【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資與成本的內(nèi)涵、資金等效值的概念。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) 資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不同。作為房地產(chǎn)投資者，其投資可能來(lái)源于自有資金、融資貸款或其他融資渠道，其收益可能來(lái)源于出售、出租或經(jīng)營(yíng)，但在進(jìn)行投資決策時(shí)，都無(wú)一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一時(shí)間點(diǎn)，并通過(guò)一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，在各種可能的投資方案之間進(jìn)行比較、分析。因此，進(jìn)行房地 產(chǎn)投資分析時(shí)，必須準(zhǔn)確把握與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、資金等效值計(jì)算和投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。 第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 一、現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種工具、設(shè)備、建筑材料與建筑部件，消耗一定量的能源，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房 屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 68 頁(yè) 對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目這樣一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式 )體現(xiàn)的資金流出或資金流入。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方 案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)作模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 例題：房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了 [ ]。 A． 可行性研究的需要 B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果 C．對(duì)技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資 D．盡可能降低投資成本。 答案： B 二、 投資與成本 (一 )廣義投資與成本的概念 1．投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì) 行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中。為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購(gòu)置建筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后，隨著固定資產(chǎn)在使用過(guò)程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)人產(chǎn)品成本，并通過(guò)產(chǎn)品銷售以貨幣形式回到投資者 手中。流動(dòng)資金則是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付，在投產(chǎn)后用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用以及被在制品、半成品、制成品占用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動(dòng)資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 2．成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的費(fèi)用包括生產(chǎn)費(fèi)用和銷 售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過(guò)程中的費(fèi)用。產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)中的費(fèi)用稱為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 (亦稱工廠成本 )，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本 (亦稱完全成本 )。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 68 頁(yè) 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的 實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念 (如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等 )，這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。 例題： 人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)，稱為 [ ]。 A． 投資 B．成本 C．生產(chǎn)成本 D．銷售成本 答案： B (二 )房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā) 商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售或建成后的出售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。所以，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 68 頁(yè) 1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投人的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售和出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 成本和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖 2— 1所示。 2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。 3．經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房 地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 1．經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入是指房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營(yíng)時(shí)所獲得的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。 銷售收入＝銷售房屋面積 房屋銷售單價(jià) 出租收入＝出租房屋建筑面積 房屋租金單價(jià) 自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額一商業(yè)營(yíng)業(yè)成本一自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 經(jīng)營(yíng)收入是 按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 68 頁(yè) 開(kāi)發(fā)工作量 (產(chǎn)值 )更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。 2．利潤(rùn) 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本和銷售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (或稱盈利 )。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一 部分給投資者，作為其法定盈余公積金、法定公益金和可分配利潤(rùn)等 .根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn) (凈利潤(rùn) )和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收支凈額 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本 期間費(fèi)用 銷售稅金 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 可分配利潤(rùn) =稅后利潤(rùn) (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤(rùn) ) 3．稅金 稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。稅收是國(guó) 家憑借政治權(quán)利參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)銷售稅金。銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱 “ 兩稅一費(fèi) ” 。營(yíng)業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額 =應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 稅率。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為 5％。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 (2)土地使用稅和房產(chǎn)稅。土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中 占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 (3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額 =應(yīng)納稅所得額 稅率。應(yīng)納稅所得額 =收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33％。 例題 某地營(yíng)業(yè)稅率 5%，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加 3%，則銷售稅金為應(yīng)納稅銷售收入的 [ ]。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算 一、 資金的時(shí)間價(jià)值 對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先有后的現(xiàn)金流量序列，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 68 頁(yè) 數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間，以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說(shuō)，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。今天可以用來(lái)投資的一筆資金，即使不 考慮通貨膨脹因素，也比將來(lái)可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來(lái)投資并帶來(lái)收益，而將來(lái)可取得的資金則無(wú)法用于當(dāng)前的投資，也無(wú)法獲得相應(yīng)的收益。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將貨幣存入銀行，或是從銀行借款為例來(lái)說(shuō)明最容易理解。如果現(xiàn)在將 1000 元存入銀行，一年后得到的本利和為 1120元，經(jīng)過(guò) 1年而增加的 120元，就是在 1年內(nèi)讓出了 1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說(shuō)，這 120元是 1000元在 1年中的時(shí)間價(jià)值。 對(duì)于資 金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： 首先，隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增殖。資金是屬于商品經(jīng)濟(jì)范疇的概念，在商品經(jīng)濟(jì)條件下，資金是不斷運(yùn)動(dòng)著的。資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的增殖。資金增殖的實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者在生產(chǎn)過(guò)程中創(chuàng)造了剩余價(jià)值。從投資者的角度來(lái)看，資金的增殖特性使資金具有時(shí)間價(jià)值。 其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是如此。從 消費(fèi)者的角