【正文】 所 會館、服務(wù)臺、專賣店、餐廳及灑吧等的管理 （ 7）草坪部 草坪與機(jī)具維修管理、給排水設(shè)備管理 （ 8）工程部 會所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的工程維護(hù) （ 9）市場部 體育公園 市場推廣、形象策劃、日常 銷售工作 （ 10）會員部 17 會員證的銷售、聯(lián)絡(luò)、服務(wù)及會員活動的組織等 二、人員配備 高級管理人員由投資者委派，計劃招聘中、低級管理人員約 30 名：一般人員就地招聘，解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。 五、成本與費(fèi)用估算 （一）相對固定的成本與費(fèi)用 主要包括肥料、農(nóng)藥、水電費(fèi)、維修費(fèi)（每年按固定資產(chǎn)投資額的 %計）工人工資等。 綜合評價及結(jié)論： 財 務(wù)分析表明，本項目財務(wù)效益較好，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率，具有較強(qiáng)的盈利能力，項目的現(xiàn)金流表示其有較強(qiáng)的貸款償還能力，并具有一定的抗風(fēng)險能力，該項目在經(jīng)濟(jì)上可行；其良好的社會效益已如上所述，因此，本項目可行。 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 22 所得稅后 所得稅前 全部投資內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=11%）（萬元） 投資回收期（年） 4 自有資金內(nèi)部收益率（ %） 項目內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，表明項目在財務(wù)上可行，項目投資回收期能夠滿足要求。在會員證的發(fā)售中，將一改原來以數(shù)十萬元發(fā)售終身制 會員證 的做法，將以相對較低的價格發(fā)售三年期的會員證，具體計劃如下： 年 份 會員證數(shù)量 （張） 銷售價格 （萬元 /張） 收 入 （萬元） 20xx 150 3 450 20xx 150 3 450 20xx 150 3 450 20xx20xx 200 張 /年 5 5000 合計 1450 6350 20 三 、經(jīng)營收入測算 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位：元 /人 類 別 項 目 會 員 非會員 備 注 門票 收入 免 380 場館 收入 140 140 體育用具 出租收入 100 120 陪 練 收入 20 20 其它費(fèi)用 60 80 合 計 320 740 注：其他消費(fèi)指與 體育 運(yùn)動相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用 接待人數(shù)預(yù)計 年份 會員（人 /天） 非會員（人 /天） 備 注 20xx 10 15 為一年中的平均人數(shù)； 一年除去暴雨、大風(fēng)等天氣，按 300天估算 20xx 20 24 20xx 40 30 餐飲、酒吧及咖啡廳收入按 游客 人均消費(fèi) 30元 /天計。共建設(shè) 180 棟，每棟的面積在200— 300之間，總建設(shè)面積業(yè) 50000 ㎡。 二 、設(shè)計原則 風(fēng)格和主題應(yīng)有自身的獨(dú)特點，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和地域特色； 盡量利用半島上 現(xiàn)有的多項自然特點； 保留島上的現(xiàn)有植物和建筑； 景觀設(shè)計應(yīng)該協(xié)助隔離 各健身場館 之間的相互影響； 應(yīng)被設(shè)計成適合各種類型的體育愛好者 ； 景觀的植栽及其結(jié)構(gòu)性設(shè)計應(yīng)反映出地域特點及文化特色； 半島上應(yīng)有一條和 車行道 分開的行人小徑； 會所的建造和設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)高雅、簡約、充滿異國情調(diào) ,又能表現(xiàn)出地域特點。目前國內(nèi) 與體育公園相關(guān)的高等教育專業(yè)不多 ，并且人才大多流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和 城市 發(fā)展水平高的地區(qū)，中國 大型體育公園 大多集中在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)中心城市，這與當(dāng)?shù)厝瞬疟姸嘁彩敲芮邢嚓P(guān)的 。加強(qiáng)綠化、改善生態(tài)和積極運(yùn)動、增強(qiáng)體質(zhì)是城市居民的心聲。目前國內(nèi)不少城市，如北京、西安、深圳等也在興建體育公園。 體育公園的類型很多，有從事某一項（如網(wǎng)球、游泳）運(yùn)動的；有供某一年齡組（如少年兒童、青年）使用的體育公園；或按功能作用不同而分的（如訓(xùn)練、體育表演、體育醫(yī)療等）；也有多功能的綜合體育公園，既可進(jìn)行各種不同的體育鍛煉，又可供游人進(jìn)行積極休息。人們在這里利用空氣、陽光和花草樹木進(jìn)行治療。因此，體育休閑公園的出現(xiàn)正適合于現(xiàn)代大都市的需求。我國的城市化進(jìn)程仍在加速進(jìn)行之中。 海南島位于北緯 18176。 4 第 二章 項目位置現(xiàn)狀及建設(shè)必要性 第一節(jié) 項目位置的現(xiàn)狀 場地位置 鹽田村半島位于儋洲灣，除北側(cè)外三面臨海。同時，海南四季如春，空氣新鮮，環(huán)境良好，較我國北方地區(qū)有更 優(yōu)越的自然條件 。另據(jù)世界衛(wèi)生組織一項對疾病危險因素的調(diào)查表明：體力活動不足或靜 態(tài)生活方式是全世界引起死亡和殘疾的前 10 項原因之一，而有規(guī)律的室外活動又是增進(jìn)和維持健康最簡單易行的方法之一。古希臘人認(rèn)為，只有在自然環(huán)境中進(jìn)行體育鍛煉，對人的智慧和身體發(fā)育才能產(chǎn)生有益的作用和影響。其目的是為了改善城市生態(tài)環(huán)境。園內(nèi)考慮了游泳池、 網(wǎng)球，有小船、湖泊、碼頭和其他設(shè)施。 四、崇尚自然 → 提升生活質(zhì)量 → 體育休閑公園 以鋼筋水泥 為支撐的現(xiàn)代都市建筑，使人們越來越遠(yuǎn)離自然，對于奔忙在繁華都市的現(xiàn)代人，回歸自然的風(fēng)尚無疑能幫助他們減輕壓力、舒緩身心、迎合他們親近自然的需求。洋浦半島 體育公園 將充分借助良好的紅樹林等自然生態(tài)環(huán)境、溫泉資源、水鄉(xiāng)與海灣的地形地貌等特色，聘請國際一流的設(shè)計師、造型師及監(jiān)理師，打造的世界級作品。 以上所述，將使我們的 半島體育公園 、地產(chǎn)經(jīng)營走向一個良性循環(huán)的軌跡，從這方面講，我們有信心在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 結(jié)構(gòu)與抗震 本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度 7 度，基本風(fēng)壓為 。勞動定員控制為 220 人。 21 （二）可變成本與費(fèi)用 專賣店銷售 成本按銷售收入的 60%計。 23 第八章 招投標(biāo)管理 為了降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在項目建設(shè)過程中，需按照招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，成立招標(biāo)工作小組，進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)工作。每年的維修費(fèi)（或維護(hù)費(fèi)）按照固定資產(chǎn)原值的 %計取。 二、創(chuàng)新的發(fā)售方式 隨著人們生活水平的提高， 體育公園 的市場前景十分看好。 四、 低層住宅 分為三個不同風(fēng)格的組群，座落于 公園 內(nèi)。 14 第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 第一節(jié) 體育公園 一 、設(shè)計宗旨 基于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，盡量減少對不可再生環(huán)境的破壞。這一方面是 體育公園 數(shù)量的增長使得 體育公園 管理人才匱乏現(xiàn)象顯得格外突出，一方面是高等教育的發(fā)展過于緩慢。它符合了人們崇尚自然，關(guān)注生命的訴求，對于提高城市生活品位功不可沒。 這些都是國外體育休閑公園中較為成功的范例。 三、現(xiàn)代體育休 閑公園的營造和利用 體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢。并且這種保健方式簡單易行，便于推廣應(yīng)用。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，舒展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強(qiáng)健體魄。 6 第三章 市場分析 第一節(jié) 體育 休閑 公園 與城市 的關(guān)系 一、體育休閑公園的由來 城市化是 20 世紀(jì)人類社會最引人注目的問題之一，現(xiàn)在全球人口的半數(shù)約30 億人生活在城市地區(qū)。 而能夠集休閑娛樂和體育健身為一體的大型體育公園 ，成為業(yè)者們爭相開發(fā)的新的目標(biāo)市場。處在洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)約 9 公里，從洋浦公路進(jìn)入約 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。我們應(yīng)當(dāng)充分利用這些優(yōu)勢，在海南建設(shè)高檔次的 與國際接軌的超 大型體育公園 ，提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水準(zhǔn)，積極促進(jìn)海南的旅游從單一的觀光旅游向度假游、健身游等多元化、高層次方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國家中普遍存在的體力活動不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。早期，人們對一些具有最簡陋體育設(shè)施的場地進(jìn)行綠化或?qū)龅亟ㄔ诖笃G地附近，或直接建在草地上。城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標(biāo)。在英國，草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育運(yùn)動場，從而使這些場地真正具有公園特色。因而在今天，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢下，回歸自然是都市人的志趣所在。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行市場定位： 一、目標(biāo)客源區(qū)域定位 結(jié)合海南在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以及目前海 南客源中國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)與韓國、日本及臺灣地區(qū)占較大比例的情況，以及洋浦自身的特點，洋浦半島 體育公園 將重點開發(fā)： 內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，或定向于某個消費(fèi)群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮 體育公園 將健身、休閑及商業(yè)交際完美結(jié)合的優(yōu)勢； 東南亞及臺、港、澳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)市場； 洋浦自身的大型單位以及海南西線當(dāng)?shù)厥袌觥? 第 四 節(jié) 洋浦半島 體育公園 建設(shè)對各方面的影響 洋浦半島 體育公園 位于海南島的西北部，是海南省西部工業(yè)走廊的一部分，也是目前海南西線上唯一確定建設(shè)的 體育公園 ?；静捎妙A(yù)制樁，賓館及群房采用 現(xiàn)澆 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 第二節(jié) 項目進(jìn)度 項目進(jìn)度見附表