【正文】 正在被拋棄，消費者更希望在更為廣闊和相對獨立的空間生活與學(xué)習(xí)。這一方面證明 ***房地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，消費者對商品放的經(jīng)濟承受力有所提高。由于大多數(shù)開發(fā)商利用所處區(qū)域位于市區(qū)，各種配套齊備的特點來減少小區(qū)公建設(shè)施，以降低成本。 綜上所述，隨著我國國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，隨著世界貿(mào)易組織的大門徐徐打開，以及西部大開發(fā)的進行， ***房地產(chǎn)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿薮蟮漠a(chǎn)業(yè)，它的需求量將隨著中產(chǎn)階層的增加而變大。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展了這么多年，市場環(huán)境正在越來越成熟。 房地產(chǎn)開發(fā)必須要和人們消費需求保持一致 從淺顯意義來說，商品房住宅是為了滿足人們的住房消費需求而存在 的。未來的房地產(chǎn)因為這些消費者的情感變化而出現(xiàn)更加寬闊的發(fā)揮空間。國家的降稅降息措施為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了全新的，更加廣闊的環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為房地產(chǎn)的開發(fā)競爭提供了更加活躍的大舞臺。因為房地產(chǎn)早被納入了國民經(jīng)濟的新的增長點的范疇。 1 中國加入 WTO對房地產(chǎn)業(yè)的巨大沖擊和挑戰(zhàn)。 該項目由 ***市兩大實力雄厚的房地產(chǎn)公司，******房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和 ******房地產(chǎn)有限公司攜手合作完成，風(fēng)險小，技術(shù)力量和資金力量更為雄厚。已開發(fā)完成 51000 平方米，現(xiàn)正在開發(fā)有 30000平方米。 第一部分 項目概況 一 項目名稱 ： ***花園二期商品房 二 建設(shè)地點 ： ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組 三 項目性質(zhì) ：商品房住宅開發(fā) 四 項目主要技術(shù)指標： 1占地面積： 2總建筑面積： 67898平方米 其中： 總用地面積： 凈用地面積： 代征地面積： 總建筑面積： 67898平方米 地上總建筑面積： 60323平方米 建筑密度： % 容積率： 綠地率： % 總戶數(shù)： 470 大門建筑面積： 53平方米 地下停車庫建筑面積： 3855平方米 地下小氣車停車庫車位數(shù)： 99個 地下自行車停車位數(shù)： 1050個 室外小汽車停車位數(shù)： 176個 商鋪： 709平方米 物管： 604平方米 住宅： 62677平方米 五 開發(fā)建設(shè)條件 1土地權(quán)屬明晰 2開發(fā)手續(xù)齊備 3場地拆遷基本結(jié)束 外部條件基本具備 六 項目開發(fā)商簡介 1 公司名稱： ******房地產(chǎn)有限公司 ******房地產(chǎn)有限公司 2 法人代表： ***房產(chǎn)： *** ***房產(chǎn)： *** 3 法定地址： ***房產(chǎn)： ***市 ***中路 **號 **大廈 ***房產(chǎn)： ***市 ***區(qū) ***幢 4 注冊資本： ***房產(chǎn) 1000萬元人民幣 ***房產(chǎn) 1000萬人民幣 5 經(jīng)營范圍： ***：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、裝修等業(yè)務(wù) ***：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù) 6 公司簡介： ******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由省建委批準，省工商局登記注冊，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)公司。公司成立于 1999 年 2 月 4 日。 七 項目效益分析 ***花園二期項目是 ***公司和 ***公司經(jīng)過認真、全面地市場調(diào)查、分析國家政策和相關(guān)市場環(huán)境，認真總結(jié)***花園一、三期項目和其他項目的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上順應(yīng)現(xiàn)代居家呼喚開發(fā)的精品住宅小區(qū)，因而準備工作充分，符合市場競爭規(guī)律和房地產(chǎn)發(fā)展形式，符合國家有關(guān)政策和法規(guī)。除了兩個單位投資 6000 萬元的項目資金外，還可以通過項目的分期開發(fā)，預(yù)售房屋收回資金再行投放，也可以通過尋求金融支持獲得項目運作的貸款，確保資金的到位。 2021 年，我國成功加入了世界貿(mào)易組織。國家要以此刺激消費需求，推動西部大開發(fā)的進一步發(fā)展。 二、中國的入世帶給人們消費觀念的根本變革，人們對城市住宅的認識有了新的變化，即規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化特征，這些將是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求和動力。 房地產(chǎn)建筑規(guī)模及標準正在和國際流行時尚接軌 前面一點說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)建筑正在朝著規(guī)?；?、生態(tài)化、智能化、專業(yè)化的國際化標準靠攏。它當(dāng)然應(yīng)該和人們的消費觀念保持一致。住宅需求已由集團購買逐漸轉(zhuǎn)向個人，購買由少數(shù)富裕階層購買轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階層購買，中產(chǎn)階層的潛在消費需求旺盛，消費的品質(zhì)和價位等呈現(xiàn)出多樣化特征。同時，它的相關(guān)帶動效應(yīng)強，對國家經(jīng)濟增長具有直接 的推動作用。 房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“概念地產(chǎn)”運作階段，概念地產(chǎn)最大特點就是引導(dǎo)消費、激活市場，開發(fā)商在開發(fā)過程中盡可能地釋放各自樓盤的能量，展示與眾不同的個性，以此贏得更多的消費者。另一方面也顯示了現(xiàn)代住房條件正向國際化標準靠攏。 不同收入階層對房屋戶型的期望選擇偏好比較 房屋結(jié)構(gòu) 平均個人月收入（元） 家權(quán)平均家庭月收入（元） 二室一廳 1733 4166 二室二廳 1902 3900 三室二廳 1786 4295 三室一 廳 1739 4427 四室一廳 2241 5032 四室二廳 2310 5444 被訪者對配套功能需求， %的人希望有一個大的陽臺， %需要雙衛(wèi)生間， %需要書房，對電腦網(wǎng)絡(luò)布線提及率為 %，車庫為 %，屋頂花園、電梯和工作提及率只占 25%左右。 過去 ***房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段： 第一個階段從 1992年到 1993年。這時政府也加強了對房地產(chǎn)市場的規(guī)劃、監(jiān)督、管理，引導(dǎo)著房地產(chǎn)向健康的方向發(fā)展，各種配套齊全，定價相對合理，擁有各種概念的樓盤相繼推出，并被市場所接受。而市區(qū)和二環(huán)路內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到相對飽和的狀態(tài)。因此，無論從地域環(huán)境看，還是從競爭環(huán)境看，西門二環(huán)路近郊的地塊都是值得開發(fā)和利用的。三環(huán)路的開通還會緩解城市的交通壓力， ***交通條件將進一步得到改善。而這些受人們普遍關(guān)心的環(huán)境問題確實能夠牽動消費者的心，引起他們的共鳴。因此，歐美風(fēng)格的概念將會被繼續(xù)使用。約層式的最大特點是將家庭的“公共場所（會客、吃飯和娛樂）”與休息學(xué)習(xí)區(qū)利用空間落差進行自然的隔離。也說明本項目的前景十分地好。 2 購物： 與紅旗商場、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居 家非常便利。這里由于遠離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數(shù)偏低。 2 環(huán)境優(yōu)勢 由上面的地域優(yōu)勢可以總結(jié)出本項目環(huán)境上的優(yōu)勢。低指數(shù)的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。 本項目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價在 2200 元 /平方米（均價），起性價比將遠遠高于同區(qū)域的其他樓盤。一房一廳占 17%，三房一廳一衛(wèi)占 15% （ 2）面積選擇 60平方米以下占 10% 90平方米以下占 30% 90到 130平方米之間占 50% 130平方米以上占 10% （ 3）廳房面積分布 在面積一定的情況下 34%的客戶認為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。同時，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項目的附加價值。 一、 ***花園二期規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃的原則 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)今時代人們對物質(zhì)和精神文明提出了更新的要求，建設(shè)一個高品質(zhì)、多元化、智能化的住宅區(qū)已經(jīng)成為必然，為此規(guī)劃設(shè)計原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化居住條件的追求， 更注重對居住者品質(zhì)的提高。 （ 3）群體輪廓，錯落豐富 建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數(shù)的錯落組合形成豐富的立體輪廓，整個小區(qū)以色彩明麗。 綠化景觀設(shè)計 小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內(nèi)庭。 外墻面： 水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。 2） 電話設(shè)置標準：主臥和客廳 1路電話線。 第五章 ***花二期建設(shè)場地及條件 ***花園二期位于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，項目占地 。 停車場：停車場可停放 99 輛機動車，按每個車位售價6萬元計算，銷售收入為 594萬元。項目的經(jīng)濟效益可行，項目具備了效益的保障性。以法律為標準，以同業(yè)主達成的和約為依據(jù)，在其中貫徹自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的原則。 下面將詳細介紹本項目的物業(yè)管理計劃。在施工時有不合理的地方，還應(yīng)該及時給以糾正。 質(zhì)量整改 對驗收不合格的物業(yè)設(shè)施，公司要敦促施工單位進行及時的整改。同時針對業(yè)主進行詳細調(diào)查分析，根據(jù)不同的家居人口狀況、年齡組成、生活水平、文化背景等因素進行常規(guī)、專項、特約服務(wù)設(shè)計、最大限度的滿足業(yè)主需求。 其次，在小區(qū)業(yè)主間開展環(huán)保宣傳活動，加強環(huán)保意識。 小區(qū)公益服務(wù) 一個小區(qū)的公益服務(wù)質(zhì)量的高低直接反映著該小區(qū)物業(yè)管理水準的高低。 居住方面：代掃房間衛(wèi)生、室內(nèi)裝修、搬家等。 文化方面：開辦圖書室、錄象室、舉辦各種展覽、文化知識講座等。 社會福利類服務(wù) 指公司提供帶有社會福利性質(zhì)的各種服務(wù)工作。如果因為宣傳策略的失調(diào)和營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就證明了整個項目的失敗。現(xiàn)在我們就結(jié)合 ***花園二期的實際情況來尋找項目要點，并討論出適合本項目的具體的項目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略。 付款方式 提供多種付款方式供客戶選擇，并進行誘惑性的導(dǎo)購方式，因為本項目購買能力相對較弱。 2）差別市場廣告策略 強銷期 步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標消費群的細分，運用接近于該細分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個成功的廣告。和市區(qū)的同類項目比較， ***二期項目處于二環(huán)路外，對于許多厭倦了都市喧囂的人來說，這里是難得的靜謐的樂園。立面形態(tài)要美觀新穎。首先要招聘高素質(zhì)的銷售人員，進行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進的銷售理念，逐步改變營銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過有效的營銷來克服因競爭激所導(dǎo)致的銷售不暢。只要我們善于把握市場規(guī)律，就能有效控制這些可變的因素。但對于 ***和 ***這兩家經(jīng)驗豐富，實力強大的房地產(chǎn)嬌子來說，他們靠著敏銳的市場洞察力，堅韌有效的市場控制力，可以讓任何風(fēng)險都歸于風(fēng)平浪靜。將項目通過各種宣傳媒體或不同社群活動推向社會，讓社會公眾形成一種強勢的消費概念。同時，要盡量減少公攤面積。但我們也不能忽視了項目本身隱含的風(fēng)險。 4）記憶：每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進行對比，因此有一定的時間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。 3）集中市場廣告策略 持續(xù)期 為避免廣告戰(zhàn)線拉得太長，力量分散，因此，在這一段時期采用把廣告宣傳的重點集中于細分的一個或幾個目標市場上，以求在較小的細分市 場中占有較大份額。 5 物業(yè)管理 采用先進、周密、完善的物業(yè)管理手段、讓客戶不出戶也感受到居家的便利，解決他們的后 顧之憂。 二、本項目推廣的整體策略 盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但本項目的推廣仍然要走質(zhì)優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購買行為。對本項目而言，從項目立項計劃伊始就應(yīng)該確立適合于該項目的宣傳、營銷的整體思路和戰(zhàn)略部署。 2）委托性服務(wù) 委托性服務(wù)的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實際上是針對性專項服務(wù)的補充和完善。 衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站、提供出診、打針、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。 商業(yè)類服務(wù) 開展多種經(jīng)營活動，提供各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項目。公司將堅持以人為本的服務(wù)原則，強化員工服務(wù)觀念，對物業(yè)