【正文】 總之，風(fēng)險(xiǎn)與利潤總是并存的。 四、要加大宣傳策劃和公關(guān)活動(dòng)的力度。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要先進(jìn)，具有獨(dú)創(chuàng)性和科學(xué)性。這些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目潛在的價(jià)值所在，同時(shí)也將為項(xiàng)目帶來堅(jiān)強(qiáng)的信心和成功的保障。 3）想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 配套設(shè)施 讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中不足之處。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，做出如下的 營銷和宣傳策略建議： 一、本項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)建議 本項(xiàng)目的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合工程時(shí)間安排，爭取在工程進(jìn)行時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部訂購和預(yù)售，待正式開盤后將銷售期推向高峰。因此，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。 教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學(xué)生學(xué)生入學(xué)。 出行方面：代購車票、船票、飛機(jī)票；接送小孩上學(xué)、入托；接送病人，物品保管等。公司要將本項(xiàng)目打造成一個(gè)新世紀(jì)的標(biāo)板居住小區(qū)，要在服務(wù)上多做研究，多下工夫。 第三，對(duì)住戶垃圾分類袋裝集中處理，回收可利用垃圾。 2 物業(yè)管理全方位運(yùn)作 日常生活的物業(yè)管理是一項(xiàng)具體而細(xì)致的工作，公司為了滿足業(yè)主的生活需要， 塑造小區(qū)形象，將從以下幾個(gè)方面在物業(yè)管理上作出努力。在整改過程中，要成分考慮購房客戶所提供的意見，讓客戶完全滿意為止。 樓盤營銷 物業(yè)銷售一開始，物業(yè)人員應(yīng)該自覺并且自始至終地參加。 1 項(xiàng)目物業(yè)管理的階段劃分 ? 項(xiàng)目初級(jí)階段 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究 ，并立項(xiàng)申請(qǐng)。同時(shí)，還要確立統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，保本得利，服務(wù)社區(qū)的服務(wù)原則。 第七章 ***花園二期 項(xiàng)目物業(yè)管理 物業(yè)管理是本項(xiàng)目的一個(gè)重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。 商鋪建筑面積 709平方米，均價(jià) 4900元 /平方米 ，收入347萬元。按照 ***市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。 3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。 內(nèi)墻面： 純清水房處理。由于小區(qū)入 置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場(chǎng)空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會(huì)所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營造內(nèi)部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標(biāo)準(zhǔn)上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。 五、價(jià)格 就基礎(chǔ)房（清水房）價(jià)格而言，最終銷售的平均價(jià) 格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)控制成本），同時(shí)為了照顧不同消費(fèi)水平的客戶，可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)這一價(jià)格進(jìn)行合適的調(diào)整。 27%的客戶認(rèn)為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。因此，本項(xiàng)目在價(jià)格上具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。 ***花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理應(yīng)被看好。就政策環(huán)境看，一方面來說， ***區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動(dòng)了“ ***名苑”的市政建設(shè)計(jì)劃。不僅如此，這里還是 ***向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域，人氣旺盛，土地價(jià)值高。 3 學(xué)校： 周圍有 20 中、茶店子中學(xué)和茶店子小學(xué)、外國語學(xué)校，教育條件優(yōu)越。當(dāng)然，在具體的操作過程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場(chǎng)環(huán)境的變化。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個(gè)人隱私或內(nèi)外有別的要求。 4 從人們的實(shí)際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關(guān)懷情結(jié)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。這更加增添了人們對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。 2 從消費(fèi)者心理看，對(duì)居住環(huán)境的要求進(jìn)一步提高，消費(fèi)者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)?？梢灶A(yù)見， ***房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭奪將逐步從原來的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。 ***房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。這一年是房地產(chǎn)在全國各地?zé)岢吹臅r(shí)候 ，當(dāng)時(shí)位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了 ***房地產(chǎn)的暴炒。這些數(shù)據(jù)表明，人們?cè)趯?duì)住房要求中，對(duì)私人空間更加講究。 我市商品房的價(jià)格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價(jià)格的商品房正在占據(jù)主流。 房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對(duì)小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤。而啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，更是國家大力開拓國內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住房消費(fèi)以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目得到了越來越多的消費(fèi)者。從更深層次的意義來說，房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費(fèi)需求保持一致，不僅要主動(dòng)了解不同時(shí)期不同階段人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)認(rèn)識(shí)，還應(yīng)主動(dòng)積極地去引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)潮流。這一方面受消費(fèi)者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)適應(yīng)房產(chǎn)新變化的結(jié)果。 人們的消費(fèi)觀念向歐美流 行風(fēng)格靠攏 中國入世，不僅對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來重大影響，同樣會(huì)影響著老百姓的生活觀念和消費(fèi)觀念?？梢灾溃谌胧乐?，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平都將會(huì)和國際接軌。這一歷史性的事件將從根本上改變我國現(xiàn)有的市場(chǎng)競爭方式和情況。 總之， ***花園二期地處 ***市黃金的居住區(qū)域，周邊環(huán)境及交通狀況良好，市政配套設(shè)施相當(dāng)完善。 該項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。經(jīng)過不斷發(fā)展，公司已經(jīng)具備了科學(xué)的管理體系和現(xiàn)代化企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，匯納了業(yè)界精 英。我們真誠希望能以貴行攜手合作，共創(chuàng)輝煌。開發(fā)項(xiàng)目有：錦江公寓、千和苑、興隆苑（東、西）。這為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的輿論氛圍和基礎(chǔ)，有利于項(xiàng)目將來的宣傳和營銷。 第一章 項(xiàng)目背景分析 一 、從宏觀 經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)發(fā)展形式分析，國家政策利好為房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的發(fā)展契機(jī)。從近年黨中央、國務(wù)院對(duì)西部大開發(fā)的政策和法規(guī)來看，十分有利于 ***房地產(chǎn)的蓬勃 發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國消費(fèi)這一個(gè)主要的消費(fèi)支撐點(diǎn)，也將因此而享受到各種政策的優(yōu)惠待遇。這種復(fù)合的概念極為強(qiáng)烈的打動(dòng)了購房者追求時(shí)尚，講究品位的心理，滿足了他們的崇洋欲望。要充分解決人們對(duì)空氣、綠化陽光以及園林景觀等功能需求，達(dá)到居住環(huán)境的功能優(yōu)化，匯聚更多的人氣，推動(dòng)住宅小區(qū)盡快成型 智能化是指住宅除了硬件設(shè)施的投入，增強(qiáng)功能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，更把導(dǎo)入優(yōu)秀的物業(yè)管理作為小區(qū)開發(fā)的軟件。對(duì)一部分投資者而言，房地產(chǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的投資領(lǐng)域。這一情況會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)的資金得到更好的保證。 第二章 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析 一、現(xiàn)階段 ***房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況和特點(diǎn) ***房地產(chǎn)市場(chǎng)有著獨(dú)特的個(gè)性，通過對(duì) ***市中、高檔住宅市場(chǎng)的基本狀況的調(diào)查，可以對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 做以下總結(jié)： 用于開發(fā)的地塊面積普遍偏小，規(guī)模大的小區(qū)不多，容積率偏高，建筑密度大。 通過數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi) 者對(duì)于價(jià)格的敏感度已經(jīng)減弱，而更多追求的是對(duì)住宅地理環(huán)境和交通環(huán)境等綜合因素的考慮。如表格所示： 不同收入階層對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 普通多層單元房 1779 4000 復(fù)層 1829 4544 高層電梯公寓 1964 4682 庭院式別墅 2224 5050 躍層式 2094 4889 其他 1733 3750 調(diào)查顯示的另外一個(gè)結(jié)果就是， 38%的被訪者希望選擇三室二廳的戶型， %愿意選擇四室二廳，三室一廳的選擇率為 %，三種戶型的期望選擇綠總計(jì)達(dá) 82%左右。 不同收入階層對(duì)住宅街區(qū)環(huán)境期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個(gè)人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 大型百貨商場(chǎng) 2017 4811 超級(jí)市場(chǎng) 2053 4694 自由市場(chǎng) 1988 4478 好的醫(yī)院 2021 4608 好的學(xué)?；蛴變簣@ 2046 4617 一流的餐館 2125 5090 公園 1935 4464 多功能娛樂場(chǎng)館 1952 4508 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 1975 4634 豐富的街區(qū)小餐館 2021 4841 電影院或書店 1940 4656 綠地或草坪 2034 4644 公共車站 1916 4341 其他 2104 5159 三、 ***市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 中國成功入世、西部大開發(fā)緊密鑼鼓地進(jìn)行、國家再次降稅降息、中產(chǎn)階層正在逐步增多，所有的這些情況都在表明， ***的房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了新的一個(gè)良好的機(jī)遇。 從 1996年開始，盲從了 4年之久的 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)終于慢慢地開始步入正規(guī)化。 ***三環(huán)路的修建和竣工，將給 ***城市發(fā)展帶來更多的空間，也會(huì)留給房地產(chǎn)足夠的開發(fā)土地。由于政府城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的轉(zhuǎn)移，從客觀上緩解了西門的競爭壓力。因此，對(duì)于生活在喧鬧都市中的人來講，那些離鬧市區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)量較好，周邊環(huán)境比較理想，人文氣氛濃厚，生態(tài)結(jié)構(gòu)合理的商品房繼續(xù)受到他們溫暖的青睞。進(jìn)入九十年代末期，隨著地球生態(tài)環(huán)境被破壞，有關(guān)人類的生存環(huán)境問題越來越嚴(yán)重。隨著對(duì)外開放程度的加深。而新興的各種樣式的樓盤大受歡迎。對(duì)那些要打造品牌的開放商來說，應(yīng)當(dāng)不失時(shí)機(jī)地抓住現(xiàn)在的機(jī)遇。 為了項(xiàng)目計(jì)劃的更好實(shí)施，本章從 ***村周邊環(huán)境以及 ***花園二期的實(shí)際情況對(duì)本項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)以及目標(biāo)作出定位、分析。事實(shí)也是如此。本項(xiàng)目所在區(qū)域占據(jù)了這些天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)。 特殊的地域優(yōu)勢(shì)讓 ***村擁有了一個(gè)良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。 作為客觀經(jīng)濟(jì)“晴雨表”的房地產(chǎn)業(yè)在國家實(shí)施積極的金融和財(cái)政政策的影響下，會(huì)掀起又一個(gè)開發(fā)高潮。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，需從以下幾種因素進(jìn)行考慮： （ 1） 目標(biāo)顧客 （ 2） 市場(chǎng)能力接受的價(jià)格 （ 3） 與競爭對(duì)手的項(xiàng)目產(chǎn)品差異化 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，客戶希望的戶型中 ，“躍層式”為最大的比例，希望的價(jià)格為 2200元 /平方米，在本項(xiàng)目中的實(shí)際操作中十分可行。其他的社區(qū)設(shè)施可以根據(jù)用戶要求增設(shè)。 廣告主題，我們建議應(yīng)抓住該項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點(diǎn)。 （ 2）空間豐富、既連又分 地塊中部把組團(tuán)提分一分為二，提供了正南北向戶型。 住宅 按照節(jié)約用地，組合靈活，結(jié)構(gòu)規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設(shè)計(jì)上，采用 梯四戶，室內(nèi)布置有主仆分區(qū)，戶過渡區(qū)。 公共設(shè)施 由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會(huì)所、停車場(chǎng)、各元素的設(shè)置配合分期發(fā)展過程的需要。 3） 公建空調(diào)預(yù)留：密所各房間設(shè)空調(diào)插座一個(gè)。 消防：地下庫設(shè)有消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋標(biāo)志（含報(bào)警） ，帶商鋪?zhàn)≌O(shè)消火栓滅火系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防功能。 第六章 ***花園二期經(jīng)濟(jì)效益分析 一 、開發(fā)周期 整個(gè)項(xiàng)目從開始建設(shè)到客戶入住周期為 15個(gè)月。因此，銷售的良好將保證銷售收入的增加。當(dāng)我們?yōu)闃I(yè)主提供了可靠、完善、優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)后，就能讓本項(xiàng)目得到最終的完善，而且有利于將本項(xiàng)目打造成公司的品牌形象。這樣的好處將可以盡早建立一條龍的管理流程，讓本項(xiàng)目的管理在業(yè)主使用之前就已經(jīng)很成熟了。只有積極掌握了這些情況后，才能 在后期的管理與使用時(shí)更加得心應(yīng)手。 接管驗(yàn)收 物業(yè)經(jīng)過政府部門竣工驗(yàn)收合格后，公司還要組織人員對(duì)物業(yè)施工結(jié)果進(jìn)行接管驗(yàn)收，要檢查物業(yè)是否合格，各種設(shè)施設(shè)備能否正常使用，是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，特別是購房客戶所關(guān)心的問題。在此期間，公司將與大量的業(yè)主開始聯(lián)系和交往，通過這些初步的交往和業(yè)主建立良好關(guān)系，樹立良好形象。 小區(qū)環(huán)境建設(shè)