【文章內(nèi)容簡介】 時代豪苑： 由于解放碑步行街中心的絕版地段、開發(fā)商九龍倉的品牌和雄厚實力、在解放碑是絕無僅有的一梯 4戶的平面布局、良好的設計和高檔的配置，雖以 5000 元 /平米的均格開盤發(fā)售，仍形成搶購局面， 9 天即基本售磬，是對投資者又一次大規(guī)模的檢閱，該項目從其業(yè)主構成來看，投資客戶達到 80%，并且大量投資客戶的投資需求未得到滿足。 大同方： 該項目位于解放碑中心商圈，但周邊高層建筑密集，視 野受阻。配置、配套尚可。以小戶型為主并將低層高為小躍層以提升價值，以明顯偏低的價格推出，在推廣乏力的前提下開盤 1月銷售率即達 50%。 小結： 從上述情況可以盾出，近兩年渝中區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：一方面，作為 2020 年下半年開盤的御景江山，在 2020 年后開盤的新盤中，未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤的沖擊，在江景房市場上依然一枝獨季。這是本項目面市爭奪領先者的利好時機；另一方面，天倫華在苑繁華地塊開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的思路，填補了市場空白，并乏追隨者；第三，面積緊湊、黃金地段的住宅物業(yè)被投資者廣泛看好。 （四 ）渝中半島在售住宅供給特征及趨勢 雖然政府加大了舊城改造力度，但由于拆遷難度大，加上政府對渝中半島住宅物業(yè)開發(fā)的限制，渝中半島在未來的一段時間內(nèi)住宅物業(yè)供給量將會逐步下降，年內(nèi)擬售樓盤有： 華庭嘉園二期： 位于北區(qū)路和嘉濱路之間，在一期的左側。規(guī)劃為江景小戶型， 3500 元 /平米的均價，憑借開發(fā)商化潤實業(yè)及項目知名度，可望在市場上產(chǎn)生一定的影響；但是項目占地近 10 畝，體量小、無規(guī)模優(yōu)勢，又將受輕軌噪音影響，工程的外部環(huán)境也差于一期，因此其情況并不樂觀。 南國麗景： 位于滄白路和嘉濱路之間，洪 涯洞片區(qū)左端，由英利房地產(chǎn)開發(fā)?？偨?4。 7萬平米（住宅 3 平米），屬嘉陵江景樓盤，居者可從滄白路、民族族路出入解放碑，車行滄白路入庫，盡享城市生活便利；項目是點式高層樓型，每隔二層有一空中花園，一梯俄文避孕藥有門戶有看江；在戶型設計、面積搭配上，內(nèi)部意見多有分岐，基本確定以 130150平米的三室四室為主力產(chǎn)品，但 220300平米的躍層也占近 20%的比例。據(jù)代理商邁德房地產(chǎn)顧問公司透露，項目預計在今年底開盤；背江起價 3300 元 /平米、朝江起價 4200 元 /平米。工程進度到柱基澆筑階段。 東和灣： 在朝 千路與嘉濱路之間，與御景江山相鄰，是東和物業(yè)繼北部成功開發(fā)皇冠東和之后的又一新作。占地 5000 平米，規(guī)劃為板式高層，其均價預期不超過 3000 元 /平米，項目由眾聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司代理。工地尚未平整，只是粉刷圍墻而已。 新巢時代 （先更名為 麗島錦都 ）：地處道門口，在重慶市第一人民醫(yī)院旁，周邊新舊大樓包圍，視野并不理想，只有正南面 12 樓以上可看山景。開發(fā)商金禾地產(chǎn)公司意欲擴大商場的面積，也有增加中小戶型套數(shù)的打算。工地開挖基礎，售樓處裝修中。 渝亞廣場（帝都廣場）： 在解放碑民族路五一路交匯處，由渝亞房 地產(chǎn)一切，總建面 萬平米，建筑物為七層裙樓上架雙塔， A塔 25層、 B 塔 40 層，定位為“商場 +寫字樓 +城市公寓”的格局。 2020 年 7 月開工，計劃于 2020 年 11月開盤，現(xiàn)完成裙樓結構。 小結： 新開江景樓盤以江景房居多，客觀上分流部份客源，尤其是中端客戶；從擬定的均價不超過 3500 元 /平米的情況盾，也對?？湾扌纬芍苯拥膬r格沖擊。因陋就簡此，在準備充分的前提下，開盤時間早可以搶得先機；品牌先期導入，高品質(zhì)競爭是與這類樓盤區(qū)隔開來的關鍵。 （五）渝中區(qū)江景房發(fā)展狀況 在 2020 年以前，特別 是 9 99年，渝中半島憑借兩江環(huán)紅所原有的天然江景資源以及中心商業(yè)區(qū)生活配套便利的優(yōu)勢，江景房一直是該區(qū)域住宅產(chǎn)品開發(fā)的主流主要集中在長濱路沿線，呈獨霸重慶江景房開發(fā)之勢。無后出現(xiàn)了奎星樓、基良廣場、海韻大廈、聽江大廈、量辰花園、南濱大廈、望江公寓、華庭嘉園等一大批江景樓盤。 這一時期江景房開發(fā)水平較低，物業(yè)配置和配套不高，單純強調(diào)景觀優(yōu)勢，忽略消費者對居家舒適度的把握和品牌的塑，并且景觀資源的利用并不充分。隨時時間的堆積，這些樓盤元氣已進入尾盤銷售。 在 2020 年以事，渝中半島的江景房向品牌 化方向發(fā)展，江景房的開發(fā)提升到更高水平，在嘉濱路沿線出現(xiàn)了華庭嘉園（一期）和御景江山具有代表性的品牌物業(yè)。在這兩個盤的江景房處于尾房銷售之際，渝中半島缺乏相應的高品質(zhì)江景房供給，特別是在擁有南山和和茳景觀資源的長濱路沿線正處于空擋期。 １、 長濱路代表心血來潮工景樓盤分析 項目名稱 基良廣場 望江公寓 南濱大廈 體量（萬平米） 7 主要賣點 工江景、兩江交匯 南山遠景、朝天門廣場 陜西路平街出入 長江景、儲奇門 凱旋路上較場口 長江景、南紀門中興路上較場口 規(guī)劃特點 A幢： 3F/12F以上住宅 B幢： 32F/12F 以上住宅 十層裙樓上架雙塔 A、 B 幢 1132F住宅 單體塔樓 632F 住宅 平面布局 A幢：一梯 7 戶 B幢：一梯 12 戶 A 幢：一梯 12 戶 B幢：一梯 8戶 一梯 8戶 /4戶看江 主力戶型 面積搭配 （平方米） 二室： 97132 三室： 126166 看江躍層： 300 左右 二室： 81/小躍層79 三室： 114/119 四室：145/157/175 躍層： 220 左右 三室：123/138/142 復式： 200 產(chǎn)品配置 領先型智能化系統(tǒng) 對講系統(tǒng)、塑鋼窗、精裝修入口大堂 可視對講、 LG 電梯、落地塑鋼窗 配套設施 待 B 幢交房后，統(tǒng)一規(guī)劃觀光餐廳、茶樓、裙樓屋頂花園 會所、茶樓、裙樓屋頂花園 初始價格 （元 /平米） A幢朝江： 3065 起 B幢背江： 2700 起 正江：最高價 3088 前江： 2080 起 正江： 31604000 A幢朝江余房：均價 正江： 3000 起 側江： 2800 起 現(xiàn)行價格 （元 /平米） 3360 B幢背江小戶型：3000 起 屋頂躍： 48006000