【正文】 頭。 三、 目標(biāo)客層定位 根據(jù)調(diào)查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀(jì)較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結(jié)婚購房等。 19%的客戶無所謂。因此，開發(fā)商應(yīng)通過廣告、宣傳手冊、 POP 媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。居住標(biāo)準(zhǔn)適度超前，借鑒國外經(jīng)驗，順應(yīng)國民經(jīng)濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。內(nèi)庭的景觀設(shè)計充分體現(xiàn) 自然與休閑廣場的格調(diào)。 三、 規(guī)劃總平面主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 62723平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 470戶 地下車庫建筑面積： 2400平方米 地下車庫車位數(shù)： 99個 室外小汽車車位： 176個 自行車車位： 1050輛 四、項目的功能設(shè)計 給排水 1）給水 :配 DN50單元水表，每戶設(shè) DN25水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR管。主臥設(shè)報警按鈕，廚房設(shè)煤氣探測口， 通風(fēng)：地下庫設(shè)有消和栓系統(tǒng)和自動噴標(biāo)志（含報警），帶商鋪住宅，設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)。 小區(qū)外部條件較好，建設(shè)場地緊鄰道路，市政設(shè)施配套齊全，生活方便，是理想的居住 區(qū)域。 （ 2）總成本預(yù)測（見下表） 成本預(yù)測表 費用項目 總投資 單位面積投資 一、土地成本 3500 萬元 515 元 /平方米 二、前期費用 1010 萬元 元 /平方米 設(shè)計、勘測費用 82 萬元 +15 萬元 元 /平方米 監(jiān)理費用 16 萬元 元 /平方米 報建費 897 萬元 132 元 /平方米 小計 938 萬元 三、建筑費用 5681 萬元 837 元 土建（含水電） 4955 萬元 730 元 /平方米 電梯 永久供水電及智能化系統(tǒng) 720 萬元 106 元 /平方米 發(fā)電機 6 萬元 小計 5832 萬元 四、廣告策劃、管理費 800 萬元 管理費 300 萬元 44 元 策劃廣告費和銷售傭金 500 萬元 74 元 /平方米 五、稅收、利息 1089 萬元 160 元 /平方米 稅收 909 萬元 134 元 /平方米 利息 180 萬元 26 元 /平方米 小計 2400 萬元 六、景觀園林 150 萬元 22 元 /平方米 七、道路拆遷改造 60 萬元 9 元 /平方米 八、不可預(yù)見費用 100 萬 元 15 元 /平方米 總計 12390 萬元 （ 3）靜態(tài)和動態(tài)投資額 靜態(tài)投資額為 12390 萬元 動態(tài)投資額為： a、土地 3500萬元 b、前期費用 1010萬元 c、施工費用 1600萬元 合計 6110萬元 二、利潤細(xì)算 （ 1）稅前利潤 經(jīng)測算，該項目的所得稅前利潤為： 稅前利潤 =銷售收入－總成本 =15670 萬元－ 12390 萬元= 3280萬元 稅收返還： 823萬元 營業(yè)稅返還： 15670 5% 36%＝ 282萬元 所得稅返還： 1082 50%=541萬 元 稅前靜態(tài)投資利潤率為 % 稅前動態(tài)利潤率為 % （ 2）所得稅后利潤 所得稅率按 33%，所得稅額為 1082萬元 稅后利潤 =稅前利潤－所得稅額 +稅收返還 =3021萬元 稅后靜態(tài)投資利潤率為 % 稅后動態(tài)投資利潤率為 % 三、財務(wù)評價結(jié)論 通過敏感性分析表明，銷售收入的增減對項目經(jīng)濟效益影響最為明顯。因此，***花園二期項目要積極總結(jié)公司從前項目在物業(yè)管理上的經(jīng)驗。具體而言，要對內(nèi)制定各項規(guī)章制度、崗位職責(zé)、工作考核和工作程序，對外制定住宅小區(qū)管理服務(wù)公約、住戶手冊、精神文明公約等。 讓該項目中標(biāo)，成為公司新的業(yè)務(wù)。讓客戶對項目的物業(yè)服務(wù)有清晰的了解和深刻的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該用熱情大方的態(tài)度溝通客戶的感情，了解客戶對物業(yè)的意見，并將這些意見及時上報，以便日后的管理有的放矢。業(yè)主入住前應(yīng)該交清各項費用，簽定管理公約及辦妥各項入伙手續(xù)。為業(yè)主創(chuàng)造 一個舒適優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境是公司物業(yè)管理的目標(biāo)。 小區(qū)安全管理 安全問題對任何小區(qū)都是十分重要的，誰都不希望生活在一個缺乏基本安全保障的環(huán)境之中。 公司在作好常規(guī)性服務(wù)的同時，還不斷增加一些無償或有償?shù)尼槍π詫?項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。 開辦小型商場。 體育方面：開辦各種健身場所，、健身房、桌臺房、舉辦各種小型體育活動和體育比賽等。公司將盡量滿足不同業(yè)主的特約服務(wù)，力求使每位業(yè)主都生活的安心、愉快。通過對本 項目情況和市場情況的分析，尋求到銷售過程中最佳的途徑。 三、 整體形象定位 我們將本項目定位于：低價實惠的生活理想家園，針對***市廣大對市西門西郊有特殊情感的購買群體，亮麗登場，抓住市場空白，突出本案優(yōu)勢，價格優(yōu)勢，給客戶一個 超值的感覺。 五、廣告總體預(yù)算及計劃 控制在銷售額的 2%以內(nèi)。 廣告策略 在廣告過程中，結(jié)合營銷情況和市場情況，許諾給予消費者更多的附加利益，以吸引消費者注意，起一個立竿見影的廣告效果。 廣告投放計劃表 時間 廣告投入比例 廣告費用 48 月份 50% 400 萬 812月份 30% 240 萬 12明年 3 月 份 20% 160 萬 銷售計劃（見下表） 時間 售樓數(shù) 售樓比例 銷售經(jīng)額 48 月份 180 套 40% 3535萬元 812月份 300 套 60% 6186萬元 12明年 3 月份 420 套 90% 11930 萬元 第九章 風(fēng)險分析及規(guī)避措施 ***花園二期項目優(yōu)勢明顯，地塊增值潛力很大。只有在恰當(dāng)合理弄清風(fēng)險和機遇的關(guān)系，才能讓我們在具體的運作過程中伸展自如，胸有成足。 二、 ***花園二期項目位于 ***村一、三組，環(huán)境原屬于郊區(qū)，整個項目的開發(fā)過程必然涉及到周圍居民的搬遷和周邊環(huán)境的整治，包括園林綠化、道路交通、功能配套和居民搬遷等方面。這一概念需要我們自己尋找和 制造。 后記 在完成了本項 目的計劃書并提交給貴行后，我們對該項目的前景更加充滿信心。比如開發(fā)成本過高與銷售收入過低造成的投資收益率偏低等情況。 三、為了完成項目的銷售任務(wù)，要采取各種各樣的銷售手段進行推廣和銷售。這就要求工程師、設(shè)計師和其他項目負(fù)責(zé)人要認(rèn)真負(fù)責(zé)，對建筑平面的布局作出合理的規(guī)劃。在開發(fā)時運作成本也可以得到有效的控制。 2）引人注意：引人注意是廣告成功的基礎(chǔ)，有的是無意中注意的，有 的是有意注意的。 1）無差別市場 廣告策略強銷期 導(dǎo)入期 即在一定的時間里向一個大的目標(biāo)市場運行多種媒體組合，做同一主題的廣告這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。 物超所值 極具競爭力的價格，超值的品質(zhì)是項目另一個突出的賣點，另外，還要給客戶適當(dāng)?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。如何調(diào)整和這一過程中的關(guān)系，如何讓賣點很好地滲透到市場，打動消費者的心靈，都應(yīng)該是營銷策略要解決的問題。 第八章 ***花園二期 項目營銷戰(zhàn)略和宣傳策略 房地產(chǎn)的宣傳和營銷是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的工作。 其中代理如請家教、保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育服務(wù) 指公司在文化、教育、衛(wèi)生、體育方面開展的各項服務(wù)活動，包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理以及各種活動的開展。 飲食方面：代購食品、糧食、燃料、副食等。除了這些，還應(yīng)該經(jīng)常在業(yè)主間開展普法、消防、防毒等安全教育活動，增強業(yè)主的安防意識。公司將用這些手段來塑造良好的小區(qū)環(huán)境： 首先，公司配備專業(yè)的保潔隊伍，負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清理和環(huán)保清潔。具體入住程序如下： 發(fā)放入住通知 —— 簽定管理公約 —— 辦理入住手續(xù)—— 監(jiān)管房屋裝修 —— 業(yè)主搬遷入住 —— 召開業(yè)主大會 （ 4）物業(yè)管理服務(wù)階段 在進入正常的物業(yè)管理服務(wù)階段后， 公司將運用現(xiàn)代管理科學(xué)和專業(yè)技術(shù)，借助經(jīng)濟和法律手段，對物業(yè)管理進行日常維修保養(yǎng)和計劃修理，并對其附屬設(shè)施、周圍環(huán)境實施統(tǒng)一綜合管理。以避免日后使用和物業(yè)管理帶來大量問題和麻煩。因此，工程施工階段是公司了解物業(yè)設(shè)施的具體情況的良好機會。為了豐富業(yè)主的社區(qū)生活內(nèi)容，本項目還應(yīng)該開展各種社區(qū)文化活動，促進業(yè)主的交流，建立和睦工處，互相友愛、信任、幫助的鄰里關(guān)系。 物業(yè) 管理還應(yīng)該和法律接軌，依法辦事。對本項目的財務(wù) 評估表明了本項目利潤空間的廣闊。 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： （ 1）銷售收入 住宅：住宅建筑面積 62677 平方米，每平方米銷售均價為 2350元 /平方米，銷售收入為 14729萬元。 防雷接地：各幢分別設(shè) 2 個電腦測試點，面部分設(shè)避雷針 環(huán)保及衛(wèi)生防疫：環(huán)保及衛(wèi)生防疫，避雷引下線，所有金屬管道設(shè)接地裝置。 通訊 1） 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內(nèi)設(shè)綜合布線及電話系統(tǒng)。 二、 建筑結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu)： 按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設(shè)防烈度為 7度。在單體設(shè)計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風(fēng)良好。組團的劃分有利于分期開發(fā)的 方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 第四章 ***花園二期項目規(guī)劃建設(shè)和功能設(shè)計 本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認(rèn)為目前較為理想的居住區(qū)域。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎(chǔ)而得到實現(xiàn)。 客戶對戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。 4 價格優(yōu)勢 在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高層電梯公寓為主，均價在 2600元 /平方米，競爭十分激烈。二環(huán)路、羊西線、 ***立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。這為項目的開發(fā)帶來了便 利。 綜觀 ***市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前 ***最適宜居家的理想地域。 一、 ***村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。 而本項目恰恰處于這樣的時機之中， ***公司和 ***公司在這個時期推出 ***花園二期項目，證明公司的眼光是獨到的。 躍層市房屋就是目前最能迎合中產(chǎn)階層口味的一種風(fēng)格。我國消費者受國外消費潮流的影響也將繼續(xù)加深。針對這種狀況，房地產(chǎn)商們不失時機地炮制出各種各樣的生態(tài)論，向消費者大肆宣傳生態(tài)家園，綠色家園等概念。三環(huán)路的開通，城市規(guī)模的進一步擴大，將使原來的適宜居住的區(qū)域受到重新的評估。這對繼續(xù)在西門發(fā)展的開放商無疑是利好消息。而二環(huán)路以類的可供開發(fā)的土地已經(jīng)很少。它的標(biāo)志是該年 ***房地產(chǎn)公司推出的 ***花園?？梢灶A(yù)見，在未來幾年里， ***的房地產(chǎn)開發(fā)市場將在更廣領(lǐng)域，更多對手的競爭環(huán)境下進一步規(guī)范化、合理化。這些結(jié)果表明，傳統(tǒng)的二室一廳、二室二廳戶型