【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 101150㎡ 8 套 9 映 3＃商 22（躍） 10 芳 4＃ S07（躍） 11 映 3＃商 20（躍） 12 映 3＃商 07（躍） 13 映 3＃商 21（躍） 14 映 3＃商 05（躍） 15 映 3＃商 10（躍） 16 映 3＃商 06（躍） 151200㎡ 4 套 17 映 3＃商 12（躍） 18 映 3＃商 15（躍） 19 映 3＃商 16（躍） 20 映 3＃商 09（躍） 201300㎡ 3 套 21 映 3＃商 24（躍） 22 映 3＃商 14（躍） 23 映 3＃商 23（躍） 300㎡ 以上 2 套 24 芳 4＃ S10（躍） 合計(jì) 24 套 序號(hào) 房號(hào) 套內(nèi)面積 公攤面積 合計(jì)面積 1 江樹(shù)苑 S01 2 江樹(shù)苑 S02 3 江樹(shù)苑 S03 4 江樹(shù)苑 S04 5 江樹(shù)苑 S05 合計(jì) 春江花月 項(xiàng)目 2020年度的銷售任務(wù)總額為４億元（現(xiàn)已調(diào)整為 5億），現(xiàn)已基本完成。但商鋪的銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，僅售 27%左右，明年的銷售任務(wù)將十分艱巨。 商鋪的滯銷需要做針對(duì)性的推廣，通過(guò)重新包裝→宣傳概念→強(qiáng)化賣點(diǎn)→確立形象，加大廣告投放力 度和準(zhǔn)度，配合 SP 營(yíng)銷活動(dòng)，同時(shí)，結(jié)合住宅部分目前銷售形勢(shì)良好的態(tài)勢(shì)，將余量帶動(dòng)去化，最大限度降低明年的銷售難度。 3） 滯銷原因 ： 如果說(shuō)銷售房子是賣給客戶一種生活方式一個(gè)生活理念，那么銷售商鋪就是銷售給客戶一種利益，假如這種說(shuō)法是對(duì)的話，那么商鋪滯銷原因是我們并未找到讓客戶感覺(jué)購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪會(huì)獲利的沖動(dòng)感覺(jué)。如果說(shuō)沒(méi)有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價(jià)格是正確的話，那么我們的產(chǎn)品確實(shí)是超出市場(chǎng)價(jià)了，但這兩個(gè)原因并不是本項(xiàng)目的滯銷的主要成因。根據(jù)我司項(xiàng)目組人員分析商鋪滯銷主要原因有以下幾方面： a、 區(qū)塊商業(yè)有前景無(wú) 速利。 目前鳳凰城、大名商務(wù)空間和錢江國(guó)際商務(wù)大廈都已在主體施工階段，太和廣場(chǎng)一期處于基礎(chǔ)施工階段，整個(gè) 區(qū)塊還不夠成熟 ，而 一般投資者是比較看重眼前利益，投資一天不見(jiàn)收益他們就心里就會(huì)一天不踏實(shí)，就算較為有誠(chéng)意的客戶也會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在購(gòu)買了少賺了兩年錢。 但這也需取決于客戶對(duì)該區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)同。 b、 綠化隔離影響。商鋪外有沿廊以及為了美化整體視覺(jué)效果而做的綠化隔離，樹(shù)木花草的栽種易遮擋視線，商鋪顯現(xiàn)效果不好。 c、 口岸不理想。買鋪面要看口岸。即使在大型商場(chǎng)內(nèi)也可以看見(jiàn)，當(dāng)?shù)赖狞S金口岸早已經(jīng)人滿為患，而冷僻的死角，均是無(wú)人問(wèn)津 ，即使他們都處在同一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)。如沿飛江路，部分門面靠后背街，甚至背角死角，商業(yè)價(jià)值難以凸現(xiàn)，這對(duì)吸引投資以及后期經(jīng)營(yíng)均形成極大難度。 d、 業(yè)態(tài)選擇面較窄。所有商鋪均無(wú)煙道，受限太大，餐飲、茶樓、汽車美容等等業(yè)態(tài)均不可做。 e、 商鋪戶型有缺陷。 商鋪格局無(wú)自由分割的可能性，靈活性不夠。部分商鋪鋪型結(jié)構(gòu)不規(guī)則成多邊形、部分中間有條柱不實(shí)用、或者存在著 門面窄內(nèi)籠面積大的硬傷。 小結(jié)： 由于 區(qū)塊成熟度不足以迅速贏利、綠化阻擋視線、口岸不理想、業(yè)態(tài)選擇面窄 ，而且部份單位有硬傷等等，所以致使 臨街商鋪一直處于銷售瓶頸， 銷售進(jìn)度漸弱 。 在下半年商鋪的營(yíng)銷推廣中，我們應(yīng)樹(shù)立老盤新推的理念。在延續(xù)“春江生活街區(qū)”的形象概念下，深挖細(xì)節(jié)，進(jìn)行“體驗(yàn)式營(yíng)銷”，以“商業(yè)前景 +社區(qū)氛圍 +周邊配套 +區(qū)域未來(lái)人氣”有效區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)樓盤，并 在媒體強(qiáng)勢(shì)轟炸下盡量制造一些“節(jié)點(diǎn)”，造成人們購(gòu)鋪緊迫感，促進(jìn)成交。 二、營(yíng)銷策略及相關(guān)措施 總體營(yíng)銷攻略 我司認(rèn)為，在具有一定政府政策扶持的基礎(chǔ)上，必須進(jìn)行一定的市場(chǎng)培育，即“育市”、“搶市”。 1）政策扶持 —— 稅費(fèi)減免、行業(yè)政策支持 在一個(gè)具有政府規(guī)劃與支持背景的市場(chǎng)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者和投資者具有極其堅(jiān) 定的信心保障。同時(shí)，新開(kāi)市場(chǎng)如果具有稅費(fèi)減免的保障，極容易吸引周邊同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)，確保收益，此時(shí)順利開(kāi)業(yè)。 2）如何育市 —— 經(jīng)營(yíng)：取水養(yǎng)魚 為了讓投資者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)買單，只有一種方法：打動(dòng)他們，使他們相信，投入一定可靠！而任何經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的培育是需要時(shí)間的，尤其是本物業(yè)體量大，位置差的劣勢(shì)。在這樣的情況下，要把盡快把物業(yè)銷售出去并不現(xiàn)實(shí)，而且也買不到一個(gè)好價(jià)錢。任何一項(xiàng)產(chǎn)品，在低潮期間都是不應(yīng)該輕易拋除的，只有處于明顯的上升期和最大價(jià)值得到充分挖掘后，業(yè)主才可能真正出手。 因此，我司期望有貫穿一個(gè)“ 養(yǎng)魚”的思想。人人都知道，要等到水肥魚美之際，才可能進(jìn)行大面積打魚。售賣商業(yè)，同樣是這個(gè)道理。因此： a、培育同盟：以低稅費(fèi)甚至低租金的形式吸引大型商業(yè)租戶。同時(shí)，分期出售門面，即先期將個(gè)別門面以低價(jià)出手，吸引投資者。投資者來(lái)了后，自然會(huì)和我們一樣，主動(dòng)思考經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)吸收租戶。這等于在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，不花任何代價(jià)便獲得了同盟者。 b、培育經(jīng)營(yíng)戶：經(jīng)營(yíng)戶來(lái)了，不光是給他們一個(gè)簡(jiǎn)單的門面場(chǎng)所。還要提供在任何一個(gè)商鋪都沒(méi)有的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何招商引資，既有硬件的提供，也更有政策的扶植。因此，可適當(dāng)利用開(kāi)發(fā)單位的特殊資源， 一為經(jīng)營(yíng)者提供“政策手續(xù)一條龍”服務(wù)，為他們簡(jiǎn)化辦理 手續(xù)等附加服務(wù)，即你來(lái)就可輕松經(jīng)營(yíng)，不用操心任何手續(xù)；二為經(jīng)營(yíng)者提供減免稅費(fèi)服務(wù)，嚴(yán)禁任何亂收費(fèi)項(xiàng)目，從而使經(jīng)營(yíng)者安心妥當(dāng)?shù)倪M(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 3）如何搶市 —— 提純項(xiàng)目銷售力，縫隙生存：鉆山打洞，規(guī)避強(qiáng)敵 如今的錢江新城市場(chǎng)，商業(yè)設(shè)施參差不齊，市場(chǎng)呈現(xiàn)一副群雄混戰(zhàn)的戰(zhàn)國(guó)局面。星星之火，可以燎原。商場(chǎng)熱戰(zhàn)之所以相持不下，在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位與實(shí)力都很接近。因此，在他們的實(shí)力范圍