)時的市價變現(xiàn)。目前很多僅僅也面臨這種問題，這也進一步說明了為什么許多資金喜歡 在上海投資炒作，其實也就因為上海是大盤股，還收率比較好，變現(xiàn)能力較強。 那我們手中的房子呢？變現(xiàn)能力有多強呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時候，變現(xiàn)是極為困難的。一套房子變現(xiàn)需要幾個月吧？ 現(xiàn)在再來說明，為什么通貨膨脹時，房地產(chǎn)不能成為避險的工具。大家經(jīng)過去年都應(yīng)該知道，現(xiàn)在政府考慮是否加息是討論得最多的是什么呢？是 CPI（物價指數(shù)）。 有了前邊對利率和通貨膨脹率學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)，我們就不難明白這個道理了。利率上漲一個百分點，我們每月的還款數(shù)要增加 10%，物價指數(shù)增長 5%（去年經(jīng) 濟學(xué)家和政府官員討論是否加息，就是 CPI是否高于 5%借判斷的一個標(biāo)準(zhǔn)，注意：我們研究 CPI 的時候一定要清楚的知道構(gòu)成這個指標(biāo)的組成部分是那些），我們每個月因為柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費用將增加 5%。你知道我們每個季度的 CPI 用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會發(fā)現(xiàn)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它不停的在擠縮你的收入，你每個月的現(xiàn)金流出在不知不覺中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個月的現(xiàn)金流為負(fù)，大家賬面上可能有幾百萬，但卻無法還款。對于 企業(yè)這就叫做破產(chǎn)（企業(yè)破產(chǎn)有兩種，一種是資不抵債，還有一種就是資金無以為繼）。德隆的破產(chǎn)就是例子。到時候，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不可分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必須折價。當(dāng)很多人開始拋售的時候，折價必須很高才能脫手了，房價也就開始下跌，下跌過程和原理與股票一樣，就不再多說了。 現(xiàn)在大家應(yīng)該知道為什么謝國忠說利率上漲對房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。大家也應(yīng)該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一個信號，是象征性的，告訴大家，要注意風(fēng)險， 不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時間緩沖，一個機會。是否珍惜，那別人就沒法管了。 同時，由于物價的上漲，居民收入必須花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經(jīng)濟學(xué)上稱有效需求降低）。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預(yù)期發(fā)生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控制。房價下跌太快，會產(chǎn)生社會動蕩，這也是中央政府十分謹(jǐn)慎的原因。但地方政府為了自身政績，好像并不領(lǐng)會。 今天晚上先把這個問題回答掉。 目前也就單個因素對房地產(chǎn)的影響也說得差不多了。 明天 將就多種因素綜合在一起對房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終判斷，和提出理財建議。 一起床就能看到朋友會的評論深感欣慰。 其實短短幾幅帖子要把很多東西講清楚十分困難。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊企業(yè) ()，大量的管理資料下載 西一塊，不成體系，還有很多錯別字。沒辦法了，只能將就了。 前面我們講了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金決定了價格。是資金的對比力量決定了價格，前面已開始我們就講了價格是一個時點數(shù)（是一個靜態(tài)值），而時間具有一維性（即不可逆轉(zhuǎn)），在股市場由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，決定某一時點股票價格的根本原因就是當(dāng)時買入賣出資金力量對比的結(jié)果。說白了，就是資金力量的戰(zhàn)斗結(jié)果決定價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進而影響房產(chǎn)價格的。 比如說，升息對用于購房的資金免得影響是負(fù)的，物價上漲對購房資金的影響也是負(fù)的，由于游資對政府升值人民幣的預(yù)期開始減弱，開始流出，對資金面的影響也是負(fù)的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對資金面的影響也是負(fù)的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊 市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問），收入的增加對購房資金面是正的，制度層面就有點復(fù)雜，要具體條款具體分析。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預(yù)測的難度。但股票高手，他們就有這種能力，能在最短的時間內(nèi)感受的這些資金力量的變化。并隨時作出投資決策。 這種能力不僅需要理論指導(dǎo)，也需要實戰(zhàn)經(jīng)驗，大家可以通過炒股獲得（我是通過這種方法鍛煉的），具體就不說了。 下面我們來預(yù)測房價走勢。 在預(yù)測之錢，我們極有必要來解讀一下政策面。 大家 都知道謝國忠是一個大空頭，感覺他的預(yù)言也好像不準(zhǔn)。其實他對中國的情況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯誤的判斷。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都告訴對手聽，對方還會照原來的思路下嗎？ 因此政府作出各種決策都也不是空穴來風(fēng)的，也要希望獲得某種效果。 政策 1：升息，說白了就是從根本卡住資金面，外面說得也太多了，我也就不說了。 政策 2：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預(yù)期，打擊他們投機的信心。 政策 3：控制物價，包括三農(nóng)問題，其目標(biāo)是為了什么 ??？擴大農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。大家可不要辜負(fù)了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊 ,換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢。 政策 4：銀行控制住房貸款，注意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領(lǐng)導(dǎo)要的是政績，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高啊？利差 3%。暴利啊?。〈蠹疫€記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲蓄存款。為什么要到處把開發(fā)商的銷售時的房貸要放在自 己的銀行辦嗎？因為暴力啊。就憑兩張單據(jù)（儲戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是 3 萬，有十萬戶，一年就是 30 億，這就是業(yè)績。還有一點，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績。至于問題，那是國家的事和中央政府的事，與地方無關(guān)。說遠(yuǎn)了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中央為什么要控制??？說白了，就是風(fēng)險，中央政府看到了企業(yè) ()，大量的管理資料下載 風(fēng)險，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風(fēng)險控制放在第一位了。大家認(rèn)為中央政府是看多還是 看空呢？ 政策 5：加強土地管理，控制土地投放量，為什么?。侩y道僅僅是因為保護耕地、減少腐??？還有一點，就是政府必須控制供應(yīng)量，使供應(yīng)量和“有效需求”匹配起來，說白一點，就是政府認(rèn)為房價高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法大概就是我剛才說的意思）。最優(yōu)有一點，就是政府也 想通過控制度地供應(yīng)量來控制房價，防止房價快速下滑。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？ 政策 6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時候出呢？難道 5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院預(yù)測拖欠銀行住房貸款的案例會越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權(quán)益，防止因住房問題引起社會動蕩。高院難道不知道房地產(chǎn)市場是怎么回事？ 政策 7：外匯政策，放松外匯管制，其目標(biāo)就是要減少國家外匯儲備，鼓勵老百姓購匯就是希望老百姓能幫助國家分擔(dān)風(fēng)險，共同來打擊游資。在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯 率問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題了，已經(jīng)是政治問題了，美國故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經(jīng)濟，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不爽，這次根我國搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵大家儲備外匯，我們難受，美國放任美元貶值也難受著呢，看誰熬得過誰。國家出臺這些政策，就是為了避免升值，打擊游資。迫使這些游資知難而退。（政府睿智啊，商務(wù)部白癡啊。） 這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧。去解讀這些政策對資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。 你自己也應(yīng)該會有個判斷。 那該怎么預(yù)測呢？ 炒股的朋友知道，預(yù)測的時間太長或太短都沒有實際操作意義。 下面要說的是預(yù)測的價值和目標(biāo)。（為投資決策作基礎(chǔ)） 舉個例子：一個股票或一個房子，從 1 塊錢漲到了 100塊，在這上升的過程中，任何時間以任何價位買進都是正確的，因為他都有活力的空間；當(dāng)這個股票從 100 快跌倒 1 塊錢的時候，你在任何時間以任何價位賣出也都是正確的，因為你減少了虧損。但就整個操作過程而言，你對還是錯呢？其實你永遠(yuǎn)都是錯的，因為你沒有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是 1元買入 100 元買出），你也很難做到最差方案（就是 100 元買入 1 元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。導(dǎo)致這樣的關(guān)鍵是什么呢？因為他永遠(yuǎn)沒法準(zhǔn)確的預(yù)測到拐點，就是拐點在什么時候什么價位發(fā)生。其實要做到這一點完全是不可能的，因為你也是這個市場的一分子，你也會對這個市場產(chǎn)生作用，這就要講一個合力和趨勢的概念了。所以我們沒必要去準(zhǔn)確的預(yù)測未來，我們只要知道趨勢就可以了。因為在你試圖準(zhǔn)確預(yù)測拐點的時候，影響這個拐點的因素也在發(fā)生變化。是不是有點抽象啊？學(xué)過高等數(shù)學(xué)或哲學(xué)的朋友應(yīng)該很 容易理解這個問題，不理解的朋友沒事就多看看太極圖吧。 除非你有足夠的力量來控制市場，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 從政策的走勢來看，顯然力量在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力量正在此消彼長的過程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應(yīng)該是在八、九十元了。至于 100元什么時候到來，到達(dá) 100 元還需要多少時間，在 100 元價位上會維持多久，對于空倉的朋友來說是沒有任何意義的。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉，沒有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧 才怪。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個好的買入機會。 剛才用證券來形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點，就是房子有使用價值，證券沒有。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對較短，人們也許有很多機會。而房子的漲跌周期就很長，人活一輩子也經(jīng)歷不了幾次，主要要跟本國的經(jīng)濟周期匹配起來，先對而言機會就比較少。失去了就沒必要再去強求了。率性而為吧。 我的判斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長期看空的，但關(guān)鍵還要看政策的走勢和相應(yīng)政策的出臺，因為政策決定了拐點到來的時間。在 目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺或經(jīng)濟部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要 3 年左右時間。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點的到來將是指日可待的（如當(dāng)初海南房地產(chǎn)的破滅）。因此，我們預(yù)測房市，就必須關(guān)注政策的導(dǎo)向。 從目前的情況來看，由于受到各種所謂經(jīng)濟學(xué)家和政府部門個體利益的考慮，現(xiàn)在的氛圍很混沌，政策的出臺具有相當(dāng)?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點我們要好好向美國學(xué)習(xí)。 說到現(xiàn)在，有一點是肯定的，別的不說，上海的房地產(chǎn)肯定的泡沫大大的，肯定是 在歷史高位，會不會再創(chuàng)新高，我想這只對那些座超短線的人有用，對于廣大要長期投資（也就是自住）的人來說，沒什么價值。至于拐點什么時候到來，是不確定的，選擇資助的朋友面對的是時間的損失（比如說準(zhǔn)備買房結(jié)婚的朋友，為了獲取時間，在財務(wù)上損失一點也可能是在所不惜的），因此每個人要根據(jù)自己實際情況來選在買房的時機和方式。 下面向需要購房的朋友和剛畢業(yè)的大學(xué)生推薦幾種房產(chǎn)投資方式。 問題 5:我想知道 ，那么為什么“在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒有任何新的政 策出臺或經(jīng)濟部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要 3 年左右時間”？ ,那么他在這種情況下做出判斷是不是意味著他在下棋 ?如果是的話 ,那么他又在跟誰下呢 ?他有到底想干什么呢 ? 先解答 123451 那位朋友的疑惑吧。 之所以有三年的判斷，是建立在經(jīng)濟和政策環(huán)境沒有變化的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟規(guī)律自然發(fā)展，事實上是做不到的，政府的政策會源源不斷地出來、或多或少的影響經(jīng)濟的發(fā)展。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一 次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！本褪窃谙胝f明這種人為的因素和傾向。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演變周期不是同步的，企業(yè) ()，大量的管理資料下載 有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要還是受政策宏觀政策的影響）。比如說生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術(shù)運用的影響，這是比較復(fù)