【正文】 登記注冊，具有房地產三級開發(fā)資質的房地產開發(fā)經營的專業(yè)公司。 該項目由 ***市兩大實力雄厚的房地產公司，******房地產開發(fā)有限責任公司和 ******房地產有限公司攜手合作完成，風險小，技術力量和資金力量更為雄厚。因為房地產早被納入了國民經濟的新的增長點的范疇。未來的房地產因為這些消費者的情感變化而出現更加寬闊的發(fā)揮空間。導致這一現象的原因在于，房地產行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年，市場環(huán)境正在越來越成熟。由于大多數開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設施，以降低成本。這些結果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學習。它的標志是該年 ***房地產公司推出的 ***花園。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消息。針對這種狀況，房地產商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。 躍層市房屋就是目前最能迎合中產階層口味的一種風格。 一、 ***村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。這為項目的開發(fā)帶來了便 利。 4 價格優(yōu)勢 在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關數據，從中不難看出，羊西線樓盤現主要以小高層電梯公寓為主，均價在 2600元 /平方米，競爭十分激烈。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎而得到實現。組團的劃分有利于分期開發(fā)的 方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 二、 建筑結構和建筑標準 結構： 按國家現行規(guī)范，抗震設防烈度為 7度。 防雷接地：各幢分別設 2 個電腦測試點，面部分設避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設接地裝置。對本項目的財務 評估表明了本項目利潤空間的廣闊。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內容，本項目還應該開展各種社區(qū)文化活動，促進業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關系。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來大量問題和麻煩。公司將用這些手段來塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專業(yè)的保潔隊伍，負責小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。 飲食方面：代購食品、糧食、燃料、副食等。 其中代理如請家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務等。如何調整和這一過程中的關系，如何讓賣點很好地滲透到市場，打動消費者的心靈，都應該是營銷策略要解決的問題。 1）無差別市場 廣告策略強銷期 導入期 即在一定的時間里向一個大的目標市場運行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。在開發(fā)時運作成本也可以得到有效的控制。 三、為了完成項目的銷售任務，要采取各種各樣的銷售手段進行推廣和銷售。 后記 在完成了本項 目的計劃書并提交給貴行后，我們對該項目的前景更加充滿信心。 二、 ***花園二期項目位于 ***村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個項目的開發(fā)過程必然涉及到周圍居民的搬遷和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。 廣告投放計劃表 時間 廣告投入比例 廣告費用 48 月份 50% 400 萬 812月份 30% 240 萬 12明年 3 月 份 20% 160 萬 銷售計劃（見下表） 時間 售樓數 售樓比例 銷售經額 48 月份 180 套 40% 3535萬元 812月份 300 套 60% 6186萬元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬元 第九章 風險分析及規(guī)避措施 ***花園二期項目優(yōu)勢明顯，地塊增值潛力很大。 五、廣告總體預算及計劃 控制在銷售額的 2%以內。通過對本 項目情況和市場情況的分析，尋求到銷售過程中最佳的途徑。 體育方面：開辦各種健身場所，、健身房、桌臺房、舉辦各種小型體育活動和體育比賽等。 公司在作好常規(guī)性服務的同時，還不斷增加一些無償或有償的針對性專 項服務和委托性的特約服務。為業(yè)主創(chuàng)造 一個舒適優(yōu)質的居住環(huán)境是公司物業(yè)管理的目標。讓客戶對項目的物業(yè)服務有清晰的了解和深刻的認識，在此基礎上還應該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對物業(yè)的意見，并將這些意見及時上報，以便日后的管理有的放矢。具體而言，要對內制定各項規(guī)章制度、崗位職責、工作考核和工作程序，對外制定住宅小區(qū)管理服務公約、住戶手冊、精神文明公約等。 （ 2）總成本預測（見下表） 成本預測表 費用項目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬元 515 元 /平方米 二、前期費用 1010 萬元 元 /平方米 設計、勘測費用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費用 16 萬元 元 /平方米 報建費 897 萬元 132 元 /平方米 小計 938 萬元 三、建筑費用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機 6 萬元 小計 5832 萬元 四、廣告策劃、管理費 800 萬元 管理費 300 萬元 44 元 策劃廣告費和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計 2400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預見費用 100 萬 元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500萬元 b、前期費用 1010萬元 c、施工費用 1600萬元 合計 6110萬元 二、利潤細算 （ 1）稅前利潤 經測算，該項目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 =銷售收入－總成本 =15670 萬元－ 12390 萬元= 3280萬元 稅收返還： 823萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬元 所得稅返還： 1082 50%=541萬 元 稅前靜態(tài)投資利潤率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬元 稅后利潤 =稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 =3021萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務評價結論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經濟效益影響最為明顯。主臥設報警按鈕，廚房設煤氣探測口， 通風：地下庫設有消和栓系統(tǒng)和自動噴標志（含報警），帶商鋪住宅，設消火栓滅火系統(tǒng)。內庭的景觀設計充分體現 自然與休閑廣場的格調。居住標準適度超前，借鑒國外經驗，順應國民經濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現代生活方式，從而建立一個新的生活模式。 19%的客戶無所謂。根據國家統(tǒng)計局的數據，去年全年房地產開發(fā)保持了良好的勢頭。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。 第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位 ***花園二期處 于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，靠近 ***立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。現代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。 3 從房地產營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。于是很清晰地判斷出未來幾年 ***房地產競爭最為激烈的地段和區(qū)域將在東門市郊。目前已經成為問題樓盤的標本。通過調查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有%的調查樣本愿意選擇高層電梯公寓， %的愿意選擇復式房屋。隨著住房制度的進一步改革，房地產市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。尤其是入世后的今天，各個房地產商對市場的爭奪，其實可以看著是對消費者心理和感情的爭奪。歐美風格的概念正在被各個開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費者接受。一部分實力弱小的經濟實體必定將在競爭中被對手淘汰或兼并。羊西線乃是 ***交通的一條黃金旅游主干道，也是目前 ***市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。 ***花園二期 — ***錦繡 項 目 計 劃 書 2021 年 3 月 前言 ******房地產有限公司和 ******房地產有限公司均是從事房地產開發(fā)的專業(yè)公司，已經在本市成功開發(fā) ***花園一期、 ***花園三期、錦江公寓、升和苑等項目，通過這些項目的開發(fā)，建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的管理體系，為公司發(fā)展打下了堅實的基礎。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。對于本來就風云突變的房地產行業(yè)來說，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機遇。而所謂歐美流行風不過是一個概念的刻意擬造。這種情況同樣為入世后的房地產事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。國家的新的降稅降息，將是新一輪房地產高潮到來前的先兆。 這些數據說明，我市市民對不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對很多房地產開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā)商在某一戶型上的激烈競爭，避免盲目投資。 第二階段從 1993年到 1996年， 1993年東洋集團在我市西郊推出了國際大都會，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價格極其低廉的五大花園為標志的問題樓盤。 西門作為傳統(tǒng)的房地產黃金市場，同樣會因為三環(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。 制造概念一直是各 個房地產開發(fā)商喜歡利用的手段。人們在解決住房的同時，更注重享受。占地 畝，屬西門郊外的居家理想之地。經過政府重新打造后的羊西線已經被公認為 ***的黃金干道，集休閑、娛樂一體。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數”創(chuàng)造新高。 四、物業(yè)管理 住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務，考慮到本項目所處環(huán)境是在市郊，需要項目配套提供保安方面服務，因此整個項目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服務和設施，此服務可以通過物業(yè)管理收費運作。從基地現狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內各元素之間功能與景觀的布局關系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關系，為區(qū)域環(huán)境增色。富于層次的花木結合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。小區(qū)內設室外消火栓，滿足消防的功能。但總體來看，本項目的財務風險相對較小。通過以上措施，最終完善本項目的物業(yè)管理化體系，提高管理水平和服務水平，最終實現住宅小區(qū)物業(yè)管理觀念現代化，管理方式程序化，管理標 準規(guī)范化，管理組織網絡化，管理手段自動化的“五化”目標。這一階段其實也是對物業(yè)人員培訓和考核的階段。歸納起來，滿足業(yè)主的居住要求，就是要滿足他們的這些要求： 供水、排水系統(tǒng)正常。 1）公司專項服務，應該將服務內容和質量、收費標準向業(yè)主公布，增加服務的透明度。 金