【文章內(nèi)容簡介】 處組織人員進行搶修，杜絕浪費。 隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主和顧客服務，特制定本規(guī)定： 電梯內(nèi)任何設備非電梯維修人員禁止操作。 運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。 電梯維修人員每月應對電梯例行檢查，如發(fā)現(xiàn)有震蕩，不正常的聲音或電梯損壞，應立即停梯檢修。 全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。 組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求，特制定本規(guī)程。（一）定義例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。設備更新和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。事后維修（故障維修） 設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。（二）設備分類根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：Ⅰ級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央管理計算機。Ⅱ級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。Ⅲ級設備：除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。（三）設備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng)—例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。對于Ⅲ級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在《Ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。（四）職責品質(zhì)技術部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。 品質(zhì)技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。（五）設備前期管理前期介入設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術部對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。設備的接管驗收（1）設備的接管驗收由品質(zhì)技術部代表公司，組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證由公司品質(zhì)技術部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術部公章）。Ⅰ、Ⅱ級設備由品質(zhì)技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，Ⅲ級設備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由品質(zhì)技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （2）當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。設備的編號設備編號由以下四部分組成：（1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示(取A——Z)。（2）第二部分表示設備的類別：用數(shù)字01－99表示；（3）第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字1．2．3......表示；（4）第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： KD － 03 － 1 － (Ⅰ)學府康都物業(yè)管理處 電梯 1號梯 Ⅰ級管理設備設備的建帳（1）管理處給所管物業(yè)的全部設備編號，并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。（2）管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。設備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機電設備接管后，由品質(zhì)技術部委托專業(yè)公司對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改，整改達到企業(yè)標準后，由品質(zhì)技術部驗收，通過后，再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。設備標識管理（1）設備標牌未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。（2）設備的顏色設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（3）設備狀態(tài)標識重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。（4）設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。（六）設備使用管理物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。重要設備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術部批準。（七）設備維修保養(yǎng)管理計劃（1）維修保養(yǎng)計劃供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處，保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總，于每年12月下旬報品質(zhì)技術部審批，審批后的設備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A算。（2）檢定計劃：電梯檢定計劃由管理處制定；計量器具檢定計劃由管理處制定。實施（1）有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。 （2）發(fā)現(xiàn)設備故障（不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，品質(zhì)技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責人應先填寫《————外委維修申請表》，維修費報品質(zhì)技術部審核，呈報總經(jīng)理批準后，再進行修理。若公司進行發(fā)包，由管理處填寫《————外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目，由品質(zhì)技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質(zhì)技術部，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。（3）設備中修、大修、更新改造工程由品質(zhì)技術部選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術部組織有關人員（相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。檢查（1）維修保養(yǎng)檢查工程部日常對設備進行巡視時，應對設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級設備）“例?！庇媱潏?zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級設備由品質(zhì)技術部組織檢定并備案；屬Ⅲ級設備由管理處檢定，所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術部組織驗收。（2）設備的檢定 對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期 檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。（八）設備安全管理（1）持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質(zhì)技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。（2）安全事故處理程序當管理處發(fā)生設備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質(zhì)技術部提交設備安全事故報告，品質(zhì)技術部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結果，向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告，并提出處理意見。（九）設備封存及報廢管理設備封存擬封存的Ⅰ、Ⅱ級設備由管理處報品質(zhì)技術部，品質(zhì)技術部計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養(yǎng)一次。設備報廢對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由技工填寫《——設備停用/封存/報廢審批表》，報品質(zhì)技術部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件，管理處應妥善保管，并統(tǒng)一填寫《——設備停用/封存/報廢審批表》。 （十）組織對供方的控制供方的選?。孩耦? 提供零星設備維修的維修方Ⅱ類 提供設備設施大中修、更新改造工程承包商新供方評價零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由品質(zhì)技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。品質(zhì)技術部組織評標小組，負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。供方選擇 由管理處從合格供方中初選2—3家符合條件者報品質(zhì)技術部審核，品質(zhì)技術部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術部組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策，確定中標單位。供方的評價供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價，品質(zhì)技術部審核，評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單