【正文】 墻及砌塊和大型板材墻等。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。各種木門(mén)使用仍然比較廣泛，鋼門(mén)在工業(yè)建筑中普 遍應(yīng)用。開(kāi)啟時(shí)，由門(mén)洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁(yè)板卷起，將簾板卷在筒上。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形 式。 公攤面積： 是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。 1突出墻面的門(mén)斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面 積。 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對(duì)稱、和諧為其意表。屋頂采用中國(guó)式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻 面上的窗子仿照中國(guó)江南的花窗、漏窗建造。中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。 1 公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 3 綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 4 套型 dwelling size 按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。 6 走廊 gallery 住宅套外使用權(quán)的水平交通空間。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多 種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。廣告表現(xiàn)手法趨于多樣軟硬廣告綜合。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房； 總用地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積： 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 容積率： 是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。 入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。 5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的有那些 ? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。 對(duì)策：不要給客戶太多的選擇，在充分了解客戶的需要后取得其 信任，幫其做出選擇。 11．借故拖延，推三拖四 特征：個(gè)性遲疑，借詞拖延，推三拖四。中年家庭使消費(fèi)市場(chǎng)的領(lǐng)先者，如果你拙于言詞，那么還 是盡量避免浮夸不實(shí)的說(shuō)法，認(rèn)真而誠(chéng)懇地與顧客交談，這才是最好的辦法。 6．化繁為簡(jiǎn)： 在簽約時(shí)，若客戶提出要修改時(shí)，不妨先要求對(duì)方看完合同的全部?jī)?nèi)容后再提出，然后針對(duì)客戶在意的問(wèn) 題一一解答。 總之，只要對(duì)商品具有信心，再稍受刺激，他們自然會(huì)購(gòu)買。 9 特征：容易往壞處想，任何事都會(huì)刺激他。當(dāng)顧客不欲購(gòu)買時(shí)，須應(yīng)付得體，以免影響其他顧客。 2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 2） 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計(jì)算建筑面積。 商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。含一級(jí)市場(chǎng)、二 級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)； 一級(jí)市場(chǎng)： 是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)； 二級(jí)市場(chǎng)： 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)； 三級(jí)市場(chǎng)： 是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。 3） 94— 96年專業(yè)的代理公司出現(xiàn)，開(kāi)始注重產(chǎn)品定位、客源分析 客源分析，消費(fèi)群體以個(gè)人購(gòu)買為主，注重銷售廣告以低價(jià)位好的付款方式吸引市場(chǎng)，廣告以電視、電臺(tái)、車體、報(bào)紙、工地包裝為主。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。 5 壁柜 cabi 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 4 公共綠地 public green space 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地。 2 住宅建筑面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積（萬(wàn)ｍ ?/ｈｍ ?）。 1 宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。在161。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。羅馬式建筑線條簡(jiǎn)單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò) 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 38 度之間。170。170。轉(zhuǎn)門(mén)對(duì)隔絕室內(nèi)外空氣對(duì)流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外 門(mén)。 門(mén)的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 普通混凝土 普通混凝土概念： 其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。 鋼結(jié)構(gòu)： 建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。按其用途不同，有以下兩類： （ 2）居住建筑： 供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。在這個(gè)過(guò)程中，現(xiàn)代的置業(yè)顧問(wèn)的職責(zé)是雙重的，既要為賣方負(fù)責(zé)，也要為買方負(fù)責(zé)，置業(yè)顧問(wèn)首先應(yīng)從購(gòu)房者的利益角度來(lái)分析交易的可行性，即以購(gòu)房者需求為主體，因?yàn)橹挥辛私赓?gòu)房者的真正需求，才能從實(shí)際需 求出發(fā)引導(dǎo)交易的進(jìn)行，這對(duì)賣方來(lái)說(shuō)無(wú)疑也減少了盲目 性，與賣方的利益并不沖突。 置業(yè)顧問(wèn)不僅可以深度傳遞樓盤(pán)品質(zhì)，更能體現(xiàn)文化素質(zhì)和發(fā)展實(shí)力。 （ 3）公共建筑： 供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑 三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu) 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。 （ 2）墻和柱： 承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來(lái)的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長(zhǎng)軸布置的稱為縱墻。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。當(dāng)寬度在 1M以內(nèi)時(shí)為單扇門(mén)， 161。但構(gòu)造復(fù)雜，造價(jià)較高，不宜大量采用。33 度較為適宜。3%。按每個(gè)波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。技術(shù)層層高雖不超過(guò) 米，但從中分隔出來(lái)作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來(lái)的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。 哥特式建筑： 哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。 庭院式建筑： 是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。176。 1 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的集中綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 2 住宅建筑面積凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 (萬(wàn)ｍ ?/ｈｍ ?) 2 建筑面積毛密度 也稱 容積率 ，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬(wàn) ｍ ?/ｈｍ ?）或以居住區(qū)總建筑面積（萬(wàn)ｍ ?）與居住區(qū)用地（萬(wàn) m?）的比值表示。 4 入口平臺(tái) entrance platform 在臺(tái)階或坡道與建筑人口之間的水平地面。 60、 單元式高層住宅 tall building of apartment 由多個(gè)住宅單元組合而成，每單 元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 第三節(jié) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 第一章 房地產(chǎn)的概念、特性 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的含義： 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 4） 9698年房地開(kāi)發(fā)步入正軌，代理營(yíng)銷公司成熟。具 體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； 土地使用權(quán)： 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 道路用地 ： 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。會(huì)所的 設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80 年代以后才出現(xiàn)的。 3） 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。 3 特征：出言謹(jǐn)慎，一問(wèn)三不知，反應(yīng)冷漠外表嚴(yán)肅。 對(duì)策：謹(jǐn)言慎行，多聽(tīng)少講，態(tài)度莊重，重點(diǎn)說(shuō)服。 中年客戶 特征：這種類型的顧客即擁有家庭，也有安定的職業(yè)，他們希望能擁有更好的生活，注重自己的未來(lái)，努力想使自己活得更加自由自在。事實(shí)上，挑剔的客戶才是真正有意向購(gòu)買的客戶。你必須對(duì)其家人表示關(guān)懷之意，而對(duì)其本身，則予以推崇與肯定，同時(shí)說(shuō)明商品與其美好的未來(lái)有著密不可分的關(guān)聯(lián)，這樣一來(lái)，他在高興之余，生意自然成交了。 對(duì)策：利用氣氛相逼，并強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)惠，促其快速?zèng)Q定，避開(kāi)其斤斤計(jì)較之想。 4．優(yōu)柔寡斷型認(rèn)為四樓好，一下又覺(jué)得五樓好，再不六樓也不錯(cuò)。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集 資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。 玄關(guān) ： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； 三通一平： 是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； 七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； 紅線圖： 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗 地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。從單一的地段價(jià)格到注重挖掘樓盤(pán)的內(nèi)涵。 包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 6 通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment 以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 4 輪椅坡道 ramp for wheelchair 坡度、寬度及地面、扶手、高度等方面符合乘輪椅者通行要求的坡道。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 1 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。177。這座擁有 325 房間的大飯店， 因山就勢(shì)， 由 5 座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有 4 層。 復(fù)興時(shí)期的建筑： 此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。 寬在 30mm 以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。 1有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚 、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）： 包含了房屋居住可用的實(shí)用