【正文】 五、項目開發(fā)周期長，自然存在可變的因素。 一、對項目的整體設計方案進行認真的，完善的設計和審定，不要疏忽任何細小的地方。 廣告心理策略 即針對消費者購買心理，采取廣告運動。增設廣告路牌和布幅。 ***二期項目除 了日常生活中的全面細致優(yōu)秀的物業(yè)服務外，還將引進先進的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應傳輸系統(tǒng)。 開辦美發(fā)廳。安全問題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術安全防范、公共秩序管理等內容。同時，公司還應該在會上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強調裝修要求以及其他一些事項。 舉例說明： a小區(qū)圍墻：高度、使用材料、顏色及品牌 b 小區(qū)大門：大門的設置、車輛和人員在大門聚集時的處置 c外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調位的設置，排污水管的配套情況 d住戶防護門、窗 ：材料、顏色、品牌 e 廚房生活設施：抽油煙機、熱水器、沐浴器的排泄通道 f 其他生活設施：室內冷熱水管、電視光纖、電線、電話線的材料及布局 gVI識別系統(tǒng)：標識品牌的選擇 h智能花系統(tǒng)：種類、功能和品牌 I物業(yè)用房：面積、位置、裝修設計 J 公共設施：配電、機房、垃圾、綠化用水、共廁的要求及分布；交通道路的設施以及綠化環(huán)境的種類和搭配 K娛樂設施：健身、休閑、娛樂和購物等 工程施工階 在這一階段，公司應積極了解施工過程中的各種圖紙，弄清土建結構、管線走向、配套設施建設、設備安裝等。這樣做可以讓本項目的物業(yè)管理內容和國際接軌。 ***花園二期項目的外部建設條件基本具備。樓梯間設照明燈、選時開關控制，地下車庫設設事故照明， 日常照明。要在小區(qū)入口處設立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。促銷開始時間宜在項目動土時就實施。因此，本項目處于羊西線范圍，目標客戶確定在家庭月收入 2021到 3000元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2021元以內的消費群體。所以本項目的政策環(huán)境是好的。這句民謠雖然帶有調侃和娛樂的成分，卻從側面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。這個時機如果把握好，把握準，投資是很容易回收利潤。這對剛剛加入世界貿易組織后的中國房地產事業(yè)來說意義很大。人們對生活的 質量要求也隨之提高。 1 從發(fā)展區(qū)域來看， ***東門將成為房地產市場新的戰(zhàn)略地帶 ，這客觀上緩解了西門房地產的競爭壓力 。這 些數(shù)據充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。 二、 ***市房地產市場需求特點和狀況調查結果還顯示出如下 ***市房地產市場需求狀況特點 消費者對住宅需求的狀況，對位置考慮的居多，占 %，對價格考慮的占 23%，對交通考慮的占 22%，對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占 20%，對戶型考慮的占 %，房屋質量好壞考慮的占 %。特別是現(xiàn)在已經入世，預計將有更多的國外資本投入房地產的開發(fā)之中。 生態(tài)化在于住宅關注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。這一 方面顯示了我國政府在為適應入世后情況而努力，另一方面也說明國家正通過這些措施，進一步刺激消費，拉動市場，以此帶動國民經濟的發(fā)展。為了更好地論證該項目的情況優(yōu)勢，我們將從以下的幾個方面來分析。注冊資金 1000 萬元，實收資金 1600 萬元。公司股東及高層管理人員均具備本科以上學歷，在北京、上海、 ***等地從事多年經營，并創(chuàng)下驕人的經營業(yè)績，已開發(fā)項目“ ***花園”一期 32044平方米，已實現(xiàn)銷售 100%。根據評估分析，該項目完全具備開發(fā)中高檔住宅的客觀條件，經濟效益和社會效益顯著。 ***房地產競爭也將從以前的狹隘的區(qū)域性競爭上升到國際市場的競爭。規(guī)?；词墙梃b和參考國外的先進建筑理念以及規(guī)劃操作方式，使小區(qū)建設突破了單純的居家概念，而是朝著營建多功能、規(guī)范化的小區(qū)轉化。于是房地產作為一個投資項目，風險正在減弱，利潤回收周期不長，利潤也可 觀。 隨著西部大開發(fā)的進行和中國加入世界貿易組織，房地產競爭在 ***日趨激烈。 不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結構 平均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 雙衛(wèi)生間 2091 4884 書房 2026 4707 工作 室 2161 5114 大陽臺 1974 4469 電梯 2085 4918 屋頂花園 1978 4618 車庫 2200 5118 電腦網絡布線 2106 4972 在裝修要求上， %的人愿意清水房自己裝修，有 20%的愿意由房地產公司同一裝修，有 %愿意由房地產公司部分裝修，其余的自己裝修，有 9%愿意由房地產公司同一裝修衛(wèi)生間和廚房，只有 %的人愿意自己裝修衛(wèi)生間和廚房。 進入正規(guī)化的 ***房地產在隨后得到了快速的發(fā)展，取得了輝煌的成就。因此，市郊仍然是房地產競爭的主要戰(zhàn)場。因此將繼續(xù)被人們接受。反映了現(xiàn)代人需要獨立或者個人空間的愿望，因此是目前中小型面積住房中最受歡迎的房型。 4 醫(yī)院： 西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構分布周圍。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，可以享受到政府政策的支持。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產市場的發(fā)展，本項目具有相當大的利潤空間。 六、促銷 本項目主要的促銷方式、應以“位置、價格和房型”為市場號召點，整個促銷應該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因為促銷將是整個項目中成敗的關鍵環(huán)節(jié)。 功能分區(qū)及交通組織 通過地下車庫將整個群宅連接起來，并形成一個平臺。 室內生活配套： 水、電、氣、電話、光纖均已預埋到戶。項目位于上風上水的***西部，地勢平坦，交通便捷。一個成功的房地產開發(fā)項目，往往離不開開盤后的配套服務。 向開發(fā)商介紹公司的管理服務內容及功能、財務預算、收費等。 （ 3）業(yè)主入住階段 公司在業(yè)主領取到鑰匙，接樓 入住后就正式開始和他們打交道了。 第四，聘請專業(yè)的園藝工人負責小區(qū)綠化建設和管理。 商業(yè)類服務 開展多種經營活動，提供各種商業(yè)經營服務項目。 2）委托性服務 委托性服務的特約服務是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是針對性專項服務的補充和完善。 二、本項目推廣的整體策略 盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個品質高檔的生活小區(qū)，但本項目的推廣仍然要走質優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購買行為。 3）集中市場廣告策略 持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長，力量分散，因此，在這一段時期采用把廣告宣傳的重點集中于細分的一個或幾個目標市場上，以求在較小的細分市 場中占有較大份額。但我們也不能忽視了項目本身隱含的風險。將項目通過各種宣傳媒體或不同社群活動推向社會，讓社會公眾形成一種強勢的消費概念。只要我們善于把握市場規(guī)律，就能有效控制這些可變的因素。立面形態(tài)要美觀新穎。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個成功的廣告。 付款方式 提供多種付款方式供客戶選擇，并進行誘惑性的導購方式，因為本項目購買能力相對較弱。如果因為宣傳策略的失調和營銷戰(zhàn)略的缺陷而導致營銷工作的停滯，就證明了整個項目的失敗。 文化方面：開辦圖書室、錄象室、舉辦各種展覽、文化知識講座等。 小區(qū)公益服務 一個小區(qū)的公益服務質量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)管理水準的高低。同時針對業(yè)主進行詳細調查分析，根據不同的家居人口狀況、年齡組成、生活水平、文化背景等因素進行常規(guī)、專項、特約服務設計、最大限度的滿足業(yè)主需求。在施工時有不合理的地方，還應該及時給以糾正。以法律為標準，以同業(yè)主達成的和約為依據，在其中貫徹自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的原則。 停車場：停車場可停放 99 輛機動車，按每個車位售價6萬元計算，銷售收入為 594萬元。 2） 電話設置標準：主臥和客廳 1路電話線。 綠化景觀設計 小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內庭。 一、 ***花園二期規(guī)劃建設 規(guī)劃的原則 隨著市場經濟的發(fā)展，當今時代人們對物質和精神文明提出了更新的要求，建設一個高品質、多元化、智能化的住宅區(qū)已經成為必然，為此規(guī)劃設計原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化居住條件的追求， 更注重對居住者品質的提高。一房一廳占 17%，三房一廳一衛(wèi)占 15% （ 2）面積選擇 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之間占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）廳房面積分布 在面積一定的情況下 34%的客戶認為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。這里由于遠離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。也說明本項目的前景十分地好。因此，歐美風格的概念將會被繼續(xù)使用。三環(huán)路的開通還會緩解城市的交通壓力， ***交通條件將進一步得到改善。而市區(qū)和二環(huán)路內的房地產市場已經達到相對飽和的狀態(tài)。 過去 ***房地產的發(fā)展經歷了三個階段： 第一個階段從 1992年到 1993年。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國際化標準靠攏。同時，它的相關帶動效應強，對國家經濟增長具有直接 的推動作用。它當然應該和人們的消費觀念保持一致。 二、中國的入世帶給人們消費觀念的根本變革，人們對城市住宅的認識有了新的變化，即規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產發(fā)展的內在需求和動力。 2021 年，我國成功加入了世界貿易組織。 七 項目效益分析 ***花園二期項目是 ***公司和 ***公司經過認真、全面地市場調查、分析國家政策和相關市場環(huán)境，認真總結***花園一、三期項目和其他項目的成功經驗的基礎上順應現(xiàn)代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產發(fā)展形式，符合國家有關政策和法規(guī)。 第一部分 項目概況 一 項目名稱 ： ***花園二期商品房 二 建設地點 ： ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組 三 項目性質 ：商品房住宅開發(fā) 四 項目主要技術指標： 1占地面積： 2總建筑面積： 67898平方米 其中： 總用地面積： 凈用地面積： 代征地面積： 總建筑面積： 67898平方米 地上總建筑面積： 60323平方米 建筑密度： % 容積率： 綠地率： % 總戶數(shù)： 470 大門建筑面積： 53平方米 地下停車庫建筑面積： 3855平方米 地下小氣車停車庫車位數(shù)： 99個 地下自行車停車位數(shù)： 1050個 室外小汽車停車位數(shù)： 176個 商鋪： 709平方米 物管： 604平方米 住宅： 62677平方米 五 開發(fā)建設條件 1土地權屬明晰 2開發(fā)手續(xù)齊備 3場地拆遷基本結束 外部條件基本具備 六 項目開發(fā)商簡介 1 公司名稱： ******房地產有限公司 ******房地產有限公司 2 法人代表： ***房產： *** ***房產： *** 3 法定地址： ***房產： ***市 ***中路 **號 **大廈 ***房產： ***市 ***區(qū) ***幢 4 注冊資本： ***房產 1000萬元人民幣 ***房產 1000萬人民幣 5 經營范圍： ***：房地產開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務 ***：房地產開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務 6 公司簡介： ******房地產開發(fā)有限公司是由省建委批準，省工商局