【正文】 爭環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開發(fā)和利用的。在選擇住房的時候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來越被重視。三環(huán)路的開通還會緩解城市的交通壓力， ***交通條件將進(jìn)一步得到改善。 制造概念一直是各 個房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡利用的手段。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問題確實(shí)能夠牽動消費(fèi)者的心，引起他們的共鳴。房地產(chǎn)商對歐美風(fēng)格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對于流行時尚的興趣，另一方面也表明了我國房地產(chǎn)風(fēng)格正在逐步和國際接軌。因此，歐美風(fēng)格的概念將會被繼續(xù)使用。人們在解決住房的同時，更注重享受。約層式的最大特點(diǎn)是將家庭的“公共場所（會客、吃飯和娛樂）”與休息學(xué)習(xí)區(qū)利用空間落差進(jìn)行自然的隔離。不僅如此，在 ***剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)時，***房地產(chǎn)業(yè)還迎來了一個難得的緩沖期的機(jī)會。也說明本項(xiàng)目的前景十分地好。占地 畝，屬西門郊外的居家理想之地。 2 購物： 與紅旗商場、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居 家非常便利。 二、 ***花園項(xiàng)目優(yōu)勢分析 1 地域優(yōu)勢 在 ***流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權(quán)人住西門，工人階級住東門，不三不四住北門”。這里由于遠(yuǎn)離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。經(jīng)過政府重新打造后的羊西線已經(jīng)被公認(rèn)為 ***的黃金干道，集休閑、娛樂一體。 2 環(huán)境優(yōu)勢 由上面的地域優(yōu)勢可以總結(jié)出本項(xiàng)目環(huán)境上的優(yōu)勢。更為重要的是，***向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競爭壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機(jī)會。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數(shù)”創(chuàng)造新高。 本項(xiàng)目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價(jià)在 2200 元 /平方米（均價(jià)），起性價(jià)比將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域的其他樓盤。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為 80 到 130平方米。一房一廳占 17%，三房一廳一衛(wèi)占 15% （ 2）面積選擇 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之間占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）廳房面積分布 在面積一定的情況下 34%的客戶認(rèn)為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。 四、物業(yè)管理 住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務(wù)，考慮到本項(xiàng)目所處環(huán)境是在市郊，需要項(xiàng)目配套提供保安方面服務(wù)，因此整個項(xiàng)目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服務(wù)和設(shè)施，此服務(wù)可以通過物業(yè)管理收費(fèi)運(yùn)作。同時，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項(xiàng)目的附加價(jià)值。開始時，促銷的密度和力度易強(qiáng)，整個過程中，平緩的力度與期間多次反復(fù)穿插高力度促銷，使項(xiàng)目的優(yōu)勢能夠被潛在購買者盡 快認(rèn)同。 一、 ***花園二期規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃的原則 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)今時代人們對物質(zhì)和精神文明提出了更新的要求，建設(shè)一個高品質(zhì)、多元化、智能化的住宅區(qū)已經(jīng)成為必然，為此規(guī)劃設(shè)計(jì)原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化居住條件的追求， 更注重對居住者品質(zhì)的提高。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內(nèi)各元素之間功能與景觀的布局關(guān)系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，為區(qū)域環(huán)境增色。 （ 3）群體輪廓，錯落豐富 建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯落組合形成豐富的立體輪廓，整個小區(qū)以色彩明麗。住宅首層全部作架空層，與公共設(shè)施、綠化、水池、小道連成了一個行人活動區(qū)，每棟住宅均有連 廊相通。 綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內(nèi)庭。富于層次的花木結(jié)合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。 外墻面： 水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣 1） 用電標(biāo)準(zhǔn)： 8KW/戶 2） 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。 2） 電話設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：主臥和客廳 1路電話線。小區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，滿足消防的功能。 第五章 ***花二期建設(shè)場地及條件 ***花園二期位于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，項(xiàng)目占地 。雨、污水就近排入?yún)^(qū)內(nèi)市政雨、污干管，供水、供電、供氣就近接城市水、電、氣干管線。 停車場：停車場可停放 99 輛機(jī)動車，按每個車位售價(jià)6萬元計(jì)算，銷售收入為 594萬元。但總體來看，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較小。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可行，項(xiàng)目具備了效益的保障性。同時還應(yīng)該主動學(xué)習(xí)和吸收國內(nèi)外先進(jìn)的，健康的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。以法律為標(biāo)準(zhǔn)，以同業(yè)主達(dá)成的和約為依據(jù)，在其中貫徹自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的原則。通過以上措施，最終完善本項(xiàng)目的物業(yè)管理化體系，提高管理水平和服務(wù)水平，最終實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，管理手段自動化的“五化”目標(biāo)。 下面將詳細(xì)介紹本項(xiàng)目的物業(yè)管理計(jì)劃。 ? 項(xiàng)目實(shí)施階段 物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 在這一階段里，公司將憑借長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、豐富的專業(yè)知識，從物業(yè)管理的各個方面給予房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)上的專業(yè)性建議，讓物業(yè)開發(fā)能夠合理利用，讓配套功能更加齊全，以便于業(yè)主居住。在施工時有不合理的地方，還應(yīng)該及時給以糾正。這一階段其實(shí)也是對物業(yè)人員培訓(xùn)和考核的階段。 質(zhì)量整改 對驗(yàn)收不合格的物業(yè)設(shè)施，公司要敦促施工單位進(jìn)行及時的整改。一旦入住率超過 50%，公司應(yīng)該組織召開業(yè)主大會，在會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時針對業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，根據(jù)不同的家居人口狀況、年齡組成、生活水平、文化背景等因素進(jìn)行常規(guī)、專項(xiàng)、特約服務(wù)設(shè)計(jì)、最大限度的滿足業(yè)主需求。歸納起來，滿足業(yè)主的居住要求，就是要滿足他們的這些要求： 供水、排水系統(tǒng)正常。 其次，在小區(qū)業(yè)主間開展環(huán)保宣傳活動，加強(qiáng)環(huán)保意識。公司應(yīng)將安全管理作為日常物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容。 小區(qū)公益服務(wù) 一個小區(qū)的公益服務(wù)質(zhì)量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低。 1）公司專項(xiàng)服務(wù)，應(yīng)該將服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布，增加服務(wù)的透明度。 居住方面：代掃房間衛(wèi)生、室內(nèi)裝修、搬家等。 開辦飲食店。 文化方面：開辦圖書室、錄象室、舉辦各種展覽、文化知識講座等。 金融服務(wù) 代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開辦儲蓄所、信用 社等。 社會福利類服務(wù) 指公司提供帶有社會福利性質(zhì)的各種服務(wù)工作。 以上是從物業(yè)管理各個階段展示了未來本項(xiàng)目物業(yè)方面的優(yōu)越性。如果因?yàn)樾麄鞑呗缘氖д{(diào)和營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就證明了整個項(xiàng)目的失敗。具體而言，就是要通過營銷戰(zhàn)略的制定將銷售的主要對象即客戶目標(biāo)劃分和確立?，F(xiàn)在我們就結(jié)合 ***花園二期的實(shí)際情況來尋找項(xiàng)目要點(diǎn)，并討論出適合本項(xiàng)目的具體的項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略。 四、項(xiàng)目包裝重點(diǎn) 現(xiàn)場部分 樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。 付款方式 提供多種付款方式供客戶選擇，并進(jìn)行誘惑性的導(dǎo)購方式，因?yàn)楸卷?xiàng)目購買能力相對較弱。 六、媒體建議 在動態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為： 報(bào)版： 70% 電視： 20% 夾報(bào)： 10% 報(bào)版：以商報(bào)為主，結(jié)合華西等輔助報(bào)紙。 2）差別市場廣告策略 強(qiáng)銷期 步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個成功的廣告。由于 ***村處于羊西線旁，屬于都市的風(fēng)水寶地。和市區(qū)的同類項(xiàng)目比較， ***二期項(xiàng)目處于二環(huán)路外，對于許多厭倦了都市喧囂的人來說，這里是難得的靜謐的樂園?，F(xiàn)在我們就從以下幾點(diǎn)全面分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在，并提出合理科學(xué)的避免辦法。立面形態(tài)要美觀新穎。由于人們的居住觀念正在向國際化接軌，更加注重生活的質(zhì)量以及居住的品位，對居住環(huán)境也會百般挑剔。首先要招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過有效的營銷來克服因競爭激所導(dǎo)致的銷售不暢。這些概念要能體現(xiàn)項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，要有親和力和煽動性，容易給人的心靈造成震撼力。只要我們善于把握市場規(guī)律，就能有效控制這些可變的因素。最后，我們向貴行領(lǐng)導(dǎo)和全體員工表達(dá) ***房產(chǎn)和 ***房產(chǎn)的良好祝愿，并歡迎你您們光臨我司。但對于 ***和 ***這兩家經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)嬌子來說，他們靠著敏銳的市場洞察力，堅(jiān)韌有效的市場控制力，可以讓任何風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w于風(fēng)平浪靜。但市場形勢的變化以及資金的籌集投放的變化都是有規(guī)律可以尋找的。將項(xiàng)目通過各種宣傳媒體或不同社群活動推向社會，讓社會公眾形成一種強(qiáng)勢的消費(fèi)概念?？梢酝ㄟ^政府出面解決區(qū)域內(nèi)居民的拆遷安置，按照 ***市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合整治，營造出良好的居住環(huán)境，讓人們認(rèn)同。同時，要盡量減少公攤面積。 因?yàn)槟呐率腔覊m大小的疏忽和隱患，都能給整個項(xiàng)目帶來不可估量的損失。但我們也不能忽視了項(xiàng)目本身隱含的風(fēng)險(xiǎn)。加上便利的交通，良好的人文環(huán)境和居住條件，多個高尚小區(qū)的聚集，這些已經(jīng)具備了投資 的條件。 4）記憶：每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進(jìn)行對比，因此有一定的時間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費(fèi)者的心理變化過程：從感知 — 了解 — 信賴 — 產(chǎn)生購買行為 1）消費(fèi)者的需求：需求是消費(fèi)者購買本項(xiàng)目的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。 3）集中市場廣告策略 持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長，力量分散，因此，在這一段時期采用把廣告宣傳的重點(diǎn)集中于細(xì)分的一個或幾個目標(biāo)市場上，以求在較小的細(xì)分市 場中占有較大份額。 七、立體化市場推廣建議 廣告目標(biāo)市場策略 針對項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，依據(jù)不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個性特點(diǎn)等，我們特制定了不同的廣告訴求點(diǎn)和廣告表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場上更全面的傳遞廣告信息。 5 物業(yè)管理 采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段、讓客戶不出戶也感受到居家的便利，解決他們的后 顧之憂。工地外圍墻景觀化。 二、本項(xiàng)目推廣的整體策略 盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但本項(xiàng)目的推廣仍然要走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購買行為。 營銷過程是一個綜合性的復(fù)雜過程，包含了廣告策劃、促銷以及公關(guān)等相關(guān)活動。對本項(xiàng)目而言，從項(xiàng)目立項(xiàng)計(jì)劃伊始就應(yīng)該確立適合于該項(xiàng)目的宣傳、營銷的整體思路和戰(zhàn)略部署。公司要形成一套真正意義上的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，以便管理更加方便、快捷和完善。 2）委托性服務(wù) 委托性服務(wù)的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是針對性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。 包括：物業(yè)市場營銷與租賃、物業(yè)管理策劃；房產(chǎn)評估、公證。 衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。 經(jīng)營、安裝、維修各種家用電器和生活用品。 商業(yè)類服務(wù) 開展多種經(jīng)營活動，提供各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。 衣著方面：收洗衣服、被褥、補(bǔ)衣、制衣等。公司將堅(jiān)持以人為本的服務(wù)原則，強(qiáng)化員工服務(wù)觀念，對物業(yè)人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，提高他們的素質(zhì)。圍繞這些內(nèi)容， 公司建立了專門的保安隊(duì)伍，認(rèn)真仔細(xì)地作好小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛的秩序管理，以及安全監(jiān)視、巡視、門崗執(zhí)勤等各項(xiàng)工作。 第四，聘請專業(yè)的園藝工人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化建設(shè)和管理。 小區(qū)環(huán)境