【正文】 垃圾收集站 1 6 人 口 構(gòu) 成 截止 2002 年 ，本 片 區(qū) 常 住 人 口 1. 10 萬 ，流 動(dòng) 人 口 0. 97 萬 人 ，合 計(jì)2. 0 7 萬 ， 主 要 是 建 筑 公 司 的 職 工 、 家 屬 和 民 工 。雙 向 八 車 道 的 深 南 大 道 是 深 圳 市 的交 通 主 動(dòng) 脈 ，成 為 本 片 區(qū) 與 福 田 中 心 區(qū) 、南 山 和 羅 湖 等 地 聯(lián) 連 接 的 主 要通 道 。 圖一、福田區(qū)各片區(qū)劃分圖 片 區(qū) 功 能 及 定 位 本 片 區(qū) 功 能 定 位 ：以 組 團(tuán) 綠 化 隔 離 帶 為 主 ，同 時(shí) 合 理 安 排 教 育 、居住 及 相 應(yīng) 配 套 設(shè) 施 的 綜 合 區(qū) 。 相 對(duì) 來 說 ，目 前 本 片 區(qū) 內(nèi) 部 的 交 通 配 套 不 足 。片 區(qū) 內(nèi) 主 要 規(guī) 劃 為 住 宅 、商 業(yè) 、行 政 和教 育 等 功 能 ， 不 布 置 工 業(yè) 區(qū) ； 規(guī) 劃 建 筑 面 積 為 192. 92 萬 平 方 米 ， 規(guī) 劃毛 容 積 率 僅 0. 77。 3） 片 區(qū) 整 體 形 象 不 佳 。 ? 至 2020 年 調(diào) 查 之 初 ，一 年 時(shí) 間 片 區(qū) 二 手 價(jià) 格 均 較 開 盤 均 價(jià) 有 了較 大 幅 度 的 上 漲 ， 平 均 幅 度 達(dá) 到 了 15％ 。盛 景 國 際 的 海 景 公 寓 也 是 最 近 片 區(qū)才 出 現(xiàn) 的 戶 型 。 —— 相對(duì)較濃 園博園東門內(nèi) 餐飲、茶藝 40－ 55 元 / m 178。 其 中 以越 眾 、金 眾 、建 安 集 團(tuán) 為 主 ，以 前 的 建 筑 公 司 職 工 如 今 已 經(jīng) 在 深 圳城 市 發(fā) 展 中 積 累 了 財(cái) 富 和 聲 望 ，他 們 需 要 改 變 自 身 的 居 住 環(huán) 境 ，選擇 感 情 深 厚 的 竹 子 林 片 區(qū) 成 為 置 業(yè) 首 選 順 理 成 章 。 ? 片區(qū)物業(yè)租售價(jià)將有所上漲。 同 時(shí) 商 業(yè) 、 辦 公 的 作 用 和 價(jià) 值更 不 容 忽 視 。他 們 對(duì) 片 區(qū) 抱 有 深 厚 的 感 情 ，也 得 益于 片 區(qū) 的 不 斷 發(fā) 展 。 隨 著 中 心 區(qū) 西 移 和 片 區(qū) 環(huán) 境 的 改 善 ， 以 及 2020 年 敦 煌 大 廈 、 聯(lián) 泰大 廈 等 寫 字 樓 的 推 出 和 造 勢(shì) 宣 傳 ，片 區(qū) 的 寫 字 樓 市 場 將 借 勢(shì) 逐 步 與 中 心區(qū) 接 軌 ， 前 景 看 好 。 ? 片 區(qū) 主 力 戶 型 為 90－ 200 平 方 米 的 三 房 ， 套 數(shù) 占 總 戶 型 的 近一 半 。 921 三房 / 公寓 7500 9500－ 10000 2 0 0 4 . 1 0 香 詩 美 林 100000m178。 劣 勢(shì) 分 析 1） 配 套 設(shè) 施 不 足 和 所 有 的 落 后 片 區(qū) 一 樣 ， 本 區(qū) 域 的 最 大 劣 勢(shì) 在 于 配 套 設(shè) 施 的 不 足 ，尤 其 是 生 活 配 套 ，如 購 物 、 銀 行 、 停 車 場 等 設(shè) 施 很 缺 乏 ，學(xué) 校 的 數(shù) 量 和教 學(xué) 質(zhì) 量 也 明 顯 不 能 滿 足 未 來 人 口 擴(kuò) 張 的 需 要 。相 對(duì) 其 他 片 區(qū)來 說 ， 竹 子 林 片 區(qū) 房 地 產(chǎn) 的 升 值 潛 力 較 大 。 交 通 環(huán) 境 竹 子 林 片 區(qū) 對(duì) 外 交 通 非 常 方 便 。 從 城 市 規(guī) 劃 來 看 ，竹 子 林 片 區(qū) 屬 于 居 住 生 活 綜 合 區(qū) ，是 深 圳 市 重 要的 城 市 門 戶 形 象 的 標(biāo) 志 性 區(qū) 域 ，也 是 深 圳 市 帶 狀 城 市 景 觀 展 示 中 最 具 有開 放 空 間 特 色 的 地 區(qū) 。由 于 本 片 區(qū) 之 前 缺 乏長 遠(yuǎn) 和 整 體 的 規(guī) 劃 ， 存 在 較 多 農(nóng) 民 房 、臨 時(shí) 建 筑 、工 業(yè) 廠 房 、陳 舊 住 宅等 ， 布 局 交 錯(cuò) 。因 此 ， 片區(qū) 布 局 將 更 為 合 理 ，人 文 及 居 住 氛 圍 將 更 濃 ，成 為 福 田 乃 至 深 圳 新 的 優(yōu) 秀 片 區(qū) 。 以 前 建 成 的 部 分 建 筑 缺 乏 整 體 規(guī) 劃 ， 同 時(shí) 存 在 農(nóng) 民 房 、 臨 時(shí) 建 筑 、工 業(yè) 廠 房 、陳 舊 住 宅 等 交 錯(cuò) 布 置 ， 存 在 “臟 、亂 、差 ”的 印 象 。 可 見 片 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場前 景 看 好 ?？?見 片 區(qū) 戶 型 因 為 辦 公 市 場 的 帶 動(dòng) 有 逐 漸 趨 小 的 傾向。 —— 較淡 求是大廈商鋪 餐飲、醫(yī)藥、美容等 —— 萬 /m178。 四 、 片 區(qū) 發(fā) 展 及 前 景 預(yù) 測(cè) 隨 著 福 田 中 心 區(qū) 政 治 、 經(jīng) 濟(jì) 地 位 的 逐 漸 形 成 ， 深 圳 城 市 中 心 逐 級(jí) 向西 移 動(dòng) ，作 為 福 田 中 心 西 區(qū) 的 竹 子 林 片 區(qū) ，區(qū) 位 、景 觀 的 優(yōu) 勢(shì) 必 然 在 城市 整 體 規(guī) 劃 再 造 下 ， 呈 現(xiàn) 出 獨(dú) 特 的 價(jià) 值 。通過片區(qū)房地產(chǎn)市場分析可以看出 ， 香 詩 美 林 等 項(xiàng) 目 在 短 短 的 一 年 間 ， 其 房 價(jià) 從 7500 元 /m178。香 蜜 湖 、園 博 園 、深 圳 灣 、世 界 之 窗 等 人 文 、自 然 資 源 都 使 該 片 區(qū) 擁 有 了 發(fā) 展 旅 游 地 產(chǎn) 的 良 好 條 件 ，