【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 WOT 分析 1．優(yōu) 勢(shì) （ 1） 地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位居城中 ,擁有其他區(qū) 域無(wú)法比擬的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì) ,社區(qū)與繁華緊密相連 .公交線(xiàn)路眾多 ,步行就可至北京路、澳門(mén)路，乘公交至丁字口也只需 3 分鐘。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 2） 園林景觀(guān)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的景觀(guān)設(shè)計(jì)制作單位 —— 木森公司傾力打造遵義景觀(guān)園林的扛鼎之作，要帶給遵義人民的不僅是一種艷羨，更多的是現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)和享受。 （ 3） 舊城區(qū)規(guī)模領(lǐng)袖級(jí)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目近 30 萬(wàn)平米，屬舊城區(qū)項(xiàng)目中的絕對(duì)“老大”，同時(shí)也是目前遵義大規(guī)模項(xiàng)目之一。擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)自然產(chǎn)生聚集效應(yīng)，也自然會(huì)產(chǎn)生眾多的群體購(gòu)買(mǎi)行為。 （ 4） 自然景觀(guān)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目平均絕對(duì)標(biāo)高較高，可 360 度觀(guān)遵義市區(qū)全景。 遵義全貌盡收眼底，并與鳳凰山麓兩相呼應(yīng)。景觀(guān)視野相當(dāng)開(kāi)闊，遵義無(wú)出其右者。 （ 5） 市政配套 人文優(yōu)勢(shì) 地處老城區(qū)，擁有成熟的配套優(yōu)勢(shì)，周邊有四所小學(xué)，一所幼兒園，其中重點(diǎn)學(xué)校有兩所。大型超市北京華聯(lián)、沃爾瑪與本項(xiàng)目餐飲等一應(yīng)俱全。目業(yè)主提供與繁華近在咫尺。相信這會(huì)成為客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的重要原因之一 . （ 6） 戶(hù)型差異化優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目戶(hù)型最大特點(diǎn)是空中花園設(shè)計(jì)的引入。從目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推出的單位看 ,尚無(wú)此種戶(hù)型設(shè)計(jì)面市 ,這種戶(hù)型設(shè)計(jì)在市場(chǎng)處與空白點(diǎn) .具有差異性 .會(huì)吸引相當(dāng)部分客戶(hù)的 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 目光 . （ 7） 企業(yè)知名優(yōu)勢(shì) 美潔爾房開(kāi)是一家具有軍人良 好傳統(tǒng)和作風(fēng)的大型房開(kāi)公司，具有一定的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，且已成功開(kāi)發(fā)長(zhǎng)新軍港、少校花園等項(xiàng)目。 （ 8） 景觀(guān)園林先行優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目從建設(shè)之初便確定了景觀(guān)先行的戰(zhàn)略部署 .這將為以后的銷(xiāo)售工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) .項(xiàng)目切入到銷(xiāo)售階段后 ,在項(xiàng)目未完全建好的情況下 ,客戶(hù)能先期感受到社區(qū)怡人的景觀(guān)園林 ,增加購(gòu)買(mǎi)的欲望 . (9) 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)（待確認(rèn)） 綜合項(xiàng)目景觀(guān)、建筑、規(guī)模、區(qū)位等各項(xiàng)質(zhì)素 ,項(xiàng)目都具備成為遵義第一樓盤(pán)的大部分特質(zhì)，項(xiàng)目的物業(yè)管理自然也必須具有一定水準(zhǔn)。為此，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)勢(shì)在必行。如若成然，物 業(yè)管理將成為項(xiàng)目的另一獨(dú)特銷(xiāo)售主張為項(xiàng)目增加更多的附加值。 2．劣 勢(shì) （ 1） 現(xiàn)階段電梯房社會(huì)認(rèn)知度和接受度不夠 本項(xiàng)目可售部分全部為電梯房型，且多為 18 層以上的建筑。目前遵義市民對(duì)電梯房型的還未達(dá)到完全認(rèn)同的程度，這是項(xiàng)目必須面對(duì)的問(wèn)題，同時(shí)也必須采用相應(yīng)的對(duì)策。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 2） 周邊環(huán)境極差，外部配套同項(xiàng)目的檔次定位不相符 只要是提到延安路機(jī)電市場(chǎng)和松桃路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人們自然會(huì)把其同“臟、亂、差”聯(lián)系在一起。松桃路甚至是遵義創(chuàng)建衛(wèi)生文明城市的反面教材。本項(xiàng)目處于這樣的區(qū)域，又具有很高的檔次定位，這本身就顯得十分的不協(xié)調(diào)。如何削弱這一不利因素，讓目標(biāo)客戶(hù)忽略這一弱勢(shì)是必須解決的問(wèn)題。 （ 3）潛在的物業(yè)維護(hù)劣勢(shì) 公共部分電梯的大面積使用，中庭水景以后的管理維護(hù)問(wèn)題等等，都會(huì)成為后期物業(yè)管理所必須面臨的問(wèn)題。本項(xiàng)目必然采用分期開(kāi)發(fā)的節(jié)奏進(jìn)行，在讓先期購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)滿(mǎn)意的同時(shí)如何讓后期客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望是項(xiàng)目有序開(kāi)發(fā)的前提。 （ 3） 項(xiàng)目區(qū)域交通相對(duì)不便 延安路道路狹窄，可能是遵義堵車(chē)現(xiàn)象最嚴(yán)重的路段，經(jīng)過(guò)于此的公交車(chē)僅有三路，居民出行十分不便。 (4) 社區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性不夠 本項(xiàng)目的車(chē)行入口是在珍珠路口，沒(méi)有形成南北通行的交通網(wǎng)絡(luò)。車(chē)輛不 能直接從延安路直接進(jìn)入社區(qū)。 （ 4）地勢(shì)較高 不利于日常出行 項(xiàng)目主體部分高出松桃路許多 .社區(qū)內(nèi)居民出行都必須 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 乘坐電梯 .這樣的交通會(huì)給社區(qū)居民的出行帶來(lái)很大的不便。 （ 5）內(nèi)部配套較少 受項(xiàng)目地塊和地勢(shì)的影響 ,本項(xiàng)目不可能象其他的郊外項(xiàng)目一樣 ,在社區(qū)的配套上做到面面俱到 .而消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候這些因素往往又是十分重要的 .這點(diǎn)無(wú)疑會(huì)成為本項(xiàng)目的一大劣勢(shì)。 (6)項(xiàng)目土方開(kāi)挖量相對(duì)較大 本項(xiàng)目是坡地建筑 ,自然會(huì)有較大的土石方開(kāi)挖量 ,這無(wú)疑也會(huì)加大項(xiàng)目的建設(shè)成本 .同時(shí)自然也會(huì)成為房?jī)r(jià)高乞的原因之一。 （ 7）項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的節(jié)奏問(wèn)題 項(xiàng)目總建筑面積近 30 萬(wàn)平方米，這樣的體量必然帶來(lái)諸多的系列開(kāi)發(fā)問(wèn)題，對(duì)工程進(jìn)度與銷(xiāo)售節(jié)奏的把握尤為重要，這是決定項(xiàng)目能否有序開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。 (7)地勢(shì)復(fù)雜的可能劣勢(shì) 項(xiàng)目現(xiàn)有地塊最大高差達(dá) 30 米左右，平整后高差在 20 米左右，坡地部分建筑有利有弊，一方面其擁有一定的開(kāi)闊的視野，另一方面也自然削減了老齡客源。 3．機(jī) 會(huì) （ 1）項(xiàng)目所在片區(qū)商品住宅供給的相對(duì)真空狀態(tài)，給本項(xiàng)目預(yù)留了較大的市場(chǎng)空間 . 與開(kāi)發(fā)區(qū)“遍地開(kāi)花” ,海爾大道“你爭(zhēng)我趕”的局面比 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 較，舊城片區(qū)商品住宅 項(xiàng)目廖廖無(wú)幾，幾乎處于真空狀態(tài)，消費(fèi)群體處于饑渴狀態(tài)。這為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)留了較大的市場(chǎng)空間。 (2)“都市情結(jié)”為本項(xiàng)目提供了擴(kuò)大客源面的有效前提 舊城區(qū)憑藉歷史、文化、商業(yè)的中心地位，一直為遵義市民心目中的尊崇之地，向往到城區(qū)居住的心理趨勢(shì)即使在城市功能相應(yīng)有所轉(zhuǎn)變的今天，也依然突出，這種“城市情結(jié)”的存在為本項(xiàng)目擴(kuò)大客源面、吸攬外區(qū)域乃至遵義下屬縣市居民購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目提供了有效前提。 (3) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征、良好的人文環(huán)境為項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)鎖定提供了機(jī)會(huì) 項(xiàng)目所在片區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)云集 ,建材市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)眾多 。“近水樓臺(tái)先得月”的心理驅(qū)使自然會(huì)使眾多有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶(hù)加入購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的行列之中。另外，本項(xiàng)目周邊云集了大型的購(gòu)物超市及良好的教育配套設(shè)施，生活的便利性也自然會(huì)吸引更多有實(shí)力的購(gòu)房者的眼光。 （ 4）．房地產(chǎn)新政對(duì)高端產(chǎn)品的調(diào)控帶來(lái)的機(jī)會(huì) 為了讓房地產(chǎn)更有序的發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了要有效抑制高端產(chǎn)品特別是別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的重要通知?！巴硕笃浯巍钡南敕〞?huì)促使很多有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶(hù)改變購(gòu)買(mǎi)方向。本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)和檔次定位無(wú)疑正符合這類(lèi)人群的購(gòu)買(mǎi)要 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 求。 （ 5）政府?dāng)U大市區(qū)人口所帶來(lái)的購(gòu)房力增長(zhǎng)點(diǎn) 政府計(jì)劃在十年內(nèi)將遵義 市人口擴(kuò)容至 100 萬(wàn)，且不論政府采取何種措施，如何達(dá)到或能否達(dá)到目標(biāo)，但人口的增長(zhǎng)卻是必然，人口的增長(zhǎng)勢(shì)必增加對(duì)房地產(chǎn)住宅的消費(fèi)需求。 （ 6） 園林景觀(guān)制作水平不高帶來(lái)的機(jī)會(huì) 通過(guò)對(duì)遵義各個(gè)大型項(xiàng)目的實(shí)地考察，目前遵義的房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀(guān)制作水平都還不高。美潔爾與木森公司的深度合作必然會(huì)給遵義的房地產(chǎn)帶來(lái)新的變化，與此同時(shí)也會(huì)帶來(lái)新的商業(yè)契機(jī)。 4．威脅 （ 1）周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉長(zhǎng)產(chǎn)生一定的阻礙作用 目前市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格分別在 2020 元 /㎡左右起，區(qū)域價(jià)格的高乞?qū)Ρ卷?xiàng)目?jī)r(jià)格的拉升有一定的影響。 該兩個(gè)項(xiàng)目的檔次和質(zhì)素雖不高，但對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)，尤其是本項(xiàng)目的價(jià)格拉長(zhǎng)產(chǎn)生一定的不利影響。 （ 2）