【正文】 念向歐美流 行風格靠攏 中國入世，不僅對國民經(jīng)濟帶來重大影響，同樣會影響著老百姓的生活觀念和消費觀念。簡單而言，這種國際化趨勢其實就是一種規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復合。這一方面受消費者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動適應房產(chǎn)新變化的結果。 生態(tài)化在于住宅關注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。從更深層次的意義來說，房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費需求保持一致，不僅要主動了解不同時期不同階段人們的消費水平和消費認識，還應主動積極地去引導消費者的消費潮流。 三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來越多的人接受 房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因 隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由 原來的單純的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。消費者的觀念一日趨成熟，其住房消費以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項目得到了越來越多的消費者。特別是現(xiàn)在已經(jīng)入世，預計將有更多的國外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。而啟動住宅市場，更是國家大力開拓國內(nèi)消費需求的突破口。仍何一個有眼光和有抱負的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會錯過這個千栽難逢的好機遇。 房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設得整潔、美觀、明快，同時還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤。 二、 ***市房地產(chǎn)市場需求特點和狀況調(diào)查結果還顯示出如下 ***市房地產(chǎn)市場需求狀況特點 消費者對住宅需求的狀況，對位置考慮的居多，占 %，對價格考慮的占 23%，對交通考慮的占 22%，對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占 20%，對戶型考慮的占 %，房屋質(zhì)量好壞考慮的占 %。 我市商品房的價格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價格的商品房正在占據(jù)主流。在整個中檔價格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這些數(shù)據(jù)表明，人們在對住房要求中，對私人空間更加講究。這 些數(shù)據(jù)充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。這一年是房地產(chǎn)在全國各地熱炒的時候 ，當時位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了 ***房地產(chǎn)的暴炒。這一惡果直接拉低了 ***的房產(chǎn)價格。 ***房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。 1 從發(fā)展區(qū)域來看， ***東門將成為房地產(chǎn)市場新的戰(zhàn)略地帶 ，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競爭壓力 。可以預見， ***房地產(chǎn)市場的爭奪將逐步從原來的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。由 于西門歷來是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競爭還是會很激烈。 2 從消費者心理看，對居住環(huán)境的要求進一步提高，消費者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠離鬧市區(qū)。人們對生活的 質(zhì)量要求也隨之提高。這更加增添了人們對遠離市區(qū)尋找家園的信心和希望。經(jīng)過十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過積極的作用。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關懷情結，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。這對剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國房地產(chǎn)事業(yè)來說意義很大。 4 從人們的實際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞。因此從前設計簡單 樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個人隱私或內(nèi)外有別的要求。這個時機如果把握好，把握準，投資是很容易回收利潤。當然，在具體的操作過程中，還應該隨時把握住政策的變化和市場環(huán)境的變化。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點地域。 3 學校： 周圍有 20 中、茶店子中學和茶店子小學、外國語學校，教育條件優(yōu)越。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂的成分，卻從側(cè)面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。不僅如此，這里還是 ***向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域，人氣旺盛，土地價值高。文化氛圍濃厚。就政策環(huán)境看，一方面來說， ***區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動了“ ***名苑”的市政建設計劃。所以本項目的政策環(huán)境是好的。 ***花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理應被看好。 GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背 景和有利的支持。因此，本項目在價格上具有相當優(yōu)勢。因此，本項目處于羊西線范圍，目標客戶確定在家庭月收入 2021到 3000元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2021元以內(nèi)的消費群體。 27%的客戶認為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。但是在住房修建的最后初裝中，需要預設保安預警和報警電子設備。 五、價格 就基礎房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價 格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據(jù)實際情況對這一價格進行合適的調(diào)整。促銷開始時間宜在項目動土時就實施。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標準上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。 總平面布局 總體布局是基于結合實際地形，考慮周 邊環(huán)境利弊因素，符合有關規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進行錯落有致的靈活組合，既適應地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營造內(nèi)部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設計時要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。要在小區(qū)入口處設立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。由于小區(qū)入 置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。 內(nèi)墻面： 純清水房處理。樓梯間設照明燈、選時開關控制，地下車庫設設事故照明， 日常照明。 3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。 燃氣工程：每戶燃氣到位，配熱水器、爐具、煤氣表用 4立方米。按照 ***市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。 ***花園二期項目的外部建設條件基本具備。 商鋪建筑面積 709平方米，均價 4900元 /平方米 ，收入347萬元。根據(jù)前面對市場和本項目銷售前景的分析，本項目的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，不會有滯銷的情況發(fā)生。 第七章 ***花園二期 項目物業(yè)管理 物業(yè)管理是本項目的一個重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。這樣做可以讓本項目的物業(yè)管理內(nèi)容和國際接軌。同時，還要確立統(tǒng)一管理，綜合服務，保本得利，服務社區(qū)的服務原則。 本項目的物業(yè)管理將貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)運作的過程，從項目立項、規(guī)劃設計、建設施工、竣工驗收以及到業(yè)主入住使用，物業(yè)管理無處不在，無處不有。 1 項目物業(yè)管理的階段劃分 ? 項目初級階段 對本項目進行可行性分析研究 ，并立項申請。 舉例說明： a小區(qū)圍墻：高度、使用材料、顏色及品牌 b 小區(qū)大門：大門的設置、車輛和人員在大門聚集時的處置 c外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調(diào)位的設置，排污水管的配套情況 d住戶防護門、窗 ：材料、顏色、品牌 e 廚房生活設施：抽油煙機、熱水器、沐浴器的排泄通道 f 其他生活設施：室內(nèi)冷熱水管、電視光纖、電線、電話線的材料及布局 gVI識別系統(tǒng)：標識品牌的選擇 h智能花系統(tǒng)：種類、功能和品牌 I物業(yè)用房：面積、位置、裝修設計 J 公共設施：配電、機房、垃圾、綠化用水、共廁的要求及分布；交通道路的設施以及綠化環(huán)境的種類和搭配 K娛樂設施：健身、休閑、娛樂和購物等 工程施工階 在這一階段，公司應積極了解施工過程中的各種圖紙，弄清土建結構、管線走向、配套設施建設、設備安裝等。 樓盤營銷 物業(yè)銷售一開始，物業(yè)人員應該自覺并且自始至終地參加。 施工監(jiān)理 這是一個非常重要的 工作環(huán)節(jié)，公司應對開放上、業(yè)主以及自身負責，就必須對物業(yè)施工進行監(jiān)督管理，以保證工程質(zhì)量，避免留下隱患。在整改過程中，要成分考慮購房客戶所提供的意見，讓客戶完全滿意為止。同時，公司還應該在會上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強調(diào)裝修要求以及其他一些事項。 2 物業(yè)管理全方位運作 日常生活的物業(yè)管理是一項具體而細致的工作，公司為了滿足業(yè)主的生活需要， 塑造小區(qū)形象，將從以下幾個方面在物業(yè)管理上作出努力。飲用水質(zhì)量高 煤氣供應正常，供電系統(tǒng)符合生活需要 有線電視、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)齊備 消防設施、土建結構等安全設備能夠達到規(guī)定指標 交通條件理想 對突發(fā)事件和各種緊急情況的應變能力強 要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設立專門的工程技術部，加強對小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護、修繕、更新、改造。 第三，對住戶垃圾分類袋裝集中處理，回收可利用垃圾。安全問題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術安全防范、公共秩序管理等內(nèi)容。公司要將本項目打造成一個新世紀的標板居住小區(qū)，要在服務上多做研究，多下工夫。公司將開展下面的專項服務： 日常生活類服務 包括日常生活中的衣、食、住、行各個方面和各種家政服務。 出行方面：代購車票、船票、飛機票；接送小孩上學、入托；接送病人，物品保管等。 開辦美發(fā)廳。 教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學生學生入學。 經(jīng)紀代理中介服務 拓展經(jīng)紀、代理與中介服務工作。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。 ***二期項目除 了日常生活中的全面細致優(yōu)秀的物業(yè)服務外，還將引進先進的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應傳輸系統(tǒng)。因此，宣傳策略和營銷策略應該作為項目開發(fā)的核心。要尋找到本項目的最佳的賣點，根據(jù)這些賣點來制造新聞、制定媒介宣傳策略。 根據(jù)本項目的實際情況，做出如下的 營銷和宣傳策略建議： 一、本項目推廣時機建議 本項目的最佳推廣時機應結合工程時間安排，爭取在工程進行時實現(xiàn)內(nèi)部訂購和預售，待正式開盤后將銷售期推向高峰。增設廣告路牌和布幅。 配套設施 讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中不足之處。 版幅：以大版幅為主體，結合購房超市欄目 注： 60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報， 65%非常喜愛收看電視。這樣很容易在強銷期內(nèi)抓住每一個細分市場。 廣告心理策略 即針對消費者購買心理，采取廣告運動。 3）想象空間：廣告要引導消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動感。 ***花園二期項目的開發(fā)對帶動城西周邊環(huán)境具有不可估量的作用。這些獨特的優(yōu)勢，將成為本項目潛在的價值所在，同時也將為項目帶來堅強的信心和成功的保障。 一、對項目的整體設計方案進行認真的，完善的設計和審定，不要疏忽任何細小的地方。結構設計要先進，具有獨創(chuàng)性和科學性。 ***花園二期周 邊環(huán)境的綜合治理必然是項目開發(fā)的配套工程。 四、要加大宣傳策劃和公關活動的力度。 五、項目開發(fā)周期長，自然存在可變的因素。 總之，風險與利潤總是并存的。在入世與西部大開發(fā)的良好環(huán)境之下，在本項目開發(fā)的諸多有利條件下，在平等互利的原則下，我們真誠希望我們雙方能夠攜手共同前進，為西部大開發(fā)，為 ***經(jīng)濟的騰飛和 ***城市的繁榮作出貢獻！ 祝貴行取得更加優(yōu)異的成績！ 2021年 3月