【文章內(nèi)容簡介】 方米，較上年下降了 9%。從空置結(jié)構(gòu)上看，住宅占總空置量的 80%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)占空置量的 60%。從時(shí)間來看，濟(jì)南市空置的商品房大多為一年之內(nèi)的待銷商品房，所占比例超過 80%（見表 5）。 據(jù) 2020 年對(duì) 76 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，商品住宅空置面積 萬平方米，空置套數(shù)為 1488 套。按銷售單價(jià)分，主要是單價(jià)在 3000 元以上的住 宅空置量較大，占到了總空置套數(shù)的 %；按建筑面積劃分，主要空置的是 120 平方米以上大戶型住宅，占到了總空置面積 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 43 頁 的 %。 由此可以看出，小戶型和低價(jià)商品房房源緊缺，戶型偏大、單價(jià)偏高從而造成房屋總價(jià)過高成為空置的主要原因。 總體而言，從濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房價(jià)格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟(jì)南房地產(chǎn)市場相對(duì)于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。但是濟(jì)南市房地產(chǎn)市場也存在土地供求不平衡、商品房供求結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)適 用房和廉租房體制啟動(dòng)較慢、房地產(chǎn)市場秩序混亂、住宅產(chǎn)業(yè)化程度不高等一些急需解決的問題。 表 5 商品住宅空置情況 按當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)劃分 2020元以下 2020～ 2500 2500～ 3000 3000～ 3500 3500元以上 % % 2% % % 按 建 筑 面 積 劃 分 80 平方米 80～ 100 平方米 100～ 120 平方米 120～ 140 平方米 140平方米 % % % % % （五）房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題 開發(fā)用地供應(yīng)偏緊，土地供需矛盾加劇 “十五”期間每年出讓土地面積呈遞減趨勢(shì)，土地供應(yīng)明顯不足，“招、拍、掛”地塊 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 43 頁 的數(shù)量和規(guī)模都很有限，許多房地產(chǎn)公司在“等米下鍋”。結(jié)合濟(jì)南城市規(guī)劃進(jìn)展情況看，“十一五”初期增量土地出讓放量仍不會(huì)很多，以存量土地挖潛和集約利用為主。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴(kuò)大的趨勢(shì)。 房價(jià)持續(xù)上升，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不均衡 “十五”期間尤其是 2020 年下半年以來濟(jì)南市房價(jià)持續(xù)上升， 2020 年商品房價(jià)格平均漲幅達(dá)到 %。其主要原因是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。多數(shù)消費(fèi)者需要的小戶型、中低價(jià)位商品房明顯偏少，中高價(jià)位商品房供應(yīng)相對(duì)偏多，占市場總量的一半以上。 市場秩序不夠規(guī)范，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高 “十五”期間房地產(chǎn)市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，管理制度也處于變革和建立中，市場秩序不規(guī)范的現(xiàn)象屢見不鮮。部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營中存在違法違規(guī)行為，未經(jīng)審批許可即動(dòng)工開發(fā)或提前預(yù)售；舊村改造項(xiàng)目大量進(jìn)入市場，集資建房章法不明；開發(fā)商與中介企業(yè)之間、銷 售方與買房者之間，存在著資質(zhì)條件、信譽(yù)承諾、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任不到位的問題。精品意識(shí)不足，商品房質(zhì)量不高，住宅性能達(dá)標(biāo)率較低，質(zhì)量糾紛較多，因質(zhì)量問題的投訴增多。 住房供應(yīng)體系尚未形成，低收入家庭住房保障明顯不足 我市住房供應(yīng)體系尚未形成，目前市場供給以均價(jià)在 3500 元 /平米以上的中高檔商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃實(shí)施困難，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放開，租賃市場不夠規(guī)范，這種住房供應(yīng)狀況導(dǎo)致社會(huì)偏低收入家庭的住房問題不易解決，住房保障難以滿足。 政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息 缺乏，難以滿足企業(yè)和市場快速發(fā)展的要求 政府對(duì)開發(fā)經(jīng)營管理流程的改革相對(duì)滯后，項(xiàng)目審批花費(fèi)時(shí)間較長，影響項(xiàng)目開發(fā)周期；相關(guān)信息咨詢服務(wù)和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的發(fā)展遭遇諸多困難。這無疑會(huì)影響濟(jì)南 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 43 頁 的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供求雙方信息不對(duì)稱，包括一級(jí)市場政府與開發(fā)商之間、二級(jí)市場開發(fā)商與購房者之間、三級(jí)市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。 四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 黨的十六大明確提出 21 世紀(jì)頭 20 年是我國必須緊緊抓住并且可以大有作 為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)部門，“十一五”期間不僅其發(fā)展速度仍高于國民經(jīng)濟(jì)的平均發(fā)展速度，而且其產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)等都會(huì)發(fā)生一系列的重大變化。濟(jì)南作為沿海經(jīng)濟(jì)大省 —— 山東省的省會(huì)城市，“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)面臨一系列的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）發(fā)展機(jī)遇 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國發(fā)展迅速的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，空間拓展亦十分迅速。濟(jì)南地處該經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟 西、連接南北的最重要的節(jié)點(diǎn)城市之一。因此，如何加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市間的分工聯(lián)系，尤其是加強(qiáng)與北京、天津等大經(jīng)濟(jì)中心的產(chǎn)業(yè)分工聯(lián)系，迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，成為決定濟(jì)南發(fā)揮其影響力的關(guān)鍵因素，同時(shí)也決定著濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。而目前包括濟(jì)南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，特別是濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，將極大地促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。因此，“十一五”期間，一定要適應(yīng)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，尤其是區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要求，抓住這難得的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 城市化與城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 43 頁 隨著濟(jì)南融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)步伐的加快，以及濟(jì)南節(jié)點(diǎn)城市地位的加強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然加快。按照城市化發(fā)展規(guī)律，“十一五”期間，濟(jì)南城市化發(fā)展速度不應(yīng)低于“十五”期間的發(fā)展速度。按照最新制定的《濟(jì)南城市規(guī)劃綱要》， 2020 年濟(jì)南城市化水平將達(dá)到 65%左右。因此，“十一五”期間，城市化的快速發(fā)展成為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要的前提條件之一。 另一方面， 濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴(kuò)展用地緊張等問題，將會(huì)在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)發(fā)展觀的全面落實(shí)和構(gòu)建和諧社會(huì)的逐步開展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟(jì)南“十一五”期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將要著力解決的重大問題之一。適應(yīng)這一要求，突出泉文化和景觀地產(chǎn)，發(fā)展更具人文特色和生態(tài)特色的房地產(chǎn)業(yè)，成為“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 按照城市發(fā)展階段理論，根據(jù)濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及人均收入等指標(biāo)綜合判斷，濟(jì)南現(xiàn)階段正處于工業(yè)化中期階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將不可避免地發(fā)生急劇地變化，而按照濟(jì)南在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)所處的分工地位和應(yīng)具有的城市功能，濟(jì)南在“十一五”期間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向應(yīng)當(dāng)是在強(qiáng)化濟(jì)南第二產(chǎn)業(yè)（包括重 工業(yè)部門）的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。 由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報(bào)率，更能帶動(dòng)數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間濟(jì)南重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到進(jìn)一步提升。所以，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化的客觀規(guī)律，大力促進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將成為濟(jì)南“十一五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。 城市總體規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)大 城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。為了適應(yīng)濟(jì)南城市發(fā)展的需要，最新的《濟(jì)南城市總體規(guī)劃綱要（ 2020 年 — 2020 年）》提出“ 2020 年中心城人口規(guī)模為 340 萬人， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 43 頁 建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?330 平方公里左右”。如此規(guī)模的新增可開發(fā)面積和如此規(guī)模的人口為濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間舞臺(tái)。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃的要求，“十一五”期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，也成為濟(jì)南必然的選擇。 2020 年中心城人口達(dá)到 340 萬，意味著“十一五”期間每年 10 萬的新增人口?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有 50— 60 平方公里的增長空間，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇。 按照合理開發(fā)建設(shè)新區(qū)、有機(jī)疏解老城的原則，“十一五”中心城的建 設(shè)重點(diǎn)將放在燕山新區(qū)和臘山新區(qū)。奧體中心和政務(wù)中心的建設(shè)將帶動(dòng)燕山新區(qū)的商務(wù)辦公、體育休閑以及居住地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進(jìn)行商業(yè)物流地產(chǎn)以及居住地產(chǎn)的開發(fā)。東部城區(qū)的郭店、孫村和彩石三個(gè)片區(qū)將以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)，而西部城區(qū)將以發(fā)展教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為先導(dǎo)，逐步帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。 “十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動(dòng)道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)。以城市景觀風(fēng)貌帶的規(guī)劃、泉水資源的保護(hù)和利用、城市大氣環(huán)境改造、城市公共衛(wèi)生綜合整治等為重 點(diǎn)的生態(tài)文明和社會(huì)文明建設(shè)將為廣大市民營造一個(gè)更加方便、舒適、宜居、安全的人居環(huán)境。 （二）面臨挑戰(zhàn) 城市區(qū)位競爭 對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響的競爭城市主要來自兩個(gè)方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州甚至臨沂等城市的競爭。由于這些城市恰處于濟(jì)南聯(lián)系南北大經(jīng)濟(jì)中心的中間位置，因此，雖然其社會(huì)經(jīng)濟(jì)競爭力水平低于濟(jì)南，但“中間機(jī)會(huì)”區(qū)位，必然對(duì)濟(jì)南來自南北方的社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)造成影響，進(jìn)而對(duì)濟(jì)南商用地產(chǎn)造成競爭。 二是來自省內(nèi)膠濟(jì)沿線，尤其是青島、煙臺(tái)等沿海城市的發(fā)展。濟(jì)南雖然是省會(huì) 城市， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 43 頁 但內(nèi)陸與沿海自然形成的人居環(huán)境差異、不具直接出?？诎兜娜觞c(diǎn)以及與京津大經(jīng)濟(jì)中心相對(duì)弱化的分工聯(lián)系，使得濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更直接地面臨與這些沿海城市的競爭。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資。事實(shí)上，自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來，這種不利的競爭格局就一直在加劇中。這種局面在“十一五”期間將會(huì)更加顯現(xiàn)。 城市綜合實(shí)力的競爭 根據(jù) 2020 年中國城市競爭力報(bào)告，濟(jì)南城市綜合競爭力排名位次，在全國處于第 18 位，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)西南部，濟(jì)南位次高于石家莊、邯鄲等鐵路沿線 城市，而低于青島（第 12 位）。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第 6 位，政府管理競爭力第 5 位、開放競爭力第 6 位，濟(jì)南已經(jīng)遠(yuǎn)不及青島，有的方面甚至低于煙臺(tái)、威海等城市。這種排序顯然有其現(xiàn)實(shí)的合理性，但這與濟(jì)南應(yīng)當(dāng)具有的影響并帶動(dòng)魯西、冀南、蘇北、豫西北，連接環(huán)渤海與長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，溝通黃河中下游的地位還不相符，目前還沒有能力真正承擔(dān)起環(huán)渤海南翼重要的次級(jí)經(jīng)濟(jì)中心的作用。由此影響到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 相比之下，濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活躍性較差，外向型程度較低，參與區(qū)域內(nèi)部城市間分工程度不足等，受到來自省內(nèi)青島、煙臺(tái)、威海 等城市競爭的影響明顯，使得來自港、澳，日、韓等外資項(xiàng)目，甚至來自江浙等省的內(nèi)資項(xiàng)目落戶濟(jì)南的機(jī)會(huì)減少。如此一來，濟(jì)南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點(diǎn)城市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對(duì)降低。因此，增強(qiáng)濟(jì)南城市綜合實(shí)力是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。 政府服務(wù)效率的競爭 政府管理部門審批速度、服務(wù)