重慶城市心語(yǔ)家園項(xiàng)目核心戰(zhàn)略報(bào)告-澳美廣告(doc13)-地產(chǎn)廣告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-09-24 12:34:56 本頁(yè)面
【正文】 背江： 2400 起 側(cè)江：特價(jià) 2388 躍層： 4000 臨街： 2500 起 銷(xiāo)售周期 至今四年余 至今 約二年 至今近二年 銷(xiāo)售情況 A幢：余數(shù)套躍層 B幢：售出約 60% 售出近 70% 正江：售完 總銷(xiāo)售率：近 60% 相關(guān)說(shuō)明： a 就戶(hù)型面積而言，以 114145 平米的三室，四室為主，正江面雖大到 15 16175 平米，但后期銷(xiāo)售中仍有剩余，其中望江公寓、基良廣場(chǎng)將部分大戶(hù)型改小推出，而南濱大廈戶(hù)型難以改動(dòng)，余房相對(duì)較多。值得關(guān)注的是，望江公寓的二室小躍層和南濱大廈的復(fù)式房，其銷(xiāo)售速度都較快。 B 銷(xiāo)售周期不短，尤其是進(jìn)入銷(xiāo)售持續(xù)期后，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯增大，銷(xiāo)售進(jìn)度減緩；望江公寓、南濱大廈 在成為現(xiàn)房后，由于裙樓景觀的形成，及茶樓、會(huì)所待配套的使用，特別是推出特價(jià)房促銷(xiāo)辦法以來(lái)，銷(xiāo)售情況才有所好轉(zhuǎn)。 C 從業(yè)主的構(gòu)成看，最大目標(biāo)客房群是渝中半島的生意人、機(jī)關(guān)團(tuán)體?；紡V場(chǎng)以朝天門(mén)生意人為主，外地來(lái)渝經(jīng)商的人士也占近三成比例，同時(shí)抓集團(tuán)戶(hù)，如：望江公寓，警備區(qū)購(gòu)買(mǎi)了 20 來(lái)套 119 平米半江景房，拆遷戶(hù)回購(gòu)了 20 來(lái)套 119平米半江景房；南濱大廈，也有一定量房的報(bào)社、銀行、機(jī)關(guān)報(bào)職員購(gòu)房。 D 購(gòu)習(xí)用途方面，基良廣場(chǎng)因?yàn)榈靥幊扉T(mén)批發(fā)區(qū)中心，商務(wù)性要突出些， A幢入住的業(yè)主有三分之一將房作為商務(wù)使用。 ２、 嘉濱路代表性江景樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 御景江山 華庭嘉園（一期） 體量（萬(wàn)平米） 9． 8 8． 134 主要賣(mài)點(diǎn) 嘉陵江景，棉花街、民旖路出入解放碑，配置標(biāo)準(zhǔn)高，金地物管顧問(wèn) 嘉陵江景，北區(qū)路、臨江門(mén)出入解放碑，開(kāi)發(fā)商港資背景 規(guī)劃形態(tài) 板式高層 ABC 三座塔樓 A： 32F/裙樓營(yíng)建配套設(shè)施 B、 C： 31F/裙樓營(yíng)建配套設(shè)施 四層裙樓上架雙塔 A、 B幢 5F 江景花園室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 635F住宅 （ 15F 平街通道接臨江門(mén)車(chē)站） 平面布局 A：一梯 7戶(hù) /4戶(hù)朝江 B、 C：一梯 8戶(hù) /4戶(hù)朝江、1戶(hù)半看江 A：一梯 11戶(hù) /朝江 5戶(hù) B：一梯 10戶(hù) /朝江 4戶(hù) 主力戶(hù)型 面積搭配 （平米） 一室： 72 二室： 97/114 三室： 128/131 四室： 142/156 躍層： 233264 一室： 58/75 二室： 105/123 三室： 140153 四室?guī)ПＤ贩浚?213/221 躍層： 270 江景方臥室。書(shū)房中空玻 三菱電梯，第六戶(hù)預(yù)留 2 配置要件 璃，上海三菱 GPSII型高速電梯，第六戶(hù)設(shè)一語(yǔ)音和數(shù)據(jù)接口，可視對(duì)講，紅外線報(bào)警門(mén)磁報(bào)警，緊急按鈕報(bào)警 部 IDD 電話接口，可視對(duì)講系統(tǒng)入戶(hù)， 236個(gè)停車(chē)位 配套設(shè)施 200 兒童樂(lè)園、 1800 平米會(huì)所、 200 平米挑高 7 米的空中花園等，共筑 5400 平米休閑綠化區(qū) 100 平米電梯大堂、 900平米會(huì)所、 300 平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價(jià)格 （元 /平米） 背江： 28503450 朝江： A 幢 33003950 B幢 37504300 C幢 38004400 躍層： 5550/4400 背江：均價(jià) 2600 朝江：均價(jià) 3300 躍層： 4000（特價(jià) 3600） 銷(xiāo)售周期 至 2020 年 7月有 21 個(gè)月 至 2020 年 7月有二年余 銷(xiāo)售率 約 55% 96%（ 余數(shù)套躍層） 相關(guān)說(shuō)明： A 樓盤(pán)在渝中半島北部的上下半城之間，進(jìn)出解放碑商圈較方便，因此，其市場(chǎng)感召力更多地來(lái)源于解放碑概念。 B 御景江山戶(hù)型尚可，面積搭配適度；華庭嘉園戶(hù)型缺陷頗多，四室?guī)ПＤ贩康钠綄邮矫娣e竟有 200 多平米，結(jié)果在后期銷(xiāo)售中受阻，通過(guò)特價(jià)處理方才出貨。 C 銷(xiāo)售周期較工，二年來(lái)御景江山賣(mài)出約 350 套房屋；而華庭嘉園雖然在二年多時(shí)間實(shí)現(xiàn)近 560 套的銷(xiāo)售，主要還是靠地段、開(kāi)發(fā)商品牌兩大優(yōu)勢(shì)，特別是中后期的中低價(jià)格（背江的小戶(hù)型 1998 元 /平米），是其從市場(chǎng)中“出逃”的關(guān)鍵。 D 御景江 山的客房來(lái)源主要是：私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、企事業(yè)單位管理者、公務(wù)員等，渝中區(qū)的購(gòu)房者占近七成，有近九成人士年齡在 30 歲以上，其中 35%的置業(yè)者在 4050 歲之間，居家型購(gòu)買(mǎi)為主。 E 華庭嘉園的業(yè)主中，外地人士占了相當(dāng)比例，如：江浙和廣東來(lái)渝在解放碑經(jīng)商者、港澳甚至馬來(lái)西亞外商等；據(jù)了解，還有深圳發(fā)展銀行 1000 多萬(wàn)元的團(tuán)單定購(gòu)。推出的占總套數(shù)據(jù)近 20%的中小戶(hù)型，全為年輕購(gòu)買(mǎi)和投資購(gòu)買(mǎi)，兩者之比約為 3： 2 ３、 御景江山案例分析 因御景江山在渝中半島的江景房開(kāi)發(fā)中獨(dú)樹(shù)一幟，具有相當(dāng)?shù)拇硇裕涞囟?、?邊環(huán)境、景觀、品質(zhì)等因素與?？湾抻幸欢ǖ南嗨菩裕蕦?duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析如下： 戶(hù)型面積對(duì)銷(xiāo)售的影響： 戶(hù) 型 面 積 （平米） 套 數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù)占 本戶(hù)型套數(shù)比 銷(xiāo)售套數(shù)占 項(xiàng)目總套數(shù)比 四室二廳 142/156 112 82 73． 21% 12． 33% 三室二廳 128/131 201 134 66． 67% 20． 15% 二室二廳 97/114 323 106 32． 82% 15． 93% 一室二廳 72 29 28 96． 55% 4． 21% 合計(jì) / 665 350 / 52． 63% 調(diào)查顯示，四室和三室的成交量大且集中，迎合了市場(chǎng)的主力需求；二室的剩余量最大，一則面積搭配偏大，二則無(wú)江景且采光較差。 景觀對(duì)銷(xiāo)售的影響 景 觀 套 數(shù) 銷(xiāo) 售 套 數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù)占 該景觀套數(shù)比 銷(xiāo)售套數(shù)占項(xiàng)目總套數(shù)比 江景 343 224 65． 3% 33． 68% 半江景 59 36 61． 01% 5． 41% 內(nèi)景 263 90 34． 22% 13． 53% 合計(jì) 665 350 / 52． 63% 調(diào)查顯示，江景單位是購(gòu)房者追捧的“明星”，半江景房 單價(jià)僅比背江內(nèi)景房高 60 元 /平米，也銷(xiāo)售得快；背江房執(zhí)行特價(jià)雖有成效 ，但更
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