【正文】 和保護 小區(qū)環(huán)境建設和保護包括業(yè)主的居住環(huán)境、小區(qū)公共空間的清潔、衛(wèi)生管理以及園林綠化 的建設和保護。圍繞這些內(nèi)容， 公司建立了專門的保安隊伍，認真仔細地作好小區(qū)車輛停放和小區(qū)道路行駛的秩序管理，以及安全監(jiān)視、巡視、門崗執(zhí)勤等各項工作。 衣著方面：收洗衣服、被褥、補衣、制衣等。 經(jīng)營、安裝、維修各種家用電器和生活用品。 包括：物業(yè)市場營銷與租賃、物業(yè)管理策劃；房產(chǎn)評估、公證。公司要形成一套真正意義上的智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，以便管理更加方便、快捷和完善。 營銷過程是一個綜合性的復雜過程，包含了廣告策劃、促銷以及公關等相關活動。工地外圍墻景觀化。 七、立體化市場推廣建議 廣告目標市場策略 針對項目的目標消費群，依據(jù)不同的生活習慣和工作環(huán)境及個性特點等，我們特制定了不同的廣告訴求點和廣告表現(xiàn)形式，力求在目標市場上更全面的傳遞廣告信息。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知 — 了解 — 信賴 — 產(chǎn)生購買行為 1）消費者的需求：需求是消費者購買本項目的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。加上便利的交通，良好的人文環(huán)境和居住條件，多個高尚小區(qū)的聚集，這些已經(jīng)具備了投資 的條件。 因為哪怕是灰塵大小的疏忽和隱患，都能給整個項目帶來不可估量的損失?？梢酝ㄟ^政府出面解決區(qū)域內(nèi)居民的拆遷安置，按照 ***市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合整治，營造出良好的居住環(huán)境，讓人們認同。但市場形勢的變化以及資金的籌集投放的變化都是有規(guī)律可以尋找的。最后，我們向貴行領導和全體員工表達 ***房產(chǎn)和 ***房產(chǎn)的良好祝愿，并歡迎你您們光臨我司。這些概念要能體現(xiàn)項目的整體優(yōu)勢，要有親和力和煽動性，容易給人的心靈造成震撼力。由于人們的居住觀念正在向國際化接軌，更加注重生活的質(zhì)量以及居住的品位，對居住環(huán)境也會百般挑剔?，F(xiàn)在我們就從以下幾點全面分析該項目的風險所在，并提出合理科學的避免辦法。由于 ***村處于羊西線旁，屬于都市的風水寶地。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。 六、媒體建議 在動態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為： 報版： 70% 電視： 20% 夾報： 10% 報版：以商報為主，結合華西等輔助報紙。 四、項目包裝重點 現(xiàn)場部分 樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。具體而言，就是要通過營銷戰(zhàn)略的制定將銷售的主要對象即客戶目標劃分和確立。 以上是從物業(yè)管理各個階段展示了未來本項目物業(yè)方面的優(yōu)越性。 金融服務 代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務，開辦儲蓄所、信用 社等。 開辦飲食店。 1）公司專項服務，應該將服務內(nèi)容和質(zhì)量、收費標準向業(yè)主公布，增加服務的透明度。公司應將安全管理作為日常物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容。歸納起來，滿足業(yè)主的居住要求，就是要滿足他們的這些要求： 供水、排水系統(tǒng)正常。一旦入住率超過 50%，公司應該組織召開業(yè)主大會，在會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。這一階段其實也是對物業(yè)人員培訓和考核的階段。 ? 項目實施階段 物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃與設計 在這一階段里，公司將憑借長期的實踐經(jīng)驗、豐富的專業(yè)知識，從物業(yè)管理的各個方面給予房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設計上的專業(yè)性建議，讓物業(yè)開發(fā)能夠合理利用，讓配套功能更加齊全，以便于業(yè)主居住。通過以上措施，最終完善本項目的物業(yè)管理化體系，提高管理水平和服務水平，最終實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理觀念現(xiàn)代化，管理方式程序化，管理標 準規(guī)范化，管理組織網(wǎng)絡化，管理手段自動化的“五化”目標。同時還應該主動學習和吸收國內(nèi)外先進的，健康的物業(yè)管理經(jīng)驗。但總體來看，本項目的財務風險相對較小。雨、污水就近排入?yún)^(qū)內(nèi)市政雨、污干管，供水、供電、供氣就近接城市水、電、氣干管線。小區(qū)內(nèi)設室外消火栓，滿足消防的功能。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣 1） 用電標準： 8KW/戶 2） 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。富于層次的花木結合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。住宅首層全部作架空層，與公共設施、綠化、水池、小道連成了一個行人活動區(qū)，每棟住宅均有連 廊相通。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內(nèi)各元素之間功能與景觀的布局關系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關系，為區(qū)域環(huán)境增色。開始時，促銷的密度和力度易強，整個過程中，平緩的力度與期間多次反復穿插高力度促銷，使項目的優(yōu)勢能夠被潛在購買者盡 快認同。 四、物業(yè)管理 住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務，考慮到本項目所處環(huán)境是在市郊，需要項目配套提供保安方面服務，因此整個項目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服務和設施，此服務可以通過物業(yè)管理收費運作。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為 80 到 130平方米。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數(shù)”創(chuàng)造新高。更為重要的是，***向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向?qū)⒑芎镁徑獬俏鞣康禺a(chǎn)競爭壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機會。經(jīng)過政府重新打造后的羊西線已經(jīng)被公認為 ***的黃金干道，集休閑、娛樂一體。 二、 ***花園項目優(yōu)勢分析 1 地域優(yōu)勢 在 ***流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權人住西門，工人階級住東門，不三不四住北門”。占地 畝，屬西門郊外的居家理想之地。不僅如此，在 ***剛剛確立了新的發(fā)展戰(zhàn)略目標時，***房地產(chǎn)業(yè)還迎來了一個難得的緩沖期的機會。人們在解決住房的同時，更注重享受。房地產(chǎn)商對歐美風格的炒作一方面體現(xiàn)了現(xiàn)代人對于流行時尚的興趣，另一方面也表明了我國房地產(chǎn)風格正在逐步和國際接軌。 制造概念一直是各 個房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡利用的手段。在選擇住房的時候，周圍的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛也越來越被重視。 西門作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)黃金市場，同樣會因為三環(huán)路的竣工而向二環(huán)路外更為廣闊的區(qū)域延伸。因此，只要選擇到較為成片的土地，形成一個獨立的小區(qū)，土地價格相對合理，針對合適的消費群體，抓住目前市場上的空白，就能夠給企業(yè)創(chuàng)造機遇，推出品牌，獲取效益。 第二階段從 1993年到 1996年， 1993年東洋集團在我市西郊推出了國際大都會，引出了大量規(guī)劃、配套都不齊全，但價格極其低廉的五大花園為標志的問題樓盤。 不同收入階層對住宅配套功能的期望選擇偏好比較 房屋結構 平 均個人月收入（元） 平均家庭月收入（元） 清水房全部自己裝修 2059 4638 全部有房地產(chǎn)公司統(tǒng)一裝修 2025 44925 房地產(chǎn)公司對衛(wèi)、廚統(tǒng)一裝修 1940 4916 衛(wèi)生間、廚房自己裝修 1850 4446 房地產(chǎn)公司部分裝修 1960 4985 其他形式 11850 3750 對于居住地的結構環(huán)境和周邊環(huán)境，最重要的是綠化和草坪，對此提出要求的占 %，對周圍醫(yī)療條件認同的占 74%，對教育條件要求占 %，對超市要求的占 %，對公交車站要求的占 %。 這些數(shù)據(jù)說明，我市市民對不同戶型住宅的愛好和接受比較平均，這種情況對很多房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展帶來了空間，可以延緩開發(fā)商在某一戶型上的激烈競爭，避免盲目投資。同時，可供開發(fā)的地塊正在減少，特別是一環(huán)路以內(nèi)的更是少之又少。國家的新的降稅降息，將是新一輪房地產(chǎn)高潮到來前的先兆。隨著國家政策的進一步完善，房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范化，會有更多的資本投入這一項目之中。這種情況同樣為入世后的房地產(chǎn)事業(yè)提供了更加靈活的發(fā)展空間。突出以人為本、表現(xiàn)個性的設計理念，在規(guī)劃居住區(qū)的范圍內(nèi)對住宅、市政和公 建配套等設施進行總體優(yōu)化的規(guī)劃設計，一般會在理想的地塊上進行深度開發(fā)，而必要條件就是交通便捷、配套齊全、功能優(yōu)化。而所謂歐美流行風不過是一個概念的刻意擬造。 2 國家新一輪的降稅降息舉措將帶動消費的進一步發(fā)展，從而給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇 不久前，國家有關部門又一次調(diào)整了稅收政策和銀行存款利息，讓稅收和利息再次降低。對于本來就風云突變的房地產(chǎn)行業(yè)來說，入世就意味著更大的挑戰(zhàn)和機遇。 第二部分 ***花園二期項目可行性分析主要內(nèi)容 秉承“踏實、負責、科學、客觀”的工作作風，我們對***花園二期項目進行了認真的市場調(diào)研和周密詳盡的論證分析，認為該項目無論從外部環(huán)境或是內(nèi)部條件都已經(jīng)具備了開發(fā)的可能性和可行性。在這一地區(qū)周圍匯聚了眾多著名的小區(qū)名園，已經(jīng)形成了濃厚的商業(yè)氛圍和人文氛圍。 ******房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由 ***市建委批準、 ***市工商局批準注冊的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。 ***花園二期 — ***錦繡 項 目 計 劃 書 2021 年 3 月 前言 ******房地產(chǎn)有限公司和 ******房地產(chǎn)有限公司均是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，已經(jīng)在本市成功開發(fā) ***花園一期、 ***花園三期、錦江公寓、升和苑等項目，通過這些項目的開發(fā)，建立了符合市場規(guī)律具有實效和操作理念和完善的管理體系，為公司發(fā)展打下了堅實的基礎?，F(xiàn)正在開發(fā)的有 22021平方米。羊西線乃是 ***交通的一條黃金旅游主干道，也是目前 ***市污染較小，最適宜居住的環(huán)境之一。投資開發(fā) ***花園二期項目完全可行。一部分實力弱小的經(jīng)濟實體必定將在競爭中被對手淘汰或兼并。 ***房地產(chǎn)業(yè)處于西部大開發(fā)的洪流之中，又要迎接國際競爭的風暴，在國家宏觀政策的調(diào)控與扶植下，必將迎來新的高潮。歐美風格的概念正在被各個開發(fā)商引用和熱炒，也在逐漸被中國消費者接受。通過導入整合資源的規(guī)劃思路，按照人與自然生態(tài)和諧共存、物質(zhì)需求與精神需求緊密結合的運行方式進行規(guī)模開發(fā)。尤其是入世后的今天，各個房地產(chǎn)商對市場的爭奪，其實可以看著是對消費者心理和感情的爭奪。 房地產(chǎn)作為一種投資手段的市場前景 房地產(chǎn)作為一種投資手段的前景一直被有識之士所看好。隨著住房制度的進一步改革，房地產(chǎn)市場正在醞釀著無窮無盡的生機活力。外地開發(fā)商紛紛入主 ***進行規(guī)?；_發(fā)，對本地開發(fā)商構成了巨大的壓力。通過調(diào)查， 34%的樣本傾向于選擇躍層式房屋， 24%愿意選擇庭院式別墅， 23%愿意選擇普通多層住宅，還有%的調(diào)查樣本愿意選擇高層電梯公寓， %的愿意選擇復式房屋。這說明在裝修問題上我市消費者的自主性較強。目前已經(jīng)成為問題樓盤的標本。在良好的政策環(huán)境和社會市場環(huán)境下， ***房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。于是很清晰地判斷出未來幾年 ***房地產(chǎn)競爭最為激烈的地段和區(qū)域?qū)⒃跂|門市郊。 隨著人們的生活水平逐步提高，他們的消費觀念也在發(fā)生著日新月異的改變。 3 從房地產(chǎn)營銷手段來看，概念模式將繼續(xù)被使用，而且將集中在“歐美流行”和“生態(tài)”這兩個點上。 和生態(tài)論的概念一樣被炒作的還有所謂的歐美派風格 ?，F(xiàn)代人受到的教育越來越高，生活品位相比從前也大幅提高了。 通過以上對 ***現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場特點和未來發(fā)展趨勢的分析可以看出， ***房地產(chǎn)已經(jīng)擁有了一個良好的政策環(huán)境，一個有序的競爭環(huán)境，一個有廣闊空間的市場 環(huán)境。 第三章 項目區(qū)域環(huán)境和市場定位 ***花園二期處 于 ***市 ***區(qū) ***鄉(xiāng) ***村一、三組，靠近 ***立交橋和二環(huán)路，與羊西線相隔不遠。 5 娛樂休閑： 周圍有多處大型娛樂休閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使 ***區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的勢