焦作中華新天地項(xiàng)目推廣建議案(doc12)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 10:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 偽別墅）、多層等不同檔次建筑形態(tài)共榮并舉，提量較大，銷(xiāo)售周期大約都是 3—— 4年，形成焦作地產(chǎn)市場(chǎng)的特色。 就消費(fèi)市場(chǎng)而言，購(gòu)房多為一次置業(yè)（多層形態(tài)）和二次置業(yè)（別墅形態(tài)），在當(dāng)時(shí)基本滿(mǎn)足了初期居住環(huán)境改善的心理和生活需求。即使有更大的需求，市場(chǎng)尚未有高檔的形態(tài)出現(xiàn)。 結(jié)論亮點(diǎn)一：市場(chǎng)正處于新舊建筑形態(tài)，生活方式逐漸更替的階段，高端物業(yè)出現(xiàn)空缺或急需填充。 結(jié)論亮點(diǎn)二：焦作不乏購(gòu)房人群，人們對(duì)改善 居住環(huán)境的認(rèn)同感比較強(qiáng)。 產(chǎn)品同質(zhì)化，缺乏品質(zhì)化，缺乏綜合實(shí)力優(yōu)質(zhì)領(lǐng)軍樓盤(pán) 市場(chǎng)創(chuàng)新樓盤(pán)不足，規(guī)范化、規(guī)?；⑵焚|(zhì)化高檔社區(qū)缺乏。無(wú)論新老城區(qū)從建筑生活形態(tài)上很難拉開(kāi)差距，市場(chǎng)中有模有樣的形象樓盤(pán)也只有新新家園、銀湖別墅兩家，稱(chēng)得上真正別墅、配套完善的高檔社區(qū)幾乎為零。 結(jié)論亮點(diǎn)一：市場(chǎng)潛伏著深厚的購(gòu)房資源，一旦理想物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，購(gòu)房?jī)疵?。（不難看出，焦作人消費(fèi)形態(tài)謙和、不張揚(yáng)、易于遷就） 結(jié)論亮點(diǎn)二：市場(chǎng)沒(méi)有差異化，產(chǎn)品類(lèi)別沒(méi)有唯一性和獨(dú)特性，規(guī)模化的物業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成氣候。市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)主導(dǎo)性樓盤(pán)及產(chǎn) 品。 結(jié)論亮點(diǎn)三：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)處于一片混沌，高端市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)。即金字塔頂上的消費(fèi)階層沒(méi)有呈現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)形態(tài)。 大量管理資料下載 第四節(jié)。小環(huán)境地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 定位因子檢索結(jié)論： 焦作地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，基本處于同一水平線(xiàn)或起跑線(xiàn)，價(jià)值感差別不大，物業(yè)類(lèi)別大同小異，屬于低中檔物業(yè)屬性開(kāi)發(fā)，其中大部分屬于定向開(kāi)發(fā)。金字塔頂部的高端物業(yè)暫未出現(xiàn)。 消費(fèi)市場(chǎng)處于自然交易狀態(tài)，多數(shù)為定向消費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)差別不大，所以消費(fèi)價(jià)值水平?jīng)]有自然區(qū)分，高端人群、工薪階層居住形態(tài)沒(méi)有明顯界定。 高端市場(chǎng)（含中高檔市場(chǎng)），前景光明，早起步 、早動(dòng)手即可具備產(chǎn)品及市場(chǎng)的唯一性和排他性。且市場(chǎng)可塑性較強(qiáng)，消費(fèi)者認(rèn)同感較強(qiáng)。 樓價(jià)較低，是源于市場(chǎng)產(chǎn)品的類(lèi)比性不強(qiáng)，價(jià)值感太弱。焦作不缺乏高端產(chǎn)品的消費(fèi)階層。 第五節(jié)。總結(jié)論 —— 市場(chǎng)對(duì)應(yīng)密碼 —— 定位因子方向 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景利好 高端項(xiàng)目前景誘人 及早立項(xiàng)及早受益 行業(yè)領(lǐng)軍品牌彰顯 定位因子方向： 產(chǎn)品屬性：高端項(xiàng)目 消費(fèi)人群：高端人群（金字塔中部人群及頂部人群） 行業(yè)方向：領(lǐng)軍人物、河南品牌、全國(guó)品牌 物業(yè)價(jià)值：“居住改變焦作”，打造焦作人居形象工程，改變焦作居住形態(tài)，引領(lǐng)高尚生活方 式 延展價(jià)值：泛焦作市場(chǎng)行銷(xiāo)運(yùn)作模式（全省、全國(guó)行銷(xiāo)）。 大量管理資料下載 此定位方向是針對(duì)于有戰(zhàn)略、有規(guī)劃、有品質(zhì)、有個(gè)性的項(xiàng)目才能錦上添花一路利好。 讓我們看看“中華新天地”這個(gè)項(xiàng)目！他是否具備良好的潛質(zhì)！ 四、產(chǎn)品研讀 —— 尋找產(chǎn)品定位因子 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銀湖別墅同屬開(kāi)發(fā)區(qū)，相鄰較近，產(chǎn)品形態(tài)大部分雷同。本項(xiàng)目雖然產(chǎn)品線(xiàn)豐富，建筑形態(tài)多樣，但開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，相對(duì)小提量的別墅、多層（新新花園）本項(xiàng)目并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差別不大。 項(xiàng)目還屬紙上談兵階段，同區(qū)域銀湖別墅現(xiàn)房已經(jīng)成型，銷(xiāo)售即將啟動(dòng)，充分搶占一部分市場(chǎng) 先機(jī)。 計(jì)劃中的市場(chǎng)分期入市沒(méi)有以市場(chǎng)研發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)為參照依據(jù)！規(guī)劃中的產(chǎn)品線(xiàn)縱然豐富，其實(shí)已經(jīng)陷入一種潛規(guī)則的陷阱，產(chǎn)品規(guī)劃治中缺乏核心價(jià)值力，缺乏從多層、底層建筑形態(tài)的價(jià)值體系轉(zhuǎn)向高端建筑形態(tài)價(jià)值體系的拉力和張力！以同區(qū)域的地貌優(yōu)勢(shì)為規(guī)劃發(fā)想，核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏排他性和唯一性。任何一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)師都可以把豐富的水資源共性?xún)?yōu)勢(shì)，延展發(fā)想為 —— 以水為曲、以畔筑巢、水系環(huán)繞、河畔島嶼，并由此催生出放至四海而皆同的概念水景住宅：有威尼斯的水、麗江的水等等。 本案的案名同樣缺乏傳播力、敲打市場(chǎng)的張力，沒(méi)有發(fā)想性，沒(méi)有項(xiàng) 目的核心價(jià)值表達(dá)力。 本項(xiàng)目所處的地理位置好比是一塊海綿，而本項(xiàng)目只是處于中間位置而已，因?yàn)閿D壓任何一塊地方都會(huì)冒出水花，水還是你的超級(jí)優(yōu)勢(shì)力嗎？ 結(jié)論 —— 產(chǎn)品定位因子 —— 不具備良好潛質(zhì) 本項(xiàng)目與同區(qū)域同素質(zhì)的樓盤(pán)相比較，功能規(guī)劃與資源配置同質(zhì)化嚴(yán)重，無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。 那么
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